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Annullamento compravendita immobile

23 Luglio 2020
Annullamento compravendita immobile

Recesso e invalidità nelle trattative, nel compromesso e nel contratto definitivo di compravendita immobiliare: le azioni a tutela del venditore e dell’acquirente. 

Dopo aver messo una firma su un contratto, si resta obbligati a vita. Il diritto, però, prevede delle scappatoie tutte le volte in cui l’accordo non è completo, ha profili di nullità o non vi è stato un comportamento trasparente e corretto dall’altra parte. È così possibile anche l’annullamento compravendita immobiliare e, a seconda dello stato delle trattative in cui si trovano le parti, l’azione è basata su presupposti e condizioni differenti. Li vedremo nel corso di questo articolo. 

Ci riferiremo innanzitutto al caso di recesso dalla proposta di acquisto depositata all’agenzia prima della stipula del compromesso. Poi, analizzeremo le possibilità di recesso dopo la firma del contratto preliminare (appunto, il compromesso). Infine, verificheremo in quali casi è possibile l’annullamento della compravendita immobiliare vera e propria. Ma procediamo con ordine. 

Recesso vendita immobile prima del compromesso 

Quando la compravendita immobiliare è mediata da una agenzia, si è soliti arrivare al rogito attraverso due passaggi intermedi. Il primo è costituito dal deposito della proposta di acquisto, da parte dell’acquirente, presso l’agenzia stessa con consegna di un assegno a titolo di caparra. 

In questo caso, non si forma alcun vincolo tra la parte acquirente e quella venditrice. Tuttavia, resta sempre l’obbligo di rispettare la buona fede nelle trattative e, quindi, evitare il recesso ingiustificato.

Le cose stanno dunque in questo modo:

  • se l’acquirente deposita presso l’agenzia la proposta di acquisto con l’assegno, il venditore è libero di accettarla o meno, potendo anche decidere di cambiare idea e non vendere più il bene alle condizioni in precedenza dettate. Resterà però da valutare il rispetto degli eventuali accordi in origine stretti tra venditore e agenzia immobiliare la quale, avendo procacciato il cliente, potrebbe a ragione chiedere il pagamento della provvigione. Provvigione che è dovuta non solo quando si giunge alla stipula della compravendita, ma per il solo fatto che sia stato procurato un cliente. Se infatti la vendita non viene portata a termine per mero ripensamento o capriccio del venditore, il rischio non ricade sull’agenzia. Il contratto però con l’agente potrà prevedere diversamente e, quindi, il pagamento solo a rogito stipulato. Andrà quindi fatta una valutazione caso per caso;
  • se l’acquirente deposita la proposta di acquisto presso l’agenzia e il venditore l’accetta, pur se tra le parti non si forma un vero e proprio vincolo a stipulare il rogito – situazione questa che si verifica solo con la stipula del contratto preliminare (il compromesso) – si può parlare di trattative giuridicamente rilevanti. Sicché, se una delle due parti dovesse ripensarci, l’altra potrebbe tutt’al più chiedere il risarcimento del danno per il recesso ingiustificato. Recesso non consentito tutte le volte in cui una parte abbia fatto ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto (si pensi al venditore che abbia rifiutato proposte alternative o all’acquirente che abbia iniziato a trattare la vendita della propria precedente abitazione).

Responsabilità nelle trattative

Non è detto che le trattative debbano per forza avvenire attraverso un’agenzia immobiliare. Anche in questo caso, però, è possibile identificare la nascita di obbligazioni giuridiche tra le parti che vedremo nel seguente paragrafo.

In generale, nelle trattative, le parti devono comportarsi secondo buona fede, ossia con correttezza e lealtà; devono quindi fornire alla controparte ogni dato conosciuto o conoscibile con l’ordinaria diligenza rilevante ai fini della stipulazione del contratto.

Lo scopo è quello di impedire ogni comportamento scorretto nella fase antecedente la conclusione del contratto.

La parte che viola tali doveri risponde di tali inadempienze. 

Fino a quando non si crea nelle parti un affidamento legittimo sulla futura conclusione del contratto, esse sono libere di recedere dalle trattative indipendentemente dall’esistenza di un giustificato motivo.

Quando invece le trattative giungono ad uno stadio avanzato in grado di creare un simile affidamento, se una parte recede in modo ingiustificato può essere chiamata a rispondere della violazione del principio della buona fede secondo le regole della responsabilità precontrattuale.

