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Come comprare metà casa cointestata

15 Luglio 2020
Come comprare metà casa cointestata

Divisione di immobile cointestato: cosa fare se si raggiunge un accordo o meno per diventare proprietari dell’intero bene.  

Una nostra lettrice ci informa dell’intenzione della madre di lasciare la propria casa in eredità alle due figlie. La sorella non ha alcuna intenzione di mantenere la proprietà dell’immobile e ha già manifestato l’intenzione di volerla vendere non appena la madre passerà a miglior vita. La lettrice, invece, vorrebbe conservarne la proprietà (anche per lasciarla, un giorno, al proprio figlio); ma, nello stesso tempo, teme di non disporre delle somme necessarie all’acquisto dell’altra metà. Ci chiede, dunque, come risolvere il problema e come comprare metà casa cointestata.

Cerchiamo di fare il punto della situazione tenendo conto che la soluzione al problema si può porre per qualsiasi forma di comproprietà immobiliare, sia quella derivante da una comunione ereditaria che da altre fonti. 

Cosa succede quando si vuol comprare casa cointestata

Prima di passare alla soluzione del problema che ci è stato prospettato, spenderemo qualche parola in merito alla questione più generale, ossia come comprare metà casa cointestata. 

La legge non può obbligare una persona a conservare la proprietà di un bene; per cui, in presenza di una cointestazione dello stesso immobile, ciascuno dei contitolari può:

  • vendere la propria quota di proprietà (soluzione esclusa solo per i coniugi in comunione dei beni);
  • oppure chiedere la divisione della comunione.

Vendita della quota

Vendere la quota di un bene indiviso è molto difficile. Nessuno, nell’incertezza di conoscere quali saranno le future determinazioni del comproprietario, potrebbe essere interessato a comprare una percentuale su un bene che è anche di un’altra persona, seppur in quota parte. 

Più facile allora sarebbe procedere prima alla divisione materiale del bene, laddove possibile (si pensi a un villino scomponibile in due o più unità immobiliari) per poi vendere l’intera proprietà di tale frazione.

Chiedere la divisione del bene

Come detto, nessuno può essere obbligato a mantenere la comproprietà su un bene che non vuole. Pertanto, la legge gli consente, in assenza di un accordo raggiunto con l’altro comproprietario, di rivolgersi al tribunale per chiedere la divisione del bene.

Il giudice, quindi, su istanza anche di un solo comproprietario, avvia la procedura giudiziale di divisione. Questa si compone di diverse fasi.

Nella prima fase si verifica se vi sia la possibilità di un accordo tra le parti. In assenza di ciò, si accerta se il bene può essere diviso in natura in parti di pari valore economico. Qualora ciò dovesse essere possibile (si pensi a una bifamiliare), il giudice assegna ciascuna parte ai comproprietari estraendole a sorte.

Se ciò non dovesse essere possibile (si pensi a un piccolo appartamento), il giudice verifica se uno dei comproprietari è disponibile a divenire proprietario dell’intero bene liquidando al comproprietario il controvalore in denaro della sua metà, secondo la stima fatta da un perito. Se ciò dovesse avvenire, la procedura si arresta qui.

Se entrambi i comproprietari si dichiarano disponibili all’acquisto, il giudice – verificato che non vi sia un interesse maggiormente tutelabile, come quello di chi già vive nell’immobile – procede con l’estrazione a sorte.

Se nessuno dei comproprietari intende acquistare la quota dell’altro, viene avviata l’asta giudiziaria e il bene viene venduto al miglior offerente, proprio come avviene coi pignoramenti. All’esito dell’aggiudicazione, il ricavato viene diviso tra i due comproprietari.

Come comprare metà della casa cointestata

Alla luce di ciò, è facile comprendere come comprare metà della casa cointestata. O si raggiunge un accordo prima che uno dei contitolari si rivolga al giudice, o si procede all’offerta proprio dinanzi al giudice.

Nel primo caso, di norma, si fa valutare l’immobile da un perito affinché ne determini il valore. Le parti poi si mettono d’accordo sulle modalità di pagamento che possono essere concordate anche con versamenti rateali. 

Venditore e compratore quindi dovranno recarsi da un notaio affinché, con un atto di compravendita, il comproprietario che vende ceda a quello che acquista la sua quota sull’immobile. Con la suddetta cessione, la proprietà integrale del bene si trasferisce in capo ad un solo soggetto che, pertanto, ne sarà l’esclusivo titolare. L’atto poi deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari (a cura del notaio). 

Se l’immobile è anche «prima casa» per l’acquirente (a tal fine, questi non dovrà possedere altre abitazioni acquistate in precedenza con il bonus “prima casa” né essere titolare di altre abitazioni nello stesso Comune ove il bene si trova), potrà scontare l’imposta di registro al 2% (anziché al 9%); in più, l’imposta ipotecaria e catastale saranno in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

L’acquisto può avvenire anche mediante finanziamento di una banca.

Come ridurre il prezzo di acquisto

Per poter acquistare la metà dell’altro comproprietario dell’immobile a un prezzo inferiore ci possono essere due possibilità. La prima è quella di procedere alla divisione giudiziale, facendo avviare la vendita all’asta e, in quel caso, se non dovessero presentarsi offerenti, all’esito dei primi ribassi, presentare un’offerta di acquisto dell’altra metà. 

Il secondo caso è quello di agire sulla quota “disponibile” dell’eredità dell’originario proprietario. Nel caso prospettatoci dal lettore, si tratterebbe di far redigere testamento alla madre con cui questa riconosce una percentuale di proprietà dell’immobile in questione anche al figlio della sorella intenzionata a mantenere la proprietà (la cosiddetta quota disponibile). In questo modo, la quota dell’immobile riservata alla sorella intenzionata a vendere sarà inferiore al 50% e liquidarne il controvalore potrebbe divenire più semplice. 



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