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L’amministratore deve controllare i lavori?

7 Ottobre 2020 | Autore:
L’amministratore deve controllare i lavori?

L’amministratore deve vigilare sui lavori commissionati per conto del condominio? È responsabile per i lavori eseguiti dal condomino nella sua proprietà?

In condominio tutto può diventare più complicato. La ragione è evidente: in un edificio in cui coesistono proprietà comuni e proprietà private, spesso i rispettivi titolari sono in contrasto tra loro su ciò che deve farsi. Proprio al fine di “mettere ordine” e di avere una figura di riferimento che rappresenti all’esterno l’intero condominio, la legge prevede la possibilità (e, nei condomini più grandi, l’obbligo) di nominare un amministratore, il quale è il responsabile della gestione dell’intero condominio e dell’attuazione della volontà assembleare. Mettiamo il caso che occorra effettuare degli interventi di ristrutturazione che riguardano l’edificio: l’amministratore è tenuto a controllare i lavori?

Con questo articolo affronteremo proprio questo tema: vedremo, cioè, qual è il delicato ruolo dell’amministratore nel caso in cui debbano essere commissionati ed eseguiti dei lavori per conto del condominio. Inoltre, scopriremo se l’amministratore ha qualche compito anche nell’ipotesi in cui i lavori siano commissionati dal singolo condomino nell’interesse della sua proprietà esclusiva. Se l’argomento ti interessa, magari perché vivi in condominio e l’assemblea a cui hai partecipato ha deliberato l’esecuzione di alcuni lavori di ristrutturazione dell’edificio, allora prosegui nella lettura: vedremo insieme qual è il ruolo dell’amministratore durante i lavori condominiali.

Amministratore: è il committente dei lavori?

Come anticipato in premessa, l’amministratore rappresenta il condominio nei confronti dei terzi. In altre parole, l’amministratore si pone nei confronti di tutti coloro che hanno rapporti con il condominio come il rappresentante del condominio stesso.

Di conseguenza, se in condominio occorre effettuare dei lavori sulle parti comuni, l’amministratore risulterà essere il committente di questi lavori nei confronti dell’appaltatore che dovrà eseguirli.

L’amministratore è colui che sottoscrive il contratto di affidamento dei lavori in nome e per conto del condominio intero.

Ovviamente, per fare ciò, egli deve essere autorizzato dall’assemblea, la quale rappresenta l’organo decisionale del condominio, un po’ come se fosse il Parlamento e l’amministratore il Governo che esegue.

Solo eccezionalmente, nei casi di estrema urgenza, l’amministratore può dare l’incarico di effettuare i lavori senza il previo consenso dell’assemblea.

Amministratore: deve controllare i lavori?

In quanto committente, l’amministratore di condominio deve controllare i lavori affidati a terzi. Per la precisione, il controllo dell’amministratore sui lavori da svolgersi in condominio si muove lungo due direttrici:

  • il diritto di verificare che i lavori vengano effettuati secondo gli accordi stabiliti. In questo senso, l’amministratore-committente può avvalersi di un direttore dei lavori che segua l’opera dal punto di vista tecnico;
  • l’obbligo di vigilare affinché la normativa inerente alla sicurezza sul lavoro venga rispettata.

In altre parole, per l’amministrare quello di controllare è sia un diritto che un dovere; da quest’ultimo punto di vista, all’amministratore si applica la posizione di garanzia tipica di ogni committente, su cui incombe l’obbligo di vigilare sull’osservanza, da parte dell’esecutore dei lavori, della normativa edilizia, in particolare quella deputata ad assicurare la sicurezza dei lavoratori e della pubblica incolumità.

Detto ancora in altre parole, l’amministratore deve controllare i lavori per evitare che essi siano difformi rispetto a quanto voluto dall’assemblea e, allo stesso tempo, affinché siano rispettate tutte le norme in tema di sicurezza sul lavoro e di tutela delle terze persone. Approfondiamo questi aspetti.

Amministratore: quali obblighi per la sicurezza sul lavoro?

Come anticipato nel precedente paragrafo, l’amministratore deve controllare l’esecuzione dei lavori non solo per verificare che essi si svolgano in conformità a quanto deliberato dall’assemblea, ma anche per vigilare sul rispetto della normativa che regola la sicurezza sul lavoro.

Sotto tale profilo, l’amministratore deve adempiere a precisi obblighi di legge, assumendo la posizione del datore di lavoro ed essendo come tale obbligato all’osservanza delle disposizioni specifiche previste dalla legge in questo particolare settore.

In ossequi al testo unico in materia di sicurezza sul lavoro [1], l’amministratore di condominio, in qualità di datore di lavoro, deve verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese appaltatrici o dei lavoratori autonomi, in relazione ai lavori, ai servizi e alle forniture da affidare in appalto, per evitare di incorrere egli stesso in responsabilità.

In pratica, l’amministratore, per non errare nella scelta, deve richiedere alla ditta appaltatrice l’esibizione dei seguenti documenti:

  • certificato di iscrizione alla Camera di commercio, industria e artigianato;
  • Documento unico di regolarità contributiva;
  • dichiarazione sul contratto collettivo di lavoro applicato ai lavoratori e da cui si evinca l’organico medio annuo distinto per qualifica, corredata dagli estremi delle denunce dei lavoratori effettuate all’Inps, Inail e Cassa Edile (solo per imprese esecutrici);
  • dichiarazione del datore di lavoro di non essere oggetto di provvedimenti di sospensione o interdettivi (per lavoro nero, violazioni in materia di superamento dei tempi di lavoro, di riposo, di sicurezza e di igiene sul lavoro).

