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Si può vendere la casa senza il consenso dei figli

8 Dicembre 2020 | Autore:
Si può vendere la casa senza il consenso dei figli

Diritti e doveri dei genitori in caso di immobili e figli minorenni o maggiorenni: quando chiedere autorizzazione al giudice tutelare. Usufrutto legale: cos’è?

Più di un lettore ci ha chiesto se si può vendere la casa senza il consenso dei figli. La questione, posta in termini così generici, ci obbliga a fare una distinzione a seconda della titolarità dell’immobile, dell’eventuale presenza di fondi patrimoniali, dell’età degli stessi figli.

Di tanto parleremo in questo articolo diversificando appunto tutte le possibili situazioni che si possono venire a creare. Innanzitutto, vedremo se è possibile vendere la casa intestata direttamente ai figli, distinguendo il caso in cui questi siano minorenni (e sussista dunque l’usufrutto legale in capo ai genitori) da quello in cui abbiano invece raggiunto la maggiore età. Analizzeremo poi la sorte della vendita della casa inserita in un fondo patrimoniale e della cessione dell’immobile intestato ai genitori.

Usufrutto legale sui beni dei figli: cos’è?

In tema di vendita della casa senza il consenso dei figli, il primo caso è quello della casa intestata direttamente alla prole. Di solito, si tratta di immobili provenienti da donazioni o eredità. Le ipotesi che possono verificarsi sono due:

  • i figli intestatari dell’immobile sono minorenni;
  • i figli intestatari dell’immobile sono maggiorenni.

Se la prole è minorenne, i genitori hanno l’usufrutto legale sui beni dei figli fino a quando questi non compiono 18 anni (oppure 16 anni, se a tale età si sposano e acquistano l’emancipazione).

Ciò significa che i genitori possono trarre ogni utilità da detti beni, ivi compresi i frutti dell’affitto, senza tuttavia poterne disporre. Quindi, a titolo di esempio, i genitori potrebbero dare in locazione l’immobile e trattenere i canoni per gli interessi della famiglia, ma non possono venderlo di propria spontanea iniziativa.  

Secondo la legge, i frutti percepiti dall’usufrutto legale dei genitori sono destinati al mantenimento della famiglia e all’istruzione ed educazione dei figli. L’usufrutto a favore dei genitori non consente a questi ultimi di sfruttare i beni della prole per fini egoistici.

L’usufrutto legale spetta a entrambi i genitori esercenti la responsabilità genitoriale; ciò però non impedisce agli stessi di amministrare disgiuntamente l’usufrutto legale. In altre parole, per l’usufrutto legale il genitore può autonomamente compiere in nome proprio tutti gli atti negoziali non incidenti sulla consistenza patrimoniale né diminuenti il suo valore.

L’usufrutto legale sui beni del figlio potrebbe spettare anche a un solo genitore: per legge, il genitore che esercita in modo esclusivo la responsabilità genitoriale è il solo titolare dell’usufrutto legale.

Il genitore che perde la responsabilità genitoriale (la vecchia potestà, per intenderci) a causa della sua condotta, dunque, perde anche l’usufrutto legale sui beni del figlio minorenne.

Casa intestata ai figli minorenni: si può vendere?

Alla luce di quanto detto in precedenza sull’usufrutto legale dei genitori sui beni della prole, possiamo rispondere alla prima domanda: si può vendere la casa intestata ai figli minorenni?

La competenza ad autorizzare la vendita di immobili ereditati dal minore spetta:

  • al giudice tutelare del luogo di residenza del minore esclusivamente per quei beni che si possono considerare già definitivamente acquisiti al patrimonio del minore (ad esempio, con la fine della procedura del beneficio di inventario);
  • al tribunale del luogo di apertura della successione quando il bene non è stato ancora definitivamente acquistato dal minore (ad esempio, quando è ancora pendente la procedura di accettazione con beneficio di inventario). Se il tribunale richiede il parere del giudice tutelare, questi, se ritiene la competenza esclusiva del proprio ufficio, è legittimato a proporre d’ufficio regolamento di competenza.

