Diritto e Fisco | Articoli

Apertura porta muro condominiale

20 Luglio 2020
Apertura porta muro condominiale

Si può aprire un varco in condominio? Che succede se si rompe una parete sul pianerottolo o di un muro portante?

Potrebbe succedere che uno dei condomini senta l’esigenza di aprire un varco in uno dei muri del condominio. Si pensi ad esempio a chi, volendo dividere il proprio appartamento in due unità distinte, decida di dotarlo di un ingresso alternativo, aprendo una seconda porta nel pianerottolo; o a chi, avendo un magazzino posto al piano terra, voglia dotarlo di un accesso indipendente dal lato strada o dall’interno dell’edificio. In tutti questi casi, l’apertura di una porta sul muro condominiale pone il problema dell’eventuale autorizzazione da parte del condominio (cui si aggiungono ovviamente quelle amministrative, da depositare in Comune). 

In altri termini è possibile l’apertura di un varco in condominio, sbancando un muro preesistente? Ecco, a riguardo, cosa ha stabilito la giurisprudenza.

Apertura di un muro sulla facciata dell’edificio

A che servono le pareti dell’edificio? A proteggere gli appartamenti dall’esterno e dagli agenti atmosferici. Per cui, se al muro viene sostituita una porta, dotata di tutte le specifiche tecniche per evitare il collasso della struttura e tale da evitare infiltrazioni di aria e di acqua, l’operazione è del tutto compatibile con i diritti degli altri condomini. 

Questo principio, sancito di recente dal tribunale di Roma [1], ma più volte ripetuto dalla giurisprudenza della stessa Cassazione [2], trova fondamento nell’articolo 1102 del Codice civile. Questa norma sancisce il diritto di ciascun condomino di servirsi delle parti comuni dell’edificio e di apportarvi anche le modifiche necessarie al miglior godimento del proprio appartamento a patto che:

  • non ne alteri la destinazione;
  • non impedisca agli altri condomini di fare pari uso.

L’uso più intenso della cosa comune, inoltre, deve essere in linea con i limiti della stabilità e della sicurezza del fabbricato oltre che rispettoso del decoro architettonico: principi, questi, di portata generale.

Con «decoro architettonico» si intende l’estetica dell’edificio ma soprattutto l’insieme delle linee guida originarie del palazzo, per come originariamente disegnato e come in seguito modificato.

Nel caso specifico, quindi, si può aprire un varco in una parete condominiale nel rispetto dei predetti requisiti. Quanto al primo, come si è detto, non vi sono problemi di sorta attesa la destinazione dei muri di proteggere gli appartamenti e, come tali, ben potrebbero essere sostituiti da porte, saracinesche, serrande, infissi, ecc.

Quanto al secondo, è necessario che le dimensioni non siano talmente ampie da impedire anche agli altri condomini l’attuazione del medesimo diritto.

Stando così le cose, è possibile l’apertura di una porta nel muro condominiale anche senza l’autorizzazione dell’assemblea, dandone tuttavia preventiva comunicazione all’amministratore. 

Come chiarito dal tribunale di Roma, «l’uso più intenso di beni comuni ben possa avvenire per iniziativa non solo assembleare ma anche di gruppi di condomini ovvero di un solo condomino». In questo caso, prosegue il giudice, con imputazione dell’opera e dei relativi costi ai soli condomini “promotori” e nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 quanto all’utilizzo di parti comuni per la realizzazione dei manufatti.

Ed infatti, è possibile che le modificazioni apportabili alla cosa comune in forza dell’articolo 1102 Codice civile possano costituire anche un’innovazione. In questo ultimo caso, consentite anche al singolo condomino o ad un gruppo di condomini ma solo nei limiti in cui non alterino la destinazione e non impediscano il pari uso della cosa comune agli altri partecipanti al condominio. 

Collegamento tra magazzino e androne condominiale

Secondo la Cassazione [3], il condominio non può impedire al proprietario del locale a piano terra di mettere in comunicazione il proprio immobile con l’androne del portone, dotando, conseguentemente, la proprietà esclusiva di una nuova uscita. Non è precluso, infatti, al comproprietario, il diritto di trarre dal bene condominiale una utilità maggiore e più intensa rispetto agli altri comproprietari, ovviamente nel rispetto dei paletti imposti dall’art. 1102 del Codice civile. L’apertura di una nuova entrata all’interno dell’androne condominiale non sarebbe vietata in quanto non verrebbe irreversibilmente alterata la destinazione d’uso del bene comune né, per altro verso, verrebbe precluso agli altri condomini di utilizzare l’androne per raggiungere le rispettive proprietà.