Quando si fa credere alla controparte che il contratto verrà certamente concluso, e questo affidamento è fondato su comportamenti oggettivamente univoci – si pensi a chi, oltre a dare la propria parola, consegna tutti i documenti relativi alla provenienza del bene e le certificazioni dell’amministratore di condominio – allora il recesso ingiustificato è fonte di risarcimento del danno.

Si può però recedere dalle trattative, anche se in stato avanzato, se sussiste un giustificato motivo. Ad esempio, nelle vendite immobiliari, si ritiene esistente un giusto motivo di recesso nelle seguenti ipotesi:

  • scoperta di vincoli sull’immobile (ad esempio: pignoramenti immobiliari, ipoteche);
  • abusi edilizi sull’immobile;
  • morosità del conduttore nel pagamento degli oneri condominiali (difatti, per legge, l’acquirente è corresponsabile in solido con il venditore per i debiti relativi all’anno in corso e a quello precedente la comunicazione del rogito all’amministratore);
  • esistenza di cause in corso aventi ad oggetto l’immobile (per rapporti di vicinato o derivanti da contratti di locazione o contratti d’affitto riguardanti l’immobile, ecc.).

Non sono invece considerati giusti motivi di recesso:

  • la scoperta di una servitù di passaggio (di cavi, antenne, ecc.) e questo perché sono usuali e ricorrenti negli stabili condominiali;
  • una circostanza già nota prima di iniziare le trattative;
  • una diversa valutazione circa la convenienza dell’affare.

Recesso vendita immobile dopo il compromesso e annullamento contratto preliminare

Con la firma del compromesso – tecnicamente chiamato contratto preliminare – si forma un vero e proprio vincolo giuridico dal quale non si può più recedere se non per giustificati e validi motivi determinati dall’inadempimento della controparte. 

L’annullamento del compromesso può essere richiesto se questo non riveste i requisiti essenziali del contratto: ad esempio, non indica la parte venditrice in modo corretto (si pensi a un immobile in comunione ereditaria, quando il compromesso sia sottoscritto da uno solo dei coeredi) o non identifica nella sua esattezza il bene oggetto di compravendita; o il prezzo viene definito a misura ma poi il conteggio finale non corrisponde alla metratura dell’immobile.

Nel caso particolare di immobile in comunione legale dei coniugi, si ritiene valido il contratto preliminare firmato da uno solo di essi.

Un’altra causa di nullità del preliminare è, nel caso di acquisto di immobile in corso di costruzione, quando il costruttore non rilascia la fideiussione richiesta dalla legge a garanzia dell’acconto ricevuto [1].

Il contratto preliminare deve poi indicare gli estremi della concessione edilizia.

Il compromesso è poi nullo se non viene redatto per iscritto e se non contiene le firme di entrambe le parti.

Il recesso dal contratto preliminare si può ottenere quando l’immobile è soggetto a ipoteca o pignoramento e tali circostanze non sono state rese note all’acquirente. 

Lo stesso dicasi nell’ipotesi di un preliminare avente ad oggetto un immobile privo dell’agibilità o con degli abusi edilizi che non vengano eliminati prima della stipula del contratto definitivo.

Una tipica causa di risoluzione del contratto preliminare si verifica in caso di ritardo della controparte alla conclusione del contratto definitivo, ritardo rispetto alla data fissata nel preliminare stesso. Di tanto abbiamo parlato in “Preliminare di compravendita: recesso acquirente“.

Annullamento contratto compravendita immobile

Una volta stipulato il contratto definitivo di compravendita, la proprietà passa definitivamente di mano dal venditore all’acquirente. Ciò nonostante il contratto è ugualmente annullabile o risolvibile in determinate circostanze.

Una di queste è quando l’immobile è privo di licenza edificatoria prevista dalla legge che lo rende incommerciabile [2].

Altra ipotesi simile è in presenza di un abuso edilizio che non sia stato dichiarato dal venditore. E medesimo ragionamento vale in caso di immobile privo di abitabilità (ossia l’agibilità) quando non conosciuta dall’acquirente all’atto della sottoscrizione del contratto. 

Tipiche ipotesi di annullamento del contratto di compravendita immobiliare sono quelle previste per tutti i tipi di contratto ossia:

  • dolo della parte venditrice che abbia taciuto elementi essenziali;
  • violenza nella conclusione del contratto, anche di tipo psicologico;
  • errore scusabile nella individuazione dell’oggetto del contratto;
  • mancanza di volontà come nel caso del soggetto incapace di intendere e volere. 

note

[1] Trib. Parma sent. n. 1116/2017.

[2] Art. 40 Legge n. 47/1985, Cass. sent. n. 29717/2019.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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