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Vendita casa senza agibilità

15 Luglio 2020
Vendita casa senza agibilità

Casa inagibile in vendita: l’assenza del certificato di abitabilità non rende nullo l’atto ma l’acquirente deve essere messo al corrente dell’assenza della documentazione amministrativa.

La vendita casa senza agibilità è al centro dello Studio n. 83-2018/P del Consiglio Nazionale del Notariato in cui si analizzano le conseguenze civili e il risarcimento per la parte acquirente. Il fenomeno non è marginale: il patrimonio immobiliare privato è, nel nostro Paese, assai ampio e molte costruzioni, specie quelle nei centri storici, sono prive delle condizioni abitative richieste dalla normativa. Abitare un appartamento senza che il Comune abbia fornito le autorizzazioni non costituisce reato, ma un illecito amministrativo a fronte del quale scattano multe salate [1]. Ciò nonostante, la Cassazione [2] ritiene la vendita casa senza agibilità un atto pienamente valido sotto il profilo giuridico. A una sola condizione: che l’acquirente sia informato di ciò. E proprio su questo aspetto interviene lo Studio del Consiglio Nazionale del Notariato: le clausole del rogito devono essere chiare, in modo da garantire la piena conoscenza delle effettive condizioni del bene compravenduto.

Ma procediamo con ordine e cerchiamo di comprendere quali sono le conseguenze civili e risarcitorie in caso di vendita casa senza agibilità.

Cos’è l’agibilità?

Quella che un tempo veniva chiamata «abitabilità» è stata sostituita, nel 2016, dalla segnalazione certificata di agibilità. Si tratta di un certificato, che va chiesto sia per gli immobili a uso abitativo che per quelli a uso commerciale, volto a garantire la sicurezza, la salubrità e l’igiene della struttura. 

Si può vivere in una casa senza agibilità? 

La concessione del certificato di agibilità è condizione per poter abitare o comunque utilizzare l’immobile, a prescindere dalla tipologia cui esso si riferisce. 

Chi vive in un appartamento senza agibilità, anche se non è al corrente di ciò, commette un illecito amministrativo per il quale può essere sanzionato dal Comune, previa verifica della polizia municipale. Oltre alla suddetta pena viene ordinato lo sgombero coattivo dal locale. 

Si può vendere e comprare una casa senza agibilità

Così come avviene con gli immobili ad abuso edilizio, è possibile vendere e comprare un immobile privo dell’agibilità. Tale certificato è, infatti, condizione per l’utilizzo del bene, ma non anche per la sua commerciabilità. 

Tuttavia, l’acquirente deve essere posto nella condizione di conoscere il difetto dell’immobile, altrimenti può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il conseguente risarcimento del danno.

Dunque, l’atto di compravendita è astrattamente valido, ma poiché viene venduto un bene privo delle caratteristiche minime per l’uso convenuto, il contratto può essere “risolto” (ossia sciolto) se l’acquirente non è stato reso edotto di ciò.

Il notaio non ha obblighi di verifica in concreto dell’agibilità, essendo il suo compito limitato al ricevimento delle dichiarazioni da parte del venditore e del compratore. Né la specifica menzione dell’assenza di agibilità è necessaria all’interno dell’atto ma, come detto, è fortemente opportuna proprio per evitare beghe legali successive alla stipula del contratto.

Difatti, l’acquirente che non è stato messo al corrente dell’assenza di agibilità può rivolgersi al tribunale entro 10 anni dal rogito e, dopo aver citato il venditore, può – a sua insindacabile scelta – optare per una delle seguenti richieste:

  • la riduzione del prezzo di vendita, alla luce dell’effettivo minor valore del bene, non essendo appunto utilizzabile;
  • la risoluzione del contratto di compravendita, per essere stato venduto un bene privo delle caratteristiche minime necessarie all’uso convenuto in contratto. Oltre alla risoluzione (ossia allo scioglimento) del contratto, l’acquirente ha diritto anche al risarcimento del danno per tutte le conseguenze patite a seguito dell’affare sfumato (si pensi alle spese notarili, alle imposte versate, al trasloco, alla perdita di altre occasioni abitative, ecc.). In ogni caso, il risarcimento può essere riconosciuto solo quando le suddette trattative sono giunte a uno stadio così avanzato da aver determinato una legittima aspettativa nell’acquirente.

Se l’assenza del certificato di agibilità viene scoperta dall’acquirente – nel silenzio del venditore – quando ancora sono in corso le trattative o quando è stato firmato solo il compromesso, è diritto di quest’ultimo rifiutarsi di stipulare il rogito notarile. Tanto più ad uno stato avanzato si trovavano le trattative, tanto maggiore è la possibilità di chiedere un risarcimento.

Sul punto leggi anche: “Si può vendere casa senza abitabilità?“.

Studio notarile sulla vendita casa senza agibilità

Come anticipato in apertura, lo Studio n. 83-2018/P del Consiglio Nazionale del Notariato, dedicato a «la nuova agibilità e la modulazione delle clausole contrattuali», del 26.06.2020, approfondisce il tema della vendita casa senza agibilità.

La legge non vieta la vendita di un immobile senza agibilità, ma l’affare è a rischio, perché si vende qualcosa che non può essere usato per lo scopo cui è destinato. Qui si apre la possibilità di risoluzione per inadempimento e risarcimento del danno. L’atto non è nullo in sé, ma ci possono essere gravi conseguenze per il venditore che dovrà restituire – a richiesta dell’acquirente – o parte del corrispettivo (qualora venga chiesta al giudice la riduzione del prezzo di vendita) o l’intero prezzo già versato (qualora invece venga richiesta la risoluzione del contratto). 

Ecco che se non c’è l’agibilità, le clausole assumono importanza per capire se l’acquirente è al corrente e consapevole di quel che sta facendo, se si sta assumendo un rischio e se è tenuto all’oscuro. Il ruolo del notaio è di garante della formalità degli atti, tenuto a doveri di informazione e non di investigazione. Il venditore deve consegnare all’acquirente la documentazione anche in ordine all’agibilità. Ma quest’obbligo è mitigabile con apposite clausole. 

L’acquirente può anche rinunciare alla documentazione amministrativa relativa all’agibilità ma tale volontà deve emergere in modo chiaro nel contratto.  

Leggi anche “Si può vendere un immobile con abuso edilizio“.


note

[1] D. Lgs. 30/12/1999, n. 507, art. 70, 1, lett. b) che modifica il regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265.

[2] Cass. sent. n. 7547/2017.


1 Commento

  1. Come può essere ottenuto il certificato di agibilità dopo 30 anni che è stata costruita una palazzina di 4 piani con 12 appartamenti che sicuramente ha tutti i requisiti per ottenerla avendo tutto in regola? Grazie.

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