Secondo il Codice civile, l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto essenzialmente a due limitazioni: il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e l’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini. Occorre, peraltro, precisare che la norma legittima il singolo condomino, entro gli stessi limiti, a servirsi della cosa comune anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità.  

Vietato impedire il pari uso agli altri condomini. Il problema maggiore consiste nella necessità di non impedire «il pari uso» del bene comune agli altri condomini. A questo punto, sorge la necessità di stabilire in quali limiti un’opera o un comportamento siano leciti e quando, viceversa, ledano l’eguale diritto del vicino. La valutazione dovrà essere svolta in funzione del singolo caso concreto ed in tale ottica, fortunatamente, potremo fare affidamento sulla giurisprudenza. La Cassazione anche recentemente ha stabilito, per esempio, che le norme in materia di distanze non trovano applicazione in materia di condominio in quanto le proprietà dei singoli comproprietari sorgono in aderenza e ciascuno deve permettere al vicino il pari uso dei beni comuni [4]. 

Così diventa legittima la realizzazione di un balcone che violi le distanze tra proprietà vicine [5] e ciò, a maggior ragione, nel caso in cui le proprietà siano divise da una strada pubblica.

Apertura di una seconda porta nel pianerottolo

Stesse regole e principi valgono per quanto attiene all’apertura di una porta nel pianerottolo condominiale, al fine di dotare di un ulteriore accesso l’appartamento di proprietà del singolo condomino. A questi è data la facoltà di aprire un varco a condizione di non compromettere la stabilità dell’edificio e di non impedire al dirimpettaio di fare altrettanto. Quanto al divieto di modificare la destinazione del bene comune – ossia le tre pareti del pianerottolo – non si pongono, neanche in questo caso, ostacoli di sorta, attesa la funzione precipua del pianerottolo di consentire appunto l’accesso agli appartamenti.

Il singolo proprietario esclusivo ben può aprire una porta d’ingresso sul muro perimetrale dell’edificio dopo aver diviso in due l’appartamento con il placet del condominio. Ma è necessario sempre che l’apertura praticata sia modesta e risulti in continuità con le linee architettoniche del prospetto del fabbricato.  


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 8452 dell’11.06.2020.

[2] Cass. sent. n. 3840/95 e n. 24006/04

[3] Cass. ord. n. 24295/14 del 14.11.2014.

[4] Cass. sent. n. 4741/2014

[5] Cass. sent. n.22092/2011; Cass. n. 6546/2010.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 17 settembre – 14 novembre 2014, n. 24295

Presidente Bianchini – Relatore Falaschi

Considerato in fatto

B.C. , proprietaria di due locali terranei presso il fabbricato A del condominio di Via (omissis) , entrambi con ingresso dal viale condominiale, negata dall’assemblea condominiale del 21-02-2005 l’autorizzazione dalla stessa richiesta per l’apertura di un ulteriore accesso per uno dei suddetti immobili nell’androne della scala B, con ricorso depositato il 21-03-2005 impugnava la relativa delibera assembleare, chiedendo: a) accertarsi preliminarmente il proprio diritto alla realizzazione della menzionata nuova entrata; b) l’annullamento della delibera de qua; c) la condanna del condominio convenuto al risarcimento dei danni sofferti. Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 827/2007, accoglieva le sole prime due domande attoree, rigettando la terza per difetto di prova in ordine all’esistenza dei danni asseritamente patiti.

Avverso tale decisione, con citazione notificata il 06-07-2007, il condominio di Via (omissis) interponeva appello per la totale riforma della sentenza impugnata.

La Corte d’Appello di Napoli, con sentenza n. 2060/2012, rigettava integralmente il gravame proposto, per l’effetto confermando la sentenza di primo grado.

