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Preliminare di compravendita: recesso acquirente

23 Luglio 2020
Preliminare di compravendita: recesso acquirente

Inadempimento e rifiuto di firmare l’atto di vendita dopo la stipula del compromesso: cosa può fare il venditore?

Una volta firmato il compromesso, le parti non possono più recedere e rifiutarsi di firmare il contratto definitivo di compravendita. È questo il principale effetto del contratto preliminare (appunto il “compromesso”): quello di vincolare giuridicamente venditore e acquirente al successivo passaggio di proprietà che dovrà avvenire dinanzi al notaio. Si tratta quindi di un passaggio intermedio che serve appunto per “bloccare l’affare”, in modo che nessuna delle parti possa ripensarci.

Ma che succede in caso di inadempimento? Mettiamo l’ipotesi del recesso acquirente dopo la stipula del preliminare di compravendita: quali strumenti di difesa può attuare il venditore per tutelare i propri diritti? È quanto cercheremo di spiegare in questo breve articolo. Ma procediamo con ordine.

Compromesso: a cosa serve e come funziona

Per attuare la compravendita di un immobile è necessario e sufficiente un solo passaggio: quello dinanzi al notaio. Lì, venditore e compratore si devono dare appuntamento per firmare l’atto di compravendita. È questo documento che segna il definitivo e irrevocabile passaggio di proprietà, con conseguente obbligo di corrispondere il prezzo di vendita. 

Tuttavia, nella prassi, si è soliti firmare in anticipo una scrittura privata, il contratto preliminare, meglio noto come compromesso. Tale accordo – che, in teoria potrebbe essere concluso anche dinanzi al notaio, seppur ciò non sia obbligatorio – non serve a trasferire la proprietà del bene (funzione che, come anticipato, è riservata solo alla compravendita) ma vincola definitivamente le parti a stipulare il rogito notarile in un momento successivo.

In questo modo, il venditore è certo che l’acquirente non potrà tirarsi indietro, così come l’acquirente è certo che il venditore non potrà più rifiutarsi di trasferirgli la proprietà del bene.

Si dice pertanto che il compromesso ha una funzione “obbligatoria”, crea cioè un vincolo ineliminabile.

Difatti, nel compromesso vengono in rilievo alcuni elementi essenziali oltre, ovviamente, alle generalità dei contraenti:

  • l’indicazione del bene, con gli estremi catastali, che sarà oggetto della futura vendita;
  • l’indicazione del prezzo di vendita e dell’eventuale caparra da firmare all’atto del compromesso;
  • l’indicazione della data entro cui il contratto definitivo dovrà essere stipulato.

Quanto alla scelta del notaio, questa di solito è rimessa alla parte acquirente che ne dovrà peraltro sostenere anche il costo.

L’unico caso in cui è possibile il recesso dal compromesso è quello dell’inadempimento di una delle due parti: si pensi all’acquirente che scopre che l’immobile è abusivo o privo di agibilità, o al venditore che non riceve una parte dell’anticipo o della caparra richiesta, ecc. Ma non è questo l’oggetto del seguente articolo. Qui ci occuperemo di comprendere che succede in caso di recesso dell’acquirente dal preliminare di compravendita.

Rifiuto di stipulare il contratto definitivo

In generale, se una parte si rifiuta di stipulare il contratto definitivo entro il termine previsto nel contratto preliminare, rendendosi così inadempiente rispetto agli obblighi assunti con il preliminare stesso, l’altra può agire in giudizio contro di lei chiedendo uno dei seguenti rimedi:

  • esecuzione in forma specifica del preliminare;
  • risoluzione del contratto preliminare e risarcimento dei danni.

Analizzeremo queste due forme di tutela qui di seguito, con la precisazione che esse valgono sia a favore del venditore, qualora sia l’acquirente a rendersi inadempiente e a non voler firmare il contratto definitivo, sia a favore del compratore, qualora sia invece il venditore a rendersi inadempiente.

Esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre

Qualora l’acquirente, nonostante la firma del compromesso, non intenda più firmare il contratto definitivo, il venditore può rivolgersi al giudice del tribunale e chiedere una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà del bene. Tale sentenza avrà gli stessi effetti dell’atto notarile, con l’unica differenza che non necessiterà del consenso della parte acquirente. In buona sostanza, si tratta di un passaggio di proprietà obbligato, subordinato però al residuo versamento del prezzo. 

