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L’amministratore deve far rispettare il regolamento di condominio?

23 Luglio 2020
L’amministratore deve far rispettare il regolamento di condominio?

Cosa deve fare l’amministratore se uno dei condomini non rispetta il regolamento? Poteri e sanzioni. 

Gli articoli 1129 e 1130 del Codice civile indicano quali sono gli obblighi e le attribuzioni dell’amministratore di condominio. Ricordarli a memoria non è facile. Tuttavia, volendo semplificare, possiamo genericamente dire che l’amministratore deve presiedere al buon funzionamento dei servizi dello stabile, all’esecuzione delle delibere assembleari, alla gestione della contabilità (e quindi alla riscossione delle quote condominiali e al pagamento delle spese essenziali ai bisogni comuni) e, non in ultimo, è garante del regolamento condominiale.

Si tratta di compiti che ineriscono sempre agli interessi collettivi dei condomini. Esulano, quindi, le questioni di carattere personale o i rapporti interpersonali tra i condomini stessi. 

L’amministratore deve far rispettare il regolamento di condominio, ma non può intervenire nelle beghe tra condomini; deve fare in modo che i vari proprietari non pregiudichino le parti comuni dell’edificio o i relativi servizi (ad esempio, l’ascensore) ma non può intervenire quando c’è un danno a un appartamento privato. 

La linea di confine tra l’interesse comune e quello individuale può essere, in alcuni casi, particolarmente sottile, specie quando il regolamento disciplina limiti all’utilizzo della proprietà individuale. 

In questo articolo cercheremo di fare chiarezza sui punti più oscuri di questa materia. Dopo aver spiegato se e quando l’amministratore deve far rispettare il regolamento di condominio parleremo degli strumenti che questi ha per rendere effettivo tale suo dovere e fin dove si spinge l’eventuale potere sanzionatorio.

Ma procediamo con ordine.

L’amministratore è garante del regolamento di condominio

L’amministratore non è che un esecutore materiale della volontà dei condomini. Egli infatti ne è il mandatario, un rappresentante nei confronti dei terzi. Tale sua attribuzione si manifesta in due obblighi:

  • quello di eseguire le deliberazioni dell’assemblea condominiale con la diligenza del buon padre di famiglia, anche se non sono state adottate con le maggioranze previste dalla legge. Tale obbligo deve escludersi se l’esecuzione della delibera comporta la violazione di norme imperative.
  • quello di curare l’osservanza del regolamento di condominio. 

Si tratta di due compiti espressamente indicati all’articolo 1130 del Codice civile la cui violazione può implicare la revoca del mandato. 

Dunque, l’amministratore deve verificare che tutti i condomini rispettino le norme sancite dal regolamento condominiale e, se necessario, agire in modo che lo stesso sia osservato. Egli può a tal fine richiamare i condomini mediante lettere o inviti verbali. Richiami che possono essere sia verbali che, soprattutto in caso di reiterata inottemperanza, scritti. Il costo della diffida inviata con raccomandata a.r. deve essere divisa tra tutti i condomini per millesimi.

Tanto per fare qualche esempio, se l’amministratore viene a sapere di un condomino che usa l’ascensore per trasportare mobili pesanti, nonostante il regolamento lo vieti, ha l’obbligo di diffidare il responsabile e, nel caso di reiterazione o di danni arrecati all’impianto, informare l’assemblea. 

Se il regolamento o una delibera assembleare prevedono l’utilizzo dei posti auto secondo un determinato criterio rotatorio, l’amministratore dovrà impedire ai condomini di parcheggiare con modalità difformi.

Se il regolamento stabilisce il divieto di fare rumori entro una determinata fascia oraria, l’amministratore si deve adoperare per far tacere tutte le molestie acustiche, ivi comprese quelle realizzate da operai dediti ai lavori di ristrutturazione.

Se il regolamento vieta il mutamento di destinazione d’uso di uno degli appartamenti o l’utilizzo dello stesso ad attività rumorose, l’amministratore dovrà agire contro il responsabile della eventuale violazione. 

Quando il regolamento non deve essere rispettato

Spesso, il regolamento di condominio contiene delle clausole che vanno a limitare l’utilizzo delle proprietà individuali. Si pensi al divieto di stendere panni dalla finestra, di detenere animali negli appartamenti, di dare in affitto gli immobili a studenti universitari, di suonare strumenti musicali, di svolgere particolari attività commerciali rumorose, di gestire b&b, ecc. 

Anche in questi casi l’obbligo dell’amministratore si estende al rispetto di tali clausole ma a una sola condizione: che il regolamento sia stato approvato all’unanimità.

Difatti, l’uso della proprietà privata può essere limitato solo da un «regolamento contrattuale» (appunto quello deliberato con il consenso di tutti i condomini). L’unanimità può essere raggiunta anche con l’accettazione del regolamento stesso in sede di acquisto dei singoli appartamenti dinanzi al notaio, quindi in momenti tra loro diversi.

In assenza di un regolamento approvato all’unanimità, le clausole dello stesso che limitano l’esercizio delle proprietà individuali non hanno valore e non vanno rispettate. 

Cosa deve fare l’amministratore in caso di violazione del regolamento condominiale?

Nel caso uno o più condomini violino il regolamento di condominio, l’amministratore può – secondo giurisprudenza consolidata – oltre a diffidare per iscritto il responsabile, agire contro di lui in giudizio nell’interesse del condominio, al fine di far rispettare il regolamento condominiale in caso di utilizzo della propria unità immobiliare in modo difforme da quanto previsto [1]. Ad esempio, è il caso di chi, pur in presenza di un espresso divieto contenuto nel regolamento condominiale, utilizzi il proprio appartamento per esercitare una professione medica o avente contatto con il pubblico, come uno studio professionale.

Oltre a ciò, il regolamento condominiale può contenere la previsione di sanzioni pecuniarie per chi si rende responsabile di violazioni delle sue clausole: in tal caso, l’amministratore deve azionare il meccanismo sanzionatorio che abbiamo visto nella guida “Sanzioni condominio: come applicarle“.

Le sanzioni possono arrivare fino a un massimo di 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Il compito di decidere se applicare la sanzione e il suo ammontare esatto spetta all’assemblea condominiale, o secondo un’altra tesi, direttamente all’amministratore.

Se a decidere è l’assemblea, questa delibera con il voto favorevole di almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti.

Se a decidere è l’amministratore, contro le scelte di quest’ultimo è possibile in ogni caso ricorrere all’assemblea.

La sanzione può essere solo economica. Non si può ad esempio sanzionare un condomino impedendogli di parcheggiare l’auto o di usare l’ascensore o di tagliare l’erba.


note

[1] Cass. 26 giugno 2006 n. 14735, Cass. 29 aprile 2005 n. 8883.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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