Per la cassazione di tale ultimo provvedimento, C.A.M. e S. , D.V. e C.M. , tutti in qualità di partecipanti al condominio di Via (omissis) , propongono ricorso affidato ai seguenti 2 motivi:

1. Violazione e falsa applicazione degli artt. 81 e 112 c.p.c. e dell’art. 1137 c.c., in relazione all’art. 360, 1 comma, n. 3 c.p.c.; nonché vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio, in relazione all’art. 360, 1 comma, n. 5 c.p.c..

2. Violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 cc, in relazione all’art. 360, 1 comma, n. 3 c.p.c.; nonché vizio di omessa e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio, in relazione all’art. 360, 1 comma, n. 5 c.p.c..

La B. resiste con controricorso.

Il consigliere relatore, nominato a norma dell’art. 377 c.p.c., ha depositato la relazione di cui all’art. 380 bis c.p.c. proponendo il rigetto del ricorso.

Ritenuto in diritto

Vanno condivise e ribadite le argomentazioni e le conclusioni di cui alla relazione ex art. 380 bis c.p.c. che di seguito si riporta:

“Con il primo motivo, i ricorrenti si dolgono innanzitutto della violazione dell’art. 81 c.p.c. e dell’art. 1137 cc, per aver il giudice a quo dichiarato inammissibile, ex art. 345, 2 comma c.p.c., l’eccezione di carenza di legittimazione di controparte sollevata dall’appellante. Ad avviso dei ricorrenti, infatti, la mancanza in capo alla B. della qualità di condomina, necessaria ai fini dell’impugnazione delle delibere assembleari ex art. 1137 c.c., sarebbe desumibile dai criteri, indicati nel regolamento condominiale, di riparto delle spese di manutenzione degli androni delle scale. Proseguono, poi, i ricorrenti affermando che, pur volendosi ammettere il possesso di tale qualità da parte della resistente, ugualmente permarrebbe il difetto di legittimazione dell’intimata all’impugnazione della delibera assembleare de qua. Infatti, dai verbali della riunione dell’assemblea condominiale del 21-02-2005 risulterebbe che la B. si sia astenuta in sede di votazione, con conseguente impossibilità di attribuirle la qualità di condomina assente o dissenziente, costituente condizione necessaria per l’impugnazione delle delibere dell’assemblea di condominio ai sensi ancora dell’art. 1137 c.c.. Parte ricorrente, infine, censura la dichiarazione di inammissibilità dell’eccezione in esame anche sotto l’ulteriore profilo di omessa motivazione. Infatti, la corte partenopea, qualificando l’eccezione proposta, in quanto attinente all’effettiva titolarità del diritto controverso, come eccezione di merito non rilevabile anche ex officio dal giudice, e, pertanto, non proponibile per la prima volta in sede di gravame, non avrebbe tenuto minimamente in considerazione le argomentazioni contrarie sopra esposte, ponendo così in essere una motivazione del tutto apparente. Da tale vizio, inoltre, sarebbe ulteriormente derivata, sempre a parere dei ricorrenti, la violazione dell’art. 112 c.p.c., per mancata pronunzia del giudice a quo su un’eccezione espressamente sollevata dall’appellante.

Con il secondo motivo, i ricorrenti continuano a denunciare, in primo luogo, un vizio di motivazione apparente della sentenza impugnata, con riferimento alla stessa eccezione e per le stesse ragioni esposte nel precedente motivo. Da tale vizio sarebbe inoltre discesa, ad avviso dei ricorrenti, anche la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., giacché il giudice a quo, ritenendo l’apertura del nuovo accesso al locale terraneo della B. idonea a garantire anche agli altri condomini l’uso dell’androne della scala B, avrebbe in realtà costituito una servitù di ingresso sul menzionato androne in favore della resistente.

Appare opportuno, in ragione del rapporto di pregiudizialità-dipendenza sussistente tra le censure mosse, l’esame congiunto di entrambi i motivi di ricorso.

Essi parrebbero infondati.

