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Se affitto ad uso ufficio, l’inquilino può sublocare?

22 Luglio 2020
Se affitto ad uso ufficio, l’inquilino può sublocare?

Ho affittato un immobile uso ufficio. L’inquilino ha avviato trattative per sublocare l’appartamento senza avvertirmi. Posso agire per risolvere il contratto per inadempimento?

Innanzitutto, occorre precisare che l’articolo 36 della legge n. 392 del 1978 (la cosiddetta legge sull’equo canone) stabilisce che:

  • nella locazione di immobili ad uso non abitativo (quindi nella locazione di immobili adibiti ad uso industriale, commerciale, artigianale, turistico ed anche nel caso di locazione di immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo come ha stabilito la Corte di Cassazione con sentenza n. 24.278 del 16 ottobre 2017) il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda (cioè a condizione che sia ceduto o locato l’insieme dei beni organizzati per l’esercizio dell’attività professionale) dandone comunicazione al locatore con raccomandata con avviso di ricevimento;
  • ricevuta la raccomandata, il locatore può opporsi alla sublocazione o alla cessione, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

Quindi, salvo che nel suo contratto non sia stato stabilito diversamente, la legge consente al conduttore di sublocare l’immobile anche senza il consenso del proprietario a condizione che venga contemporaneamente locata anche l’azienda (e fatta salva la comunicazione da inviarsi al proprietario).

Fatta questa premessa, bisogna aggiungere che anche nel caso in cui nel suo contratto fosse stato previsto il divieto assoluto di sublocazione, finché un contratto di sublocazione non sia stato effettivamente stipulato mancano i presupposti per richiedere la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione.

Infatti, le trattative avviate dal suo conduttore non è detto che si perfezionino in una sublocazione; invece se il suo conduttore stipulasse un contratto di sublocazione e il suo contratto vietasse in assoluto la sublocazione sarebbe poi possibile procedere con la risoluzione del contratto per inadempimento.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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