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Anche chi non usa l’ascensore deve pagarne la manutenzione

12 gennaio 2012 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 12 gennaio 2012



Le spese di manutenzione dell’ascensore devono essere pagate da tutti i condomini, a meno che il regolamento condominiale non disponga l’obbligo di pagamento solo a carico di chi usa l’ascensore.

Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore condominiale [1] devono essere pagate anche da chi non ne usufruisce, se così è previsto dal regolamento condominiale. Solo l’accordo unanime di tutti i condomini (che modifichi il regolamento) può disporre il contrario.

Così ha deciso la Corte di Cassazione [2], ritenendo legittima la delibera assembleare che imponeva anche al titolare di negozi al piano terra di un edificio di pagare le spese per l’ascensore.

La decisione dell’assemblea, impugnata dal proprietario dei magazzini, infatti, era stata adottata in esecuzione del regolamento condominiale, che legittimamente prevedeva l’obbligo di tutti i condomini di partecipare alle spese per il godimento e la conservazione delle parti comuni.

La regola generale [3] prevede che tali spese siano ripartite per millesimi (cioè in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno). Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, esse sono ripartite proporzionalmente all’uso che ciascuno può farne. Ma si tratta di una regola che può essere derogata [4] dal regolamento di condominio, purché esso abbia natura contrattuale.

Il regolamento si dice “contrattuale” quando sia stato approvato dall’unanimità dei condomini: il che avviene normalmente quando il regolamento viene fatto firmare dal costruttore dell’immobile a tutti gli acquirenti, all’atto di vendita dei singoli appartamenti.

In altre parole, nulla vieta che le spese di manutenzione dell’ascensore siano ripartite in modo diverso dall’uso che i condomini ne fanno. Ma ciò deve essere previsto in un regolamento approvato all’unanimità.

 

 

note

[1] La sentenza in esame specifica che per ordinaria manutenzione si intendono gli interventi normali che è necessario effettuare periodicamente ai fini della conservazione e buon andamento del bene. Per straordinaria manutenzione si intendono, invece, gli interventi di carattere eccezionale, resi necessari a seguito di eventi non previsti (caso fortuito e forza maggiore).

[2] C. Cass. sent. n. 28679/2011.

[3] Art. 1123 cod. civ.

[4] L’ art. 1123 recita espressamente “salvo diversa convenzione”.


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16 Commenti

  1. se un proprietario di due appartamenti siti nello stesso condominio attrezzato di ascensore, soffre di claustrofobia dimostrabile con certificato medico competente e quindi nell’impotenza di forza maggiore non può usare l’ascensore, deve comunque pagare la quota dell’ascensore?

    1. Si. Ciascun condomino, anche chi non utilizza l’ascensore, deve concorrere alle spese dello stesso (art. 1118, secondo comma, cod. civ.), a meno che non intervenga una autorizzazione da parte di tutti i condomini; questa deve essere rilasciata con atto pubblico debitamente trascritto presso la Conservatoria dei RR.II, al fine di renderla opponibile ai futuri acquirenti delle unità immobiliari.

      Del resto, la norma ha anche una sua logica pratica. Non è solo il possessore dell’appartamento a poter usufruire dell’ascensore, ma anche coloro che potrebbero avere interesse a farli visita.

      Ad ogni modo, resta che il regime delle spese condominiale non può essere derogato se non nelle forme anzidette.

  2. Buongiorno, anche se, dopo svariati tentativi di riunioni condominiali, non si è ancora riusciti a far sviluppare le quote condominiali, come mi devo comportare essendo proprietaria di due appartamenti a piano terra? devo pagare la stessa somma degli altri condomini che abitano sia al primo piano che al secondo? La ringrazio anticipatamente per la sua consulenza.