Questo significa che il giudice, nel corso della causa, una volta appurato che esiste il vincolo a stipulare il rogito (ossia un valido contratto preliminare), condanna la parte acquirente a versare il prezzo concordato entro un determinato termine, subordinando, all’esito di tale comportamento, il trasferimento della proprietà. In questo modo, si evita che il bene diventi di titolarità dell’acquirente prima che questi ne abbia corrisposto il prezzo.

Il venditore può agire dinanzi al giudice entro 10 anni dal momento in cui il diritto alla stipulazione del contratto definitivo può essere fatto valere [1].

Per richiedere l’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, è necessario che l’acquirente sia in ritardo rispetto all’obbligo di fissare un appuntamento dal notaio (obbligo che, di solito, incombe su di lui). Il ritardo scatta al momento della scadenza del termine previsto, nel compromesso, per la stipulazione del definitivo. 

Se i contraenti non hanno pattuito un termine per la stipulazione del contratto definitivo e una parte, a fronte del rifiuto dell’altra di stipulare, agisce in giudizio per l’esecuzione in forma specifica, nella domanda giudiziale è implicita anche la richiesta al giudice di fissare tale termine.

Come anticipato, lo stesso rimedio è concesso anche all’acquirente qualora ad essere inadempiente sia il venditore.

Se il giudice accoglie la domanda, pronuncia una sentenza costitutiva che ha lo stesso contenuto previsto dal preliminare per il contratto definitivo. Non è possibile introdurre varianti rispetto al preliminare, nemmeno riguardanti le sole modalità di esecuzione di una delle prestazioni.

La risoluzione giudiziale

Se la parte venditrice non intende più procedere al trasferimento della proprietà, può chiedere al tribunale – anziché l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre – la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Si tratta cioè di una sentenza che scioglie le parti dal vincolo di concludere il contratto definitivo ma che, nello stesso tempo, condanna la parte inadempiente – l’acquirente – al risarcimento per tutti i danni arrecati al venditore (come la perdita di ulteriori affari). 

Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere alla propria obbligazione stipulando il contratto definitivo.

Oltre alla restituzione delle somme versate a titolo di acconto, rivalutate degli interessi, la parte adempiente ha diritto a ottenere un risarcimento che tenga conto delle spese sostenute (cosiddetto danno emergente) e della perdita di occasioni di concludere altri contratti con terzi (cosiddetto lucro cessante). Ad esempio, ha diritto di essere rimborsata dei pagamenti per i lavori edili o i costi per le volture dei contratti di somministrazione, nonché di tutte le spese legali affrontate per ottenere la risoluzione stessa.

La caparra

Se il contratto preliminare ha fissato una caparra confirmatoria, incassata dal venditore, questi ha diritto a trattenere la caparra senza poter chiedere un ulteriore risarcimento del danno. Scopo della caparra confirmatoria è quindi quello di predeterminare la misura del danno in caso di inadempimento ed evitare l’instaurarsi di ulteriori giudizi per chiedere al giudice la quantificazione del risarcimento. 

Se il contratto preliminare è stato dichiarato nullo con sentenza passata in giudicato, l’acquirente ha diritto alla restituzione della caparra [2].

In ogni caso, la mancata restituzione della caparra non può configurare il reato di appropriazione indebita [3].

La caparra confirmatoria non va confusa con l’acconto, che non ha funzione di garanzia ma costituisce un adempimento parziale preventivo (cioè un anticipo sul prezzo finale).

In alternativa al trattenimento della caparra confirmatoria, il venditore può agire in giudizio per la risoluzione del contratto e l’ottenimento del risarcimento del danno (evidentemente, in misura superiore alla caparra stessa, sempre che sia dimostrabile). 

Se però le parti hanno convenuto il versamento di una caparra penitenziale, il venditore può solo trattenere la caparra senza possibilità di instaurare, in alternativa, l’azione per il risarcimento del danno. 


note

[1] Cass. 3 aprile 2012 n. 5285, Cass. 30 giugno 2011 n. 14463, Cass. 29 luglio 1992 n. 9086.

[2] Cass. 25 febbraio 2008 n. 4801.

[3] Cass. pen. 29 marzo 2017 n. 15815, Cass. pen. 21 novembre 2013 n. 48136


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