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Spese condominiali: sono comprese nel contratto d’affitto?

17 Luglio 2020
Spese condominiali: sono comprese nel contratto d’affitto?

Oneri accessori: che succede se il contratto di locazione non stabilisce chi debba pagare le bollette del condominio?

A volte, i contratti di affitto vengono siglati scaricando un prestampato da internet o compilando il modello standard offerto dall’agenzia immobiliare. L’utilizzo però di un facsimile non consente di regolare, in modo compiuto e preciso, tutte le ipotesi e le contestazioni che potrebbero verificarsi nel caso concreto, lasciando fuori le volontà particolari delle parti. Capita ad esempio che il contratto base non stabilisca se l’inquilino debba pitturare l’immobile dopo la riconsegna delle chiavi o se il padrone di casa debba garantire anche l’utilizzo del posto auto. Ci sono insomma molti aspetti che restano oscuri e, in questa linea grigia, deve per forza intervenire l’interpretazione del giudice. 

Una delle questioni che spesso resta controversa a chi non è esperto di legge è se le spese condominiali sono comprese nel contratto di affitto. Chiaramente, ci riferiamo a quelle ipotesi in cui il contratto nulla stabilisca in merito e si limiti a indicare solo l’ammontare del canone mensile di affitto. Sicché l’inquilino, facendo riferimento all’importo indicato sulla scrittura, potrebbe essere portato a ritenere che tale prezzo sia sufficiente a coprire tutti gli oneri su di lui ricadenti. E, invece, arriva puntuale la richiesta di rimborso del condominio da parte del padrone di casa. Di qui, l’interrogativo se si debba far fronte a tale pretesa o se la stessa – nel silenzio del contratto di locazione – costituisca un abuso dinanzi al quale far finta di nulla.

Cerchiamo di fare il punto della situazione e di verificare cosa, in merito, stabiliscono la legge e la giurisprudenza.

Cosa deve contenere il contratto di locazione?

In generale, nel nostro ordinamento vige il principio di «autonomia negoziale»: significa, detto in parole molto semplici, che le parti sono libere nel determinare il contenuto del contratto che intendono sottoscrivere, senza che la legge possa determinarne in modo coattivo il contenuto. Le norme del Codice civile intervengono spesso in funzione “suppletiva” ossia a regolare quelle ipotesi nel caso in cui le parti nulla abbiano previsto, in modo da evitare liti e controversie giudiziarie. 

In generale, però, si può dire che tutto ciò che non viene previsto appositamente dalle parti non forma oggetto del contratto e, quindi, non può ricadervi in via interpretativa.

Il contratto di locazione, però, fa eccezione. Si tratta di uno di quei campi – come ad esempio il contratto di lavoro subordinato – ove la legge entra “a gamba tesa”, limitando notevolmente l’autonomia negoziale delle parti. E questo nel tentativo di tutelare la parte debole del rapporto che si ritiene essere il conduttore (forse, oggi, le sorti si sono invertite).

Detto ciò, il contratto di locazione subisce una serie di regolamentazioni normative, a partire dalla famosa legge sull’equo canone. Così, ad esempio, la durata minima dei contratti di affitto non può essere stabilita liberamente, essendo sottoposta ai modelli prefissati dal legislatore. A tal fine, come noto, conosciamo il contratto a canone libero (della durata di 4 anni più altri 4 di primo rinnovo obbligatorio e automatico), il contratto a canone concordato (della durata di 3 anni più altri 2 di primo rinnovo obbligatorio e automatico, caratterizzato anche dal fatto che l’importo del canone non può essere fissato in autonomia dalle parti), il contratto a uso transitorio e quello per studenti universitari.

Fuori dagli elementi essenziali del contratto – parti, oggetto, durata, prezzo – i contraenti sono liberi di regolare alcuni aspetti del loro assetto negoziale nel modo che preferiscono. Così, ad esempio, fermo restando che sull’inquilino si possono imporre solo le spese di manutenzione ordinaria di basso importo (quelle cioè rese necessarie dalle piccole rotture che si verificano per il quotidiano uso del bene), si può prevedere che questi sia tenuto a ritinteggiare l’immobile e a pulirlo alla scadenza del contratto.

Le spese condominiali nel contratto di affitto

Vediamo ora cosa dice la legge in merito al pagamento delle spese condominiali nell’ambito del contratto di locazione. Sono quelle che la legge chiama oneri accessori, in quanto appunto “accessori” rispetto al canone di locazione che costituisce la prestazione principale a carico dell’inquilino. 

Non perché sono “accessorie” tali spese sono meno importanti. Tant’è vero che il mancato versamento delle stesse può essere causa di sfratto. Sfratto che, però, potrà scattare solo se:

  • l’importo degli oneri accessori non versato è pari ad almeno due mensilità del canone;
  • il ritardo nel pagamento è di oltre 60 giorni dalla richiesta fatta dal locatore.

Spese condominiali: chi le deve pagare?

Di norma, sono le stesse parti a regolare, nel contratto di locazione, chi debba pagare il condominio e quali importi ricadano su di lui. La legge, in merito, entra solo in minima parte. E, difatti, fermo solo il divieto di imporre sull’inquilino le spese straordinarie del condominio (ad esempio, la sostituzione della caldaia condominiale, la ristrutturazione della facciata, il rifacimento del tetto, la realizzazione di un ascensore, e così via) che, in quanto dirette alla conservazione dell’immobile devono necessariamente ricadere solo sul locatore, per quanto riguarda invece le spese ordinarie condominiali alle parti è consentito di optare per diverse soluzioni.

Ad esempio, le parti possono concordare che tutte le spese ordinarie ricadano sull’inquilino o che, al contrario, questi ne sia completamente esonerato. Oppure si può stabilire un forfait, cioè una cifra mensile prestabilita che l’inquilino debba pagare a prescindere poi da quale sarà la “bolletta condominiale” di volta in volta stabilita dall’amministratore.

Quindi, la legge non dice chi debba pagare le spese condominiali ordinarie, ma lascia libere le parti di regolamentare la questione a proprio piacimento.

Il problema però si pone laddove il contratto di locazione non stabilisca nulla a riguardo. Come si deve interpretare questo silenzio? Andrà ritenuto che, in assenza di regolamentazione, l’affittuario non sia tenuto a versare le spese condominiali o che queste restino comunque a suo carico in quanto “oneri accessori” all’utilizzo dell’immobile?

La legge sull’equo canone (l’articolo 9, commi 1 e 2, della legge 392/1978) sposa una via intermedia e stabilisce che, in mancanza di una diversa specifica previsione nel contratto di locazione, ricadano sull’inquilino solo alcune delle spese condominiali. Eccole:

  • servizio di pulizia;
  • funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • consumi dell’acqua, della luce, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria; 
  • spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • fornitura di altri servizi comuni;
  • spese per il servizio di portineria nella misura del 90% (il residuo 10% quindi resta a carico del locatore), salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Dunque, in buona sostanza, solo le spese di locazione che abbiamo appena elencato sono comprese nel contratto di affitto e devono essere versate dal conduttore, salvo patto contrario. Non c’è quindi bisogno che ciò venga espresso per iscritto: se nulla è previsto, il conduttore deve farsi carico di tali importi.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese che ricadono su di lui, con la menzione dei criteri di ripartizione. 

Il conduttore ha, inoltre, diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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