    1. Trib. civ.Salerno, sez. I, 3 novembre 2009: In assenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, sussistendo una presunzione di condominialità dell’ascensore, e dovendo le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, essere ripartite tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 c.c., a nulla vale la considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto.
      Pertanto, anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell’ascensore, essendo comunque comproprietari dell’impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione.

  3. Buongiorno, Lei è sempre gentilissimo a rispondermi, in riferimento alla proporzionalità, cosa si può invocare per pagare a mio avviso il giusto? in considerazione del fatto che da circa due anni chiedo le quote millesimali? e che per motivi loro personali, dei proprietari dei piani superiori non si muovono in tale direzione? grazie

    1. Per la predisposizione o modifica dei millesimi Lei può fare ricorso al tribunale in piena autonomia, senza dover aspettare l’assemblea

  4. Buongiorno, vorrei sapere se è corretto che il proprietario di un negozio con accesso indipendente alla strada e che non possiede nè locali cantina o solaio debba partecipare alle spese ordinarie e straordinarie relative all’ascensore?
    Nel caso di specie si tratta della sostituzione della centralina elettronica e della pulsantiera interna.
    E’ inoltre prevista la sostituzione del carrello corsa.
    Le preciso inoltre che nel regolamento condominiale è presente in calce una tabella ascensore che però non è richiamata in nessun articolo del regolamento.
    Grazie

  5. buongiorno,volevo chiedere se è giusto e legale che la cooperativa costruttrice si sottragga dal pagare le spese relative alla pulizia scale e al contratto di manutenzione dell’ascensore per i millesimi relativi agli appartamenti ancora invenduti,come possono i condomini fare valere le proprie ragioni?grazie

    1. Non possono sottrarsi, anche se previsto nel regolamento di condominio. La giurisprudenza ritiene che sia contrario alla legge. Ciascuno partecipa alle spese secondo millesimi

  6. Salve sono il proprietario di un appartamento in un condominio di 5 piani con 20 unita.Purtroppo e giunto il momento di cambiare l’ascensore , cosa tra l’altro che a me pesa visto che non lo uso,so pero’ che sono costretto a partecipare alla spesa.Ora la mia domanda e’, visto che siamo in tutto in 5 proprietari 4 per 4 appartamenti e uno che detieni gli altri 16,posso pretendere che l’ascensore sia dotato di chiave o altro sistema per limitarne l’uso ai solo abitanti del condominio.Mi spiego meglio essendo i 16 appartamenti in questione in affitto i locatari lo usano per traslocchi e per portare su e giu biciclette e quant’altro rovinandolo e facendo si che siano piu’ le volte che e’ fermo per manutenzione che quelle che funziona.Nell’ultima riunione o provato a dire che senza la chiave io non avrei partecipato ,pero’ non so’ quanto quello che ho detto sia fattibile

    grazie Alex

  7. buongiorno sono un conduttore di un appartamento al piano rialzato .ci sono da sostituire i cavi dell’ascensore in avaria . le spese relative sono ordinarie? dette spese sono da pagare ai conduttori o ai propietari ? anche perche non ne usufruisco . in attesa di un vostro rriscontro cordiali saluti antonio

    1. La ringraziamo per la Sua mail.

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  8. Salve, faccio questa domanda, abbiamo fatto la ristrutturazione condominiale, e siamo 10 proprietari di 10 appartamenti, in piu’ ci sono 4 locali a piano strada, abbiamo un giardino interno, per 10 posti auto, che si accede tramite fornice, abbiamo rifatto la pavimentazione di questo fornice, perchè vi erano infiltrazioni di umidità ai locali adiacenti ad esso, l’amministratore, non a fatto pagare nessun importo ai proprietari dei locali, che tra l’altro abitano tutti e 4 sullo stesso stabile, la mia domanda, è normale che l’oro non debbano pagare niente? grazie mille e buona serata.

  9. Nel mio condominio c’è una condomine che non ha mai pagato il condominio.Abita al 6 piano. Si puo’ inserire la chiave per evitarne l’uso?Grazie

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