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Valore catastale immobile: come si calcola?

23 Luglio 2020 | Autore:
Valore catastale immobile: come si calcola?

Possedere, acquistare o ricevere in eredità un immobile comporta il pagamento di specifiche tasse. Il valore catastale serve per determinare i tributi sulle proprietà immobiliari, da versare al Fisco.

Quando si entra in possesso di un immobile, ad esempio acquistandolo come prima casa oppure ricevendolo in eredità, o più genericamente, quando si compiono delle operazioni legate al suo trasferimento di proprietà, diventa importante conoscerne il valore catastale. Quest’ultimo, infatti, serve per determinare l’importo da pagare a titolo di imposte. Ma il valore catastale di un immobile come si calcola? Bisogna disporre di due dati: la categoria catastale e la rendita catastale. Quindi, si parte dalla rendita catastale dell’anno di riferimento, che varia a seconda della categoria catastale di cui fa parte l’immobile e poi si applica un particolare moltiplicatore. Vediamo insieme come fare.

Cos’è la rendita catastale

Spesso si confonde la rendita catastale con il valore catastale. Si tratta, però, di due termini che non si riferiscono ad una identica valutazione di un immobile ma comunque strettamente legati perché per calcolare il valore catastale di un immobile è necessario conoscerne la rendita catastale.

Più precisamente, la rendita catastale è il reddito, cioè il valore attribuito a fini fiscali dall’Agenzia delle Entrate, ad ogni unità immobiliare presente sul territorio nazionale e ricompresa nel catasto fabbricati o terreni. L’unica eccezione è rappresentata dagli immobili a destinazione speciale come i ponti, le chiese, i cimiteri e le stazioni.

La rendita catastale si calcola moltiplicando la dimensione dell’immobile, misurata in vani o in metri quadrati, per la tariffa d’estimo relativa, definita dall’ufficio dell’Agenzia delle Entrate – Territorio di competenza e dipendente dalla categoria catastale e dalla zona censuaria in cui è ubicata la proprietà.

Per trovare il dato relativo alla rendita catastale basta collegarsi al sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate – Territorio ed accedere al servizio di visura catastale online. Tuttavia, bisogna conoscere gli estremi catastali quali comune, numero del foglio, della particella/mappale e del subalterno che individuano l’immobile.

La rendita catastale può anche essere reperita nell’ultima dichiarazione dei redditi o può essere richiesta direttamente all’ufficio del catasto.

Cosa sono le categorie catastali

Le categorie catastali sono dei simboli che indicano le destinazioni d’uso degli immobili urbani e si suddividono in due grandi aree:

  1. immobili a destinazione ordinaria;
  2. e immobili a destinazione speciale o particolare.

Nella prima categoria catastale, gli immobili si distinguono in:

  • abitazioni o assimilabili ad abitazioni (categoria A);
  • edifici con carattere sociale o comunitario, ovvero destinati alla collettività – vedi gli ospedali, le scuole, i collegi, le biblioteche e le case di cura (categoria B);
  • edifici finalizzati ad attività produttive, cioè gli immobili ad uso commerciale (categoria C).

Nella seconda categoria catastale, invece, rientrano tutti gli immobili ad uso differente da quello abitativo o ad uso privato come le banche, le stazioni di servizi per i trasporti e gli edifici destinati al culto. Anche in questo caso, gli immobili sono suddivisi in:

  • immobili a destinazione speciale, cioè immobili destinati ad attività speciali quali ad esempio edifici galleggianti, fabbricati per lo svolgimento di funzioni agricole o per esercizi sportivi (categoria D);
  • immobili a destinazione particolare vedi i cimiteri, i fabbricati per esigenze pubbliche, i ponti comunali o provinciali soggetti a pedaggio, i fari, i semafori (categoria E);
  • aree urbane che non sono legate o soggette a compravendita e non rientranti nei precedenti gruppi (categoria F).

Ogni categoria è ripartita in sottocategorie individuate da numeri come ad esempio A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/2 (abitazioni di tipo civile), C/1 (negozi), ecc.

In cosa consiste e a cosa serve il valore catastale

Il valore catastale, o meglio il valore fiscale, è la base di calcolo per il pagamento di diverse imposte, quali:

  • le imposte di successione;
  • le imposte di registro, ipotecaria e catastale;
  • l’imposta di donazione.

Le imposte di successione sono le tasse dovute quando si ricevono in eredità dei beni immobili o dei diritti reali su beni immobili (vedi il diritto di usufrutto o quello di uso e di abitazione). In questo caso gli eredi devono presentare la dichiarazione di successione e l’Agenzia delle Entrate provvede al calcolo delle imposte di successione. L’importo da versare viene comunicato mediante la notifica di un avviso di liquidazione. Le aliquote e le franchigie applicate differiscono a seconda del grado di parentela intercorrente tra il defunto e coloro che subentrano nel possesso dei suoi beni.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono le tasse da versare per i beni e i diritti oggetto di successione. La prima è dovuta in misura percentuale mentre le altre in misura fissa (l’imposta ipotecaria è pari al 2% del valore catastale degli immobili mentre l’imposta catastale è del 1%).

