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Quali diritti possono essere acquistati per usucapione

24 Luglio 2020 | Autore:
Quali diritti possono essere acquistati per usucapione

Quali diritti reali possono essere acquisiti a seguito del possesso e trascorso un certo lasso di tempo.

Quando compri un terreno dal suo titolare hai concordato una compravendita con la quale diventi il proprietario del bene. Sto parlando del cosiddetto acquisto a titolo derivativo, dove il tuo diritto ti è stato trasferito dal precedente titolare con tutte le caratteristiche che esso aveva. Viceversa, può accadere che il conseguimento di un bene sia totalmente indipendente da un precedente proprietario e che nasca, direttamente, in capo a chi lo ha ottenuto. Per esempio, pensa agli oggetti smarriti e alla proprietà sugli stessi per chi li ha ritrovati, se il precedente titolare non li reclama entro i termini di legge. In questo caso, sei dinanzi ad un acquisto a titolo originario. A proposito di quest’ultimi, il più famoso tra essi avviene per usucapione. Pertanto, potresti chiederti: quali diritti possono essere acquistati per usucapione?

Sei interessato alla risposta poiché possiedi da molti anni un terreno altrui e ti chiedi se ciò sia sufficiente a conseguire la proprietà dell’immobile. Oppure è molto tempo che attraversi un fondo confinante per accedere alla strada principale e vorresti sapere se, per questa circostanza, si è costituita una servitù a tuo favore. A te, come agli altri lettori interessati, non resta che proseguire nella lettura di questo contributo per avere maggiori spiegazioni sull’argomento.

Cos’è l’usucapione?

Con l’usucapione hai la possibilità di acquisire non soltanto la proprietà di un bene mobile o immobile, ma anche la titolarità degli altri diritti reali. Affinché ciò accada, è necessario che la persona interessata abbia mantenuto il possesso per il tempo necessario indicato dalla legge. Si deve trattare di una relazione col bene e il diritto espresso, esercitata così come se fosse il titolare ad esprimerla. La condizione appena descritta deve, altresì, non essere stata ottenuta né con la clandestinità e nemmeno con la violenza.

Inoltre, una volta conseguito il possesso, ai fini dell’usucapione, è necessario che lo stesso sia stato mantenuto con continuità e senza che sia stato mai interrotto. Infine, non dimenticare che occorrono almeno vent’anni per acquistare un diritto a titolo di usucapione e che, in alcuni casi particolari, questo termine può ridursi a dieci. Ad ogni modo, se desideri approfondire l’argomento sono tante le pubblicazioni che potrai trovare sul nostro portale e, tra queste, ti segnalo “L’usucapione“.

Quali sono i diritti acquistabili con l’usucapione?

È la legge, come sempre, ad indicare la risposta alle nostre domande di carattere giuridico. In particolare, essa afferma che possono essere oggetto di usucapione tutti i diritti reali [1]. Tra questi, in via principale, c’è quello di proprietà, ma non devi nemmeno dimenticare i cosiddetti diritti reali sulla cosa altrui o diritti reali minori. Essi sono: l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, la servitù, la superficie e l’enfiteusi.

Proprietà

Con il diritto di proprietà, il titolare non ha alcun limite nell’utilizzare e godere della cosa di cui è proprietario. Si tratta, quindi, del diritto reale per antonomasia, opponibile verso tutti gli altri soggetti. Questi, infatti, hanno il dovere giuridico di astenersi da qualsiasi comportamento e, altresì, da qualsiasi condotta che possa, in qualche modo, disturbare o frustrare il diritto di proprietà altrui. È per questa ragione che si parla di diritto assoluto erga omnes, cioè opponibile verso tutti.

Tra i modi di acquisto della proprietà devi annoverare non soltanto il contratto o la successione ereditaria, ma anche quello a titolo originario, come l’usucapione, purché avvenga nelle circostanze descritte in precedenza e indicate dalla legge.

Usufrutto

Con l’usufrutto il titolare del diritto ha il totale godimento del bene. È per questa ragione che il proprietario della cosa viene definito nudo. Infatti, egli non ha nessuna facoltà per utilizzarlo. Anche per questo diritto reale, la legge prevede, esplicitamente, la possibilità dell’usucapione. Nella pratica, ciò avviene, però, di rado, visto che è difficile distinguere nel comportamento di una persona, l’usucapione del diritto di usufrutto da quello del più ampio diritto di proprietà. Un esempio può essere quello del nudo proprietario che per vent’anni ha esercitato un possesso del bene (cosiddetta interversione), tale da ostacolare apertamente le facoltà di godimento dell’usufruttuario. Ne parliamo nell’articolo “Si può usucapire il diritto di usufrutto?” alla cui lettura ti rimando per meglio approfondire questo aspetto.

Uso

Chi acquista il diritto d’uso di un bene, ha la possibilità di servirsene, anche percependone i frutti. Tuttavia ciò deve avvenire nel limite in cui gli stessi vadano a soddisfare i bisogni dell’usuario e della sua famiglia. Si tratterebbe, pertanto, di un diritto le cui facoltà sono meno estese rispetto a quelle dell’usufrutto. Secondo alcuni, ad esempio, il titolare dell’uso non potrebbe sfruttare economicamente il bene.

Tuttavia, non bisogna dimenticare quanto affermato dalla Cassazione [2], secondo la quale non si tratta di un diritto limitato a soddisfare i bisogni personali del possessore. Secondo gli Ermellini, esso può arrivare ad ogni utilità ricavabile dal bene, purché non sia modificata la sua destinazione economica. Il diritto d’uso può essere oggetto di usucapione, ma, come per l’usufrutto, è complicato identificarne i casi, poiché si confondono con quelli in cui si verifica l’acquisto del più vasto diritto di proprietà.

Abitazione

Si tratta del diritto di abitare un immobile allo scopo di soddisfare i propri bisogni e quelli della propria famiglia. Come tutti i diritti reali, anche questo può essere usucapito. Esemplificativo, potrebbe essere il caso del convivente more uxorio, cioè non sposato col proprietario di casa, che vorrebbe vantare l’usucapione del diritto di abitazione sull’appartamento in cui ha convissuto per oltre vent’anni.

In realtà, in questo caso è stata esclusa l’usucapione, essendo il convivente solamente un detentore del bene e non un possessore qualificato ad acquisire, per uso ventennale, il diritto di abitazione [3]. Viceversa, è possibile riconoscerlo a favore di alcuni coeredi rispetto alla casa paterna abitata per oltre vent’anni. In tale circostanza, il diritto deve essere stato esercitato con continuità, non occasionalmente e non per la semplice tolleranza di un altro coerede.

Servitù

Questo diritto su cosa altrui consiste nella presenza di un peso a carico di un immobile, definito servente, a favore e per l’utilità di un altro, denominato dominante. Per dare una spiegazione ancor più chiara al lettore meno esperto, è opportuno descrivere, sinteticamente, la servitù di passaggio. In questa, diversamente dalla regola ordinaria che non consente di attraversare una proprietà altrui, il proprietario di un fondo è autorizzato a passare attraverso un altro. In questa ipotesi, è evidente il peso che grava su uno dei due terreni nonché l’utilità che viene tratta dalla servitù. Anche questo diritto può essere oggetto di usucapione per un uso continuato e ventennale del medesimo.

La giurisprudenza, però, ha sempre chiarito che può essere usucapita soltanto la servitù apparente. In altri termini, si tratta di quella che presenta delle opere permanenti e visibili, ad esempio una strada, con le quali il proprietario di un bene esercita questo particolare diritto su cosa altrui per il tempo e con le modalità indicate dalla legge.

Superficie

Con la superficie, ad esempio per contratto, puoi costruire un bene e diventarne proprietario pur non essendo il titolare del fondo su cui avviene l’opera. Anche in questo caso, sembra evidente che si tratti di un diritto su cosa altrui ed è indubitabile che possa essere acquistato per usucapione al pari degli altri diritti reali minori. Ad esempio, la Cassazione ha legittimato l’acquisto a tale titolo del diritto di superficie su un lastrico solare, pur negando l’usucapione della proprietà del medesimo bene [4].

Enfiteusi

L’enfiteusi consiste nel diritto dell’enfiteuta di godere della cosa altrui con la possibilità di ricavarne i frutti, ma con l’obbligo di migliorare il bene e di pagare un canone periodico al proprietario. Questo onere può essere saldato sia in natura sia in denaro. Anche in questo caso sarebbe possibile l’acquisto a titolo originario e per usucapione di questo diritto.

Tuttavia, in tale circostanza, la questione che, maggiormente, viene sollevata riguarda la possibilità di usucapire la proprietà del fondo sul quale l’enfiteuta esercita il proprio diritto. A tal proposito, la Cassazione ha precisato alcuni aspetti [5]. Essa ha chiarito che l’usucapione non può essere riconosciuta, semplicemente, perché per oltre vent’anni non viene pagato il canone previsto dal contratto di enfiteusi né per il fatto che, al termine del rapporto, l’enfiteuta rimane nel possesso del bene. È necessaria, infatti, una vera e propria interversione del possesso che dovrà durare, continuativamente, per il tempo necessario all’acquisto.


note

[1] Art. 1158 cod. civ.

[2] Cass. civ. sent. n. 7811/2006

[3] Trib. di Roma sent. n. 8911/2016

[4] Cass. civ. sent. 21930/2009

[5] Cass. civ. sent. 41114/2003


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