Oltre a questi controlli, l’amministratore che affida a una ditta i lavori del condominio, per non incorrere in responsabilità, deve scegliere l’appaltatore verificando che la persona incaricata non soltanto sia munita dei titoli di idoneità previsti dalla legge, ma abbia anche la capacità tecnica e professionale proporzionata al tipo di attività commissionata ed alle modalità di espletamento della stessa [2].

Ciò significa che la verifica dell’amministratore, in qualità di committente, non può essere limitata ai documenti, ma deve riguardare anche il tipo di capacità organizzativa dell’appaltatore, la disponibilità di forza lavoro, di macchine e di attrezzature idonee ai lavori da realizzare.

Nel caso in cui l’amministratore-committente non eserciti questo potere di controllo, egli risponderà sia civilmente che penalmente degli eventuali danni causati ai lavoratori e ai terzi (pensa al passante che subisce un infortunio a causa dell’assenza di precauzioni sul luogo di lavoro).

In questo senso, diventa molto importante nominare un direttore dei lavori che assuma la specifica funzione di tutelare la posizione del committente nei confronti dell’appaltatore.

In conclusione, è sempre consigliabile che l’amministratore, prima di incaricare l’appaltatore, convochi l’assemblea condominiale per far scegliere ai condòmini la ditta appaltatrice e per nominare, all’occorrenza, il direttore dei lavori, facendosi autorizzare alla stipula del relativo contratto di appalto, da far predisporre ad un tecnico competente.

Non meno pregnanti sono gli obblighi dell’amministratore nell’ipotesi in cui l’incarico sia conferito a un singolo lavoratore e non a una ditta: l’amministratore dovrà predisporre tutto quanto necessario affinché venga garantita la sicurezza del lavoratore. Facciamo un esempio.

Tizio, amministratore di condominio, incarica un tecnico di salire sul tetto per riparare le antenne della televisione. Tizio, in qualità di datore di lavoro, deve garantire la sicurezza del tecnico, magari tramite l’installazione di linee vita a cui il lavoratore può agganciarsi.

Amministratore: controlli per la tutela di terzi

I controlli dell’amministratore sui lavori in condominio devono essere mirati anche ad evitare eventuali responsabilità nei riguardi di terze persone, le quali potrebbero essere danneggiate da detti interventi.

Si pensi al parente di un condomino che si trovi momentaneamente nell’edificio per una visita: qualora dovesse capitargli qualcosa a causa dei lavori, si incorrerebbe in responsabilità extracontrattuale nei suoi riguardi, con conseguente obbligo di risarcirgli il danno (al di fuori di ipotesi di illecito penale).

In relazione ai beni condominiali l’amministratore si trova nella posizione di custode e, di conseguenza, è responsabile dei danni prodotti, che siano riconducibili alla sua negligenza o al cattivo uso dei suoi poteri.

Di regola, è l’esecutore materiale dei lavori a rispondere di eventuali danni nei confronti dei terzi; tuttavia, l’amministratore potrebbe essere coinvolto in un concorso di responsabilità se si dimostra che egli ha scelto male colui al quale sono stati affidati i lavori, oppure, in qualità di datore di lavoro, che non ha vigilato sul corretto rispetto della normativa inerente alla sicurezza sul lavoro.

Inoltre, va ricordato che quando l’appaltatore, in base ai patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente, abbia cioè agito senza alcun margine di discrezionalità, sarà l’amministratore-committente a dover rispondere degli eventi dannosi provocati a terzi.

Tizio, amministratore del condominio, incarica Caio di rimuovere la pavimentazione del cortile condominiale. A causa del terreno sconnesso perché privo di pavimentazione, un pedone cade e riporta una lesione. In un caso del genere, sarà possibile agire contro l’amministratore per chiedere il risarcimento dei danni.

Amministratore: deve controllare i lavori del condomino?

L’amministratore è tenuto a controllare anche i lavori commissionati dal singolo condominio per la sua proprietà esclusiva? In altre parole, l’amministratore ha qualche obbligo di vigilanza sui lavori che non riguardano le parti comuni dell’edificio?

In linea di massima, possiamo affermare che l’amministratore è tenuto comunque a verificare che l’impresa scelta dal condomino per eseguire i lavori rispettino tutte le norme e le prescrizioni in materia di sicurezza nei luoghi di lavoro, per preservare l’incolumità degli altri inquilini o dei visitatori da eventuali rischi dovuti a interferenze nelle aree comuni.

Ed è proprio questo il compito principale dell’amministratore: vigilare affinché non sia messa a rischio l’incolumità dei propri amministrati.

Durante i lavori in un appartamento possono esserci infatti interferenze anche nelle parti comuni del condominio e, se in una di queste parti, avviene un incidente, l’amministratore ne è responsabile.

Considerati questi rischi e considerate le responsabilità che ne conseguono per l’amministratore, appare indispensabile che questi obblighi i condòmini a segnalargli preventivamente gli eventuali lavori da eseguire nel proprio alloggio.

Si badi, però, che nell’ipotesi di lavori nella proprietà esclusiva sarà il singolo condomino proprietario a rivestire la qualifica di committente.


note

[1] Art. 26, D. Lgs. n. 81/2008.

[2] Cass., sent. n. 15081/2010.

Autore immagine: Depositphotos.com


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