L’imposta di donazione va pagata in caso di trasferimento a titolo gratuito di un immobile. Per determinarne l’importo si utilizzano le stesse aliquote usate per le successioni, le quali si modificano in base al rapporto che lega chi riceve la donazione al donatore. Nello specifico si applica: il 4%, per i parenti in linea retta, il 6%, per i fratelli e le sorelle oltre che per gli altri tipi di parenti fino al quarto grado e l’8% per le altre persone.

Il valore catastale è un dato che assume rilievo anche nelle compravendite di immobili ad uso abitativo. Affinché l’acquirente possa beneficiare dei vantaggi fiscali legati all’acquisto della casa oltre alla riduzione del 30% di tutti gli onorari che vanno corrisposti al notaio, si fa riferimento al valore catastale immobiliare e non a quello deciso durante l’acquisto. In questa ipotesi si parla di prezzo-valore.

Inoltre, è in base al valore catastale che si applica il meccanismo della valutazione automatica, cioè il meccanismo che impedisce all’Ufficio del Registro di potere procedere all’accertamento di valore qualora il valore dichiarato è almeno pari a quello determinato automaticamente mediante l’applicazione alla rendita catastale dell’immobile di moltiplicatori vigenti al momento della formazione dell’atto [1].

Il valore immobiliare catastale serve altresì come base di calcolo dell’Imposta municipale sugli immobili (Imu) e del Tributo per i servizi indivisibili (Tasi).

I moltiplicatori applicati per il calcolo del valore catastale ai fini della definizione dell’Imu e della Tasi sono differenti dai moltiplicatori utilizzati nel calcolo del valore catastale per le imposte di successione, di registro, ipotecaria, catastale e di donazione.

Valore catastale e valore di mercato sono la stessa cosa?

Il valore catastale di un immobile ha come funzione principale quella di definire l’entità fiscale del bene e, pertanto, non si può considerare come il valore di mercato di una casa. I parametri per determinare il prezzo di vendita di un immobile sono differenti ed a tal fine è opportuno rivolgersi a professionisti del settore.

Valore catastale immobile: come si calcola?

Per calcolare il valore catastale di un immobile bisogna moltiplicare la rendita catastale (reddito dominicale, per i terreni non edificabili), rivalutata al 5%, per un coefficiente prestabilito dalla legge che varia in base alla destinazione d’uso dell’immobile e alla categoria catastale alla quale appartiene.

Per gli immobili rientranti nel gruppo A (immobili a destinazione ordinaria) i coefficienti moltiplicatori sono i seguenti:

  • 110, per le abitazioni principali (1° casa), con esclusione di quelle appartenenti alle categorie A/1, A/7 e A/8, che rivalutato al 5% diventa 115,5;
  • 120, per le abitazioni secondarie (2° casa) o di lusso (rivalutato al 5% diventa 126) ;
  • 60, per gli uffici e studi privati (A/10) (rivalutato al 5% diventa 63).

Per gli immobili rientranti nel gruppo B (immobili ad uso collettivo), il coefficiente moltiplicatore è pari a 140, che rivalutato al 5% diventa 147.

Per il gruppo C (immobili commerciali e pertinenze) i coefficienti moltiplicatori sono 40,8, per i negozi C/1, e 120, per le altre categorie catastali (rispettivamente rivalutati al 5% ammontano a 42,84 e a 126).

Inoltre, il coefficiente moltiplicatore è pari:

  • 60, per gli immobili a destinazione speciale (categoria D) (rivalutato al 5% diventa 63);
  • 40,8, per quelli a destinazione particolare (categoria E), che rivalutato al 5% ammonta a 42,84;
  • 112,50, per i terreni non edificabili (agricoli e non).

Facciamo qualche esempio di calcolo del valore catastale per comprendere meglio. Prendiamo un appartamento classe A/3 con una rendita catastale di 200 euro. Quest’ultima va moltiplicata per 115,5, che è il coefficiente in caso di prima abitazione, per cui il valore catastale sarà di 23.100 euro. Invece, nel caso di una seconda casa con una rendita catastale pari a 1.100 euro, bisogna moltiplicare questo dato per 126, per cui il valore catastale sarà di 138.600 euro.

Per quanto riguarda i terreni non edificabili, il coefficiente moltiplicatore è 112,50. Pertanto, nell’ipotesi di un terreno con un reddito dominicale che ammonta a 650 euro, occorre moltiplicare tale valore per 112,50, per cui si ottiene 73.125 euro quale valore catastale.

Il valore catastale così ottenuto serve come base imponibile su cui calcolare le imposte negli atti tra privati. Tuttavia, anche se le imposte vengono calcolate sul valore catastale degli immobili, negli atti di compravendita va indicato il prezzo realmente pagato [2].

Come si calcola il valore catastale per gli immobili non censiti?

Nel caso di immobili non censiti al catasto si utilizza la rendita presunta per calcolare il valore catastale ai fini fiscali. In questo caso, occorre dichiarare nell’atto che si sta concludendo, di avvalersi delle disposizioni previste dall’art. 12 del D.L. n. 70/98, convertito dalla legge n. 154/98. In questo modo, l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate – Territorio comunicherà la rendita catastale per calcolare il valore catastale.

Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l’imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell’atto.


note

[1] Art. 52 co. 4 Tur.

[2] L. n. 248/2006.


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