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8 cose da sapere prima di affittare casa

26 Luglio 2020
8 cose da sapere prima di affittare casa

Consigli da seguire prima di concedere in locazione un appartamento.

Hai una casa che non usi? Vuoi avere una seconda entrata e guadagnare qualche soldo in più? Ebbene, in tal caso, potresti pensare di concedere in locazione l’immobile. Certo, preliminarmente occorre valutare alcune cose, come ad esempio il prezzo del canone, lo stato dell’appartamento, la tipologia di contratto, ecc. In questa guida vediamo insieme 8 cose da sapere prima di affittare casa. Spesso, infatti, si affronta l’affitto con poca esperienza e si rischia di andare incontro a diversi problemi che si potrebbero facilmente evitare se solo si prestasse più attenzione. Ad esempio, è buona regola verificare, prima della stipula del contratto, se il futuro inquilino può effettivamente permettersi di pagare il canone. Nell’articolo che segue troverai diversi consigli per evitare di incappare in situazioni spiacevoli.

Verificare lo stato dell’immobile

La prima cosa che devi fare quando vuoi affittare una casa è quella di verificare l’effettiva funzionalità dell’immobile. In pratica, devi assicurarti che gli impianti siano a norma, la certificazione energetica dell’immobile (ACE), l’assenza di ipoteche o pignoramenti, ecc. La casa, infatti, deve essere consegnata in buono stato e libera.

Scegliere inquilini paganti

Un’altra cosa che non devi sottovalutare, prima di stipulare il contratto di affitto, è la scelta della persona che andrà ad abitare nella tua casa. È tuo diritto, infatti, chiedere al futuro inquilino le ultime due buste paga o l’ultimo Modello Unico, a seconda che si tratti di un lavoratore dipendente o autonomo. In questo modo, potrai verificare la sua possibilità o meno di poter pagare il canone. Inoltre, se l’inquilino sostiene di essere già stