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Casa usata da un solo erede: è lecito?

24 Luglio 2020
Casa usata da un solo erede: è lecito?

Casa in comproprietà: quali regole per usarla? L’uso esclusivo di un bene da parte di un comproprietario può essere lecito?

Un solo erede può usare la casa in comproprietà? Quali sono i diritti sull’immobile in comunione che ancora non è stato diviso? La questione è stata decisa più volte dalla giurisprudenza e, da ultimo, da una sentenza del tribunale di Rovigo [1] che, a sua volta, richiama un precedente della Cassazione [1].

Per comprendere meglio la questione partiremo da un esempio pratico.

Immaginiamo che, alla morte di un uomo, questi lasci in eredità ai propri tre figli una casa al mare. Uno di questi vi trascorre periodicamente le vacanze, nella piena consapevolezza e accondiscendenza degli altri due, seppur il tutto si realizza senza alcun patto scritto. In pratica, il fratello comproprietario si limita ad aprire l’appartamento e a viverlo con la propria famiglia, dimostrandosi comunque disponibile a “stringersi” nell’ipotesi in cui uno degli altri contitolari volesse farne uso. Cosa che non si verifica mai.

Dopo un po’ di tempo, però, venendo meno l’intesa familiare, gli altri due fratelli esigono dall’utilizzatore dell’immobile una indennità di occupazione per l’uso fatto in tutti gli anni passati. Questi non è disposto a pagare alcunché, avendo fatto uso del bene comune nel rispetto dei diritti altrui. Chi ha ragione? È lecito che la casa sia usata da un solo erede? Cerchiamo di capire cosa dice la legge a riguardo.

Casa in comproprietà: quali regole per usarla?

Quando un bene è in comproprietà tra più soggetti, si crea ciò che il diritto chiama «comunione». Il tipico caso è quello tra gli eredi. 

La comunione implica, in capo a ciascun comproprietario (tecnicamente chiamato “comunista”), la proprietà di una percentuale ideale sull’intero bene indiviso. Quindi, ad esempio, uno dei tre fratelli non avrà la proprietà solo di una delle camere da letto e di una sezione del soggiorno, ma il 33% di ogni singolo locale. 

Questa situazione permane fino a quando il bene non viene materialmente diviso in natura. E se la divisione in natura non è possibile, si dovrà procedere alla vendita e alla divisione del ricavato. La divisione può essere chiesta anche da uno solo dei comproprietari che, in assenza del consenso degli altri, potrà domandarla al giudice.

Durante tutto il tempo in cui permane la comunione sul bene, ciascun comproprietario può utilizzare l’immobile seguendo le regole stabilite dall’articolo 1102 del Codice civile: in pratica, ciascuno di questi può servirsi della cosa comune, purché: 

  • non ne alteri la destinazione: ad esempio, non trasformi un appartamento in ufficio o viceversa;
  • e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto: ad esempio, non cambi la serratura di casa, non divida l’immobile in più unità occupandole tutte quante in modo esclusivo.

A tal fine, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Può un erede usare la casa in comproprietà?

Alla luce di quanto detto, è sicuramente diritto di ogni erede usare la casa in comproprietà. Difatti, l’uso esclusivo del bene comune da parte di un comproprietario, se rispettoso dei limiti imposti dal Codice civile, non pregiudica i comproprietari rimasti inerti o che vi abbiano acconsentito in modo certo ed inequivoco. 

Gli altri comproprietari non potranno quindi rivendicare il pagamento di una indennità di occupazione. Potranno farlo solo se manifestino l’intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e ciò venga loro impedito (si pensi all’erede utilizzatore che abbia preso possesso dell’intero immobile con la propria famiglia, occupando tutte le stanze e non lasciandone neanche una vuota per i coeredi).  

Dunque, solo se dovesse risultare che il fratello abbia goduto in via esclusiva dell’appartamento, impedendo l’accesso e il godimento ai contitolari, questi sarà tenuto a indennizzare questi ultimi per l’utilizzo fatto in modo esclusivo. 

Come detto, infatti, il Codice civile vieta al partecipante di attrarre il bene comune o una sua parte nell’orbita di disponibilità esclusiva, sottraendola alla possibilità di godimento degli altri contitolari; tale uso esclusivo integrerà l’abuso solo ove si neghi loro la pari facoltà di godimento.

In sintesi, come ribadito anche dalla Cassazione [2], l’occupante è tenuto al pagamento della quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa comune solamente se gli altri partecipanti abbiano manifestato l’intenzione di utilizzarla in via diretta e ciò non gli sia stato concesso.

Invece, è del tutto lecito l’uso esclusivo del bene da parte di un comproprietario se attuato nei limiti legali ossia senza modificare la destinazione d’uso del bene e senza impedire il godimento dello stesso da parte degli altri contitolari. Dal semplice godimento esclusivo non deriva sempre l’idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno degli altri comproprietari e, ancor meno, in danno di chi abbia mostrato acquiescenza.

Approfondimenti 

Per maggiori approfondimenti, leggi:


note

[1] Trib. Rovigo, sent. n. 145/2020 del 27.02.2020.

[2] Cass. sent. n. 2423/2015.


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