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Successione: agevolazione prima casa con più eredi

21 Luglio 2020
Successione: agevolazione prima casa con più eredi

Agevolazioni fiscali: bonus prima casa ed esenzione Imu, in caso di eredità. Cosa succede?

Potrebbe succedere che, all’apertura di una successione, nel patrimonio del defunto vi sia un immobile e che questo, per uno degli eredi, possegga i requisiti della cosiddetta “prima casa”, mentre per altri no in quanto già titolari di ulteriore abitazione. Ci si chiede, in tali ipotesi, se il bonus fiscale spetti a tutti gli eredi, a nessuno di questi o solo a colui che risponde alle condizioni imposte dalla legge. Insomma come funziona, in caso di successione, l’agevolazione prima casa con più eredi? Cercheremo di spiegarlo qui di seguito.

Chiariremo poi a quale degli eredi spetta l’esenzione Imu prevista per l’abitazione principale stante il diritto di abitazione spettante all’ex coniuge superstite. 

Insomma, ci occuperemo di un po’ dei tipici problemi fiscali che, di solito, sono sempre collegati a una successione immobiliare. Ma procediamo con ordine. 

Quando spetta il beneficio fiscale prima casa

Spesso, si parla di bonus prima casa scambiandolo con il beneficio dell’esenzione Imu. Si tratta di due previsioni completamente diverse che, proprio per evitare equivoci, tratteremo qui di seguito. 

Il bonus prima casa è lo sconto che spetta sulle imposte da versare al momento del rogito, ossia dell’acquisto. Si tratta quindi di un’agevolazione che spetta una sola volta, quando si sigla l’atto di compravendita.

È possibile ottenere, grazie a questo beneficio, l’applicazione dell’Iva al 4% (anziché al 10%) e dell’imposta di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 200 euro cadauna per gli acquisti da impresa (ad esempio, dal costruttore). Invece, in caso di acquisto da privato, si versa l’imposta di registro al 2% (anziché al 9%) e quelle ipotecarie e catastali in misura fissa pari a 50 euro cadauna.

Per ottenere il bonus prima casa è necessario possedere i seguenti requisiti:

  • non possesso, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile che si va ad acquistare. In caso contrario, la stessa andrà ceduta prima del rogito; 
  • non titolarità, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, fruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. A differenza del punto precedente, in tal caso non interessa dove si trovi l’immobile, costituendo un impedimento anche se collocato in un Comune diverso da quello ove si trova il nuovo immobile. In caso contrario, la precedente abitazione va ceduta entro 12 mesi dal nuovo rogito;
  • l’immobile da acquistare deve essere ubicato nel Comune di residenza dell’acquirente. C’è comunque tempo fino a 18 mesi dal rogito per spostare la propria residenza in tale Comune (non necessariamente nella stessa via ove si trova l’abitazione da acquistare);
  • l’immobile da acquistare non deve essere accatastato nelle categorie A/8 o A/9;
  • il nuovo immobile non deve essere venduto per almeno 5 anni, a meno che non se ne acquisti, nel termine successivo di 1 anno, uno nuovo che abbia gli stessi requisiti di “prima casa” appena elencati.

Cosa diversa è invece l’esenzione Imu, un beneficio fiscale di cui si gode tutti gli anni in occasione del versamento dell’imposta sulla casa. Essa spetta non già sulla «prima casa» ma sull’abitazione principale ossia sull’immobile che sia al tempo stesso:

  • residenza del contribuente e della sua famiglia;
  • dimora abituale del contribuente e della sua famiglia.

Dunque, per non pagare l’Imu non basta né solo vivere nell’abitazione in commento né solo fissarvi la residenza. I suddetti requisiti devono coesistere.

Spetta l’agevolazione prima casa con l’eredità?

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che il bonus prima casa trova applicazione anche per gli acquisti a titolo gratuito ossia derivanti sia da donazione che da successione. Dunque, un erede unico o un legatario che riceva, a titolo di successione, un immobile può godere dello sconto sull’imposta di registro, ipotecaria e catastale se tale immobile possiede i requisiti che abbiamo elencato poc’anzi (assenza di altre abitazioni nello stesso Comune, assenza di altre abitazioni per cui è stato utilizzato il bonus prima casa, spostamento della residenza, ecc.).

Con la circolare 44/E/2001 l’Agenzia delle Entrate ha poi chiarito che l’applicazione delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto a titolo gratuito non preclude la possibilità di fruire, in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione (compravendita), dei benefici; ciò in ragione della «diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato». In sostanza, l’aver fruito delle agevolazioni in sede di donazione o successione non impedisce il diritto alle agevolazioni per l’acquisto di una nuova prima casa. 

Spetta l’agevolazione prima casa se ci sono più eredi?

Secondo l’attuale interpretazione, l’agevolazione prima casa richiesta da un erede va anche a beneficio di tutti gli altri in possesso dei requisiti richiesti. Quindi, basta che un solo erede possegga i requisiti richiesti dalla normativa per determinare il bonus in favore di tutti gli altri nel passaggio di proprietà delle relative quote.

Il dubbio potrebbe riguardare, invece, la decadenza dal beneficio nell’eventualità in cui l’erede richiedente trasferisca la residenza nel territorio di un altro Comune (dopo due anni dall’apertura della successione). Le considerazioni da fare sono essenzialmente due:

  1. la legge non stabilisce alcun termine in ordine al periodo minimo di residenza;
  2. le ipotesi di decadenza sono tipiche e tassative, e quella in esame non è indicata nel testo normativo.

Di recente, la Suprema Corte è intervenuta sul punto statuendo che, una volta che il presupposto della fissazione della residenza si sia verificato, è possibile che essa venga successivamente spostata altrove, senza che ciò legittimi l’azione di recupero da parte del fisco [1].

Esenzione Imu in presenza di eredi

Se, alla morte del proprietario dell’immobile, dovesse essere ancora in vita il suo coniuge, a questi spetterebbe il diritto di abitazione che, come noto, permane fino alla sua morte anche a fronte della presenza di più eredi sull’immobile medesimo. 

Di conseguenza, il coniuge superstite – nonostante la rinuncia all’eredità – conserverà il diritto di abitazione sulla casa coniugale e sarà legittimato a chiedere i benefici “prima casa“. Mentre ai fini Imu, l’esenzione spettante sull’abitazione principale (e relative pertinenze) viene riconosciuta anche al titolare del diritto di abitazione a condizione ovviamente che l’unità immobiliare in questione rappresenti la sua dimora abituale e la residenza anagrafica del medesimo [2].


note

[1] Cass. 15 luglio 2016 n. 14510.

[2] Circolare del ministero dell’Economia e delle finanze 3/DF/2012.


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1 Commento

  1. Avrei una domanda,
    Il beneficio prima casa per successione è utilizzabile una sola volta nella vita? Sembrerebbe che mia mamma lo abbia usato (ma non si trova traccia da nessuna parte) trenta anni fa per una quota di casa paterna, poi rivenduta, adesso pur avendo residenza, nessuna casa nel comune, nessun immobile con beneficio prima casa in corso, le hanno detto all’agenzia delle entrate che non può ottenerlo per la successione attuale, casa del coniuge.
    Grazie

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