Se sorge conflitto di interessi patrimoniali tra i figli soggetti alla stessa responsabilità genitoriale, o tra essi e i genitori o quello tra loro che esercita in via esclusiva la responsabilità genitoriale, il giudice tutelare nomina ai figli un curatore speciale.

Il curatore speciale sostituisce i genitori nel compimento del singolo affare. Se si tratta di un atto di straordinaria amministrazione, il curatore deve preventivamente ottenere l’autorizzazione dal giudice.

Casa intestata a figli maggiorenni: si può vendere?

Se i figli sono maggiorenni, la legittimazione a vendere spetta unicamente a questi e i genitori non possono avere alcun diritto o potere in merito alle loro decisioni, né possono rivendicare una parte del corrispettivo. Dunque, i genitori non possono vendere i beni dei figli maggiorenni su cui, peraltro, l’usufrutto è ormai cessato con la loro maggiore età. 

Se i genitori dovessero avere una quota sull’immobile del figlio, la comproprietà richiede che vi sia il consenso di tutti i titolari del bene ai fini della sua vendita. 

Casa inserita in un fondo patrimoniale

Potrebbe succedere che la casa, di proprietà di uno o di entrambi i genitori, sia stata inserita in un fondo patrimoniale. In tale ipotesi, la vendita dell’immobile in presenza di figli minori richiede l’autorizzazione del giudice tutelare, che si ottiene presentando un’istanza in tribunale. Il giudice, di solito, ordina ai genitori di destinare (in tutto o in parte) il ricavato della vendita agli interessi dei minori (ad esempio, aprendo un conto corrente su cui accreditare una parte del prezzo ricavato). 

L’autorizzazione deve essere concessa dal giudice con provvedimento emesso in camera di consiglio, nei soli casi di necessità o utilità evidente [1]. 

Secondo la giurisprudenza è possibile prevedere, nell’atto costitutivo del fondo siglato dinanzi al notaio, la possibilità per i genitori di vendere la casa inserita nel fondo patrimoniale senza tale autorizzazione [2]. In tal caso, grazie a tale previsione, la vendita potrà avvenire senza il previo passaggio dal tribunale e il ricavato potrà essere utilizzato liberamente, senza vincoli di sorta.

Il fondo patrimoniale si scioglie se interviene il divorzio o l’annullamento del matrimonio. Se ci sono figli minori, il fondo patrimoniale dura fino a quando il figlio più piccolo diventa maggiorenne [3].

In tal caso, il giudice ordinario può stabilire regole per l’amministrazione del fondo (su istanza dell’interessato); considerate le condizioni economiche dei genitori e dei figli può anche attribuire ai figli una quota dei beni dello stesso, in godimento o in proprietà.

Se invece non ci sono figli minori, per dividere i beni si applicano le norme sullo scioglimento della comunione legale. I beni destinati da un solo coniuge con riserva di proprietà, invece, ritornano nella sua piena disponibilità.

Casa intestata ai genitori

Vediamo infine se si può vendere la casa intestata ai genitori senza il consenso dei figli. Sul punto non ci sono limiti ed ostacoli: i titolari, infatti, hanno il pieno diritto di alienare il bene a prescindere dagli interessi degli stessi minori. Potrebbero, quindi, decidere di venderlo o anche di donarlo. Non dovranno pertanto chiedere l’autorizzazione al giudice tutelare se non vi è un fondo patrimoniale. 

Attenzione però: nel (solo) caso di donazione (quindi, non per la vendita), bisognerà tenere conto del fatto che non si possono violare le quote di legittima, ossia quelle percentuali minime di eredità che spettano per legge ai legittimari (i figli e il coniuge). Sicché, alla morte del titolare del bene, questi ultimi potrebbero aggredire le donazioni fatte in vita dal defunto (con l’azione di riduzione della donazione).

note

[1] Cass. 4 settembre 2019 n. 22069, art. 169 ultima parte cod. civ.

[2] Cass. 4 settembre 2019 n. 22069, Trib. Milano 29 aprile 2010, Trib. Milano 17 gennaio 2006, Trib. Brescia 9 giugno 2006.

[3] Art. 171 c. 2 cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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