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Chi può fare l’amministratore condominiale?

15 Luglio 2020
Chi può fare l’amministratore condominiale?

Requisiti personali e professionali per svolgere l’incarico di amministratore di condominio, i corsi di formazione e la durata dell’incarico.

Nel momento in cui l’assemblea di condominio è chiamata a nominare un amministratore non può sceglierlo a proprio piacimento tra chi riveste la fiducia della maggioranza. È necessario infatti che il professionista possegga alcune caratteristiche imposte dalla legge, volte a garantirne professionalità e capacità tecnica. 

Per stabilire chi può fare l’amministratore condominiale bisogna leggere l’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Questa norma indica infatti quali sono i requisiti legali che l’amministratore deve possedere per ricoprire tale carica. Vediamo dunque a quali condizioni una persona può fare l’amministratore di condominio. 

Nomina amministratore di condominio 

Legittimata a nominare l’amministratore di condominio può essere solo l’assemblea che viene, a tal fine, convocata dall’amministratore uscente. L’assemblea delibera con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti purché rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000). 

Se l’assemblea non riesce a mettersi d’accordo è possibile ricorrere al tribunale affinché sia il giudice a individuare una figura professionale.

Il primo amministratore non può essere nominato dal costruttore dell’edificio, in quanto, come appena detto, solo l’assemblea con le prescritte maggioranze o l’autorità giudiziaria sono legittimate ad effettuare tale nomina.

Chi può fare l’amministratore condominiale?

La carica di amministratore di condominio può essere ricoperta sia da una persona fisica che da una società di persone (Snc, Sas, società semplice) o di capitali (Srl, Spa, Sapa).

Come anticipato la legge fissa determinati requisiti che l’amministratore deve possedere. A questi, il regolamento ne può aggiungere di ulteriori o stabilire limiti (ad esempio ammettere solo società o solo persone fisiche, o richiedere una certa residenza o titolo di studio).

Può essere amministratore di condominio anche uno dei condomini che abitano all’interno dello stabile. In tale ipotesi – come vedremo a breve – la legge lo esonera da determinati requisiti previsti invece per gli estranei.

Nel caso delle società, i requisiti sono richiesti in capo ai soci illimitatamente responsabili (nelle società di persone), agli amministratori (nelle società di capitali) e ai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministratore nei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

Può essere nominato amministratore anche un professionista come un avvocato, un commercialista, un ragioniere, un agente immobiliare; ciò succede nella maggior parte dei casi visto l’elevato tecnicismo delle funzioni richieste all’amministratore. Questo tuttavia non toglie che possa rivestire l’incarico di amministratore qualsiasi soggetto, non necessariamente munito di laurea, purché dotato dei requisiti qui di seguito elencati.

Requisiti che deve avere l’amministratore di condominio

L’amministratore deve:

  • essere nel pieno possesso del godimento dei diritti civili;
  • non essere condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • non essere sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non essere interdetto o inabilitato;
  • non essere inserito nell’elenco dei protesti cambiari;
  • essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Gli ultimi due requisiti – il possesso del diploma e la frequenza ai corsi di formazione professionale iniziale e periodici – non sono richiesti nel caso in cui a ricoprire la carica di amministratore sia uno dei condomini. 

Revoca dell’amministratore per perdita di uno dei requisiti 

Se, durante il mandato, l’amministratore perde anche uno solo dei requisiti appena indicati, cessa automaticamente dall’incarico. In tal caso, ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore.

L’amministratore di condominio è obbligatorio?

La nomina di un amministratore di condominio diventa obbligatoria nel momento in cui i condomini sono più di otto. Se, stante tale numero, l’assemblea non riesce a mettersi d’accordo, ogni condomino – anche singolarmente – può rivolgersi al giudice per chiedere la nomina del professionista.

L’incarico dura un anno, con rinnovo automatico dopo il primo anno per un altro anno. In ogni caso, a termine di ciascun anno, l’amministratore deve convocare l’assemblea per la riconferma o la nomina di un sostituto. Sino a quando il sostituto non viene prescelto, il vecchio amministratore resta in carica ad interim per la sola ordinaria amministrazione.

La formazione periodica dell’amministratore

A meno che l’amministratore non sia uno dei condomini, tra gli obblighi di tale figura professionale vi è quello di provvedere periodicamente alla formazione professionale. In particolare questi deve prima frequentare un corso di formazione iniziale e, successivamente, partecipare a corsi di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I corsi di formazione devono essere tenuti da professionisti in campo giuridico ed economico che abbiano esperienza nell’amministrazione di condomini, e devono avere un responsabile scientifico (questi soggetti devono inoltre godere di appositi requisiti di onorabilità).

I corsi di formazione iniziale devono svolgersi almeno su 72 ore di lezione, mentre quelli annuali di formazione periodica su 15 ore di lezione all’anno.

A fine corso viene rilasciato un attestato di Esperto in amministrazione condominiale ed immobiliare, che dimostri il superamento di un esame valutativo. 

L’assemblea di condominio può chiedere all’amministratore di dimostrare il corretto adempimento degli obblighi di formazione.

Se l’amministratore non partecipa ai corsi decade dall’incarico e non può rivendicare il pagamento del proprio onorario. 



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