Per quanto attiene all’asserita violazione degli artt. 81 e 112 c.p.c., è necessario ricordare che l’istituto della legittimazione ad agire o a contraddire in giudizio si ricollega al dettato della prima norma menzionata, ai cui sensi: Nessuno può far valere nel processo un diritto altrui in nome proprio fuori dei casi espressamente previsti dalla legge. Ciò comporta, trattandosi di materia attinente al contraddittorio e mirandosi a prevenire una sentenza inutiliter data, la verifica, anche ex officio, in ogni stato e grado del processo (salvo che sulla questione sia intervenuto il giudicato interno) e in via preliminare al merito, circa la coincidenza dell’attore e del convenuto con i soggetti che, secondo la legge che regola il rapporto dedotto in giudizio, sono destinatari degli effetti della pronuncia richiesta (cfr. Cass., SS.UU., 09-02-2012, n. 1912). Ciò premesso, appare, però, altrettanto necessario menzionare il consolidato orientamento di questa corte secondo il quale la legitimatio ad causam, attiva e passiva, consiste effettivamente nella titolarità del potere e del dovere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa, ma mediante la indicazione di fatti in astratto idonei fondare il diritto azionato, secondo la prospettazione dell’attore, cioè prescindendo dall’effettiva titolarità del rapporto dedotto in causa. Al contrario, la titolarità della situazione giuridica sostanziale si configura come una questione che attiene al merito della lite, e rientra, pertanto, nel potere dispositivo e nell’onere deduttivo e probatorio della parte interessata. La legittimazione ad agire costituisce, quindi, una condizione dell’azione, ossia una condizione per ottenere dal giudice una qualsiasi decisione di merito, la cui esistenza è da riscontrare esclusivamente alla stregua della fattispecie giuridica prospettata dall’attore, prescindendo dall’effettiva titolarità del rapporto dedotto in causa. In altri termini, la legittimazione ad agire o a contraddire, quale condizione dell’azione, si fonda sulla mera allegazione fatta in domanda, sicché una concreta ed autonoma questione intorno ad essa si delinea soltanto quando l’attore faccia valere un diritto altrui, prospettandolo come proprio, ovvero pretenda di ottenere una pronunzia contro il convenuto pur deducendone la relativa estraneità al rapporto sostanziale controverso. Appartiene, pertanto, al merito della causa, in quanto concernente la fondatezza della pretesa, l’accertamento in concreto se l’attore e il convenuto siano, dal lato attivo e passivo, effettivamente titolari del rapporto fatto valere in giudizio. Ne consegue che l’eccezione relativa alla concreta titolarità di tale rapporto, attenendo appunto al merito, non è rilevabile d’ufficio, ma è affidata alla disponibilità delle parti, che, per farla valere proficuamente, devono formularla tempestivamente (cfr., ex multis, Cass., 27-06-2011, n. 14177; Cass., 10-05-2010, n. 11284; Cass., 30-05-2008, n. 14468).

Nel caso di specie, i ricorrenti, dolendosi della declaratoria di inammissibilità, in sede di gravame, dell’eccezione di carenza di legittimazione attiva della B. , sembrano in realtà contestare non il fatto che l’intimata abbia azionato, in nome proprio, un diritto di cui riconosceva l’altrui titolarità, bensì, piuttosto, l’effettiva titolarità del diritto controverso. Ciò premesso, appare evidente che l’eccezione in esame, alla luce della giurisprudenza richiamata, attiene al merito della lite, come correttamente affermato dal giudice a quo. Pertanto, essa, essendo rilevabile solo su istanza di parte, poteva essere sollevata dai ricorrenti nella comparsa di risposta di primo grado ex art. 167 c.p.c., e non per la prima, volta nell’atto di gravame, ostandovi il disposto dell’art. 345, 2 comma c.p.c., che vieta la proposizione in appello di eccezioni nuove non rilevabili anche ex officio dal giudice (c.d. divieto di nova in appello).

Alla luce di ciò, non appaiono di maggior pregio le contestuali censure di omessa motivazione e di violazione dell’art. 112 c.p.c.. Infatti, il vizio di omessa motivazione si configura solo quando nel ragionamento del giudice di merito sia riscontrabile il mancato esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili d’ufficio. Tale vizio non può, invece, consistere nella difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla, parte. È riservata, infatti, al giudice del merito l’individuazione delle fonti del proprio convincimento. Alla Corte di Cassazione, invece, non è conferito il potere di riesaminare e valutare autonomamente il merito della causa, bensì solo quello di controllare, sotto il profilo logico, formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione compiuti dal giudice o l’apprezzamento dei fatti (cfr., ex multis, Cass., 11-07-2007, n. 15489).

Nel caso di specie, la corte distrettuale ha ampiamente e coerentemente motivato circa la natura di merito dell’eccezione in esame e, quindi, sulla sua inammissibilità in appello, richiamando, oltretutto, proprio l’indirizzo giurisprudenziale sulla legitimatio ad causam precedentemente illustrato da questo relatore. Per la medesima ragione, quindi, non può imputarsi al giudice a quo neppure la violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato ex art. 112 c.p.c., avendo la corte distrettuale pienamente risposto all’eccezione sollevata dal condominio appellante.

Da quanto appena esposto discende l’infondatezza anche delle doglianze concernenti l’asserita violazione degli artt. 1137 e 1102 c.c., in quanto logicamente dipendenti da quella concernente la violazione degli artt. 81 e 112 c.p.c.. Appare evidente, infatti, che dall’inammissibilità dell’eccezione di carenza di legittimazione della B. deriva, conseguentemente, il riconoscimento in capo all’intimata della qualità di condomina, costituente condizione necessaria ai fini dell’impugnazione della delibera assembleare del 21-02-2005 ex art. 1137 e. e, nonché dell’uso, in quanto bene comune ex art. 1102 c.c., dell’androne della scala B del condominio. Il giudice a quo, pertanto, non ha commesso alcun errore nell’interpretazione, ovvero nell’applicazione delle norme richiamate. Né il ricorrente può validamente invocare la giurisprudenza di questa corte relativa alla costituzione di servitù di passaggio su beni condominiali, in ragione della diversità tra la fattispecie concretamente verificatasi e quella prevista dall’orientamento in esame. Infatti, l’indirizzo de quo si riferisce all’ipotesi della costituzione di servitù di passaggio su beni condominiali per consentire un collegamento diretto tra distinti immobili di proprietà del medesimo privato (cfr., ex multis, Cass., 18-09-2013, n. 21395; Cass., 06-02-2009, n. 3035; Cass., 19-04-2006, n. 9036; Cass., 13-01-1995, n. 360). Al contrario, nel caso di specie l’intimata si è limi tata a chiedere l’apertura di un nuovo ingresso per il proprio immobile presso l’androne condominiale, cosi da realizzare unicamente un utilizzo più intenso di tale bene comune, senza, quindi, escludere gli altri condomini dall’uso del bene in questione. Ciò, del resto, appare pienamente in linea con il consolidato orientamento della Suprema Corte, secondo il quale, in tema di comunione, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di quest’ultimi. In particolare, per stabilire se l’uso più intenso da parte del singolo sia da ritenere consentito ai sensi dell’art. 1102 cod. civ., non deve aversi riguardo all’uso concreto fatto della cosa dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. L’uso deve ritenersi in ogni caso consentito se l’utilità aggiuntiva, tratta dal singolo comproprietario dall’uso del bene comune, non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene e sempre che detto uso non dia luogo a servitù a carico del suddetto bene comune (cfr. Cass., 27-02-2007, n. 4617; Cass., 30-05-2003, n. 8808; Cass., 01-08-2001, n. 10453; Cass., 12-02-1998, n. 1499).

Nel caso di specie, sembra logico ritenere che l’apertura nell’androne della scala B di una nuova entrata per il locale terraneo dell’intimata non impedisca agli altri condomini di fruire dell’androne per raggiungere i propri appartamenti. Né, tantomeno, si potrebbe ragionevolmente affermare che l’ingresso de quo sia idoneo ad alterare irreversibilmente la destinazione dell’androne. Al contrario, l’apertura del nuovo accesso all’immobile dell’intimata valorizzerebbe e potenzierebbe la funzione dell’androne in esame, ossia quella di facilitazione del transito dei condomini, e dei terzi, da e verso le singole unità abitative della scala”.

Gli argomenti e le proposte contenuti nella relazione di cui sopra, alla quale non sono state rivolte critiche di sorta, sono condivisi dal Collegio, e pertanto il ricorso va respinto.

Le spese processuali seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso;

condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione che liquida in complessivi Euro. 1.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese forfettarie ed accessori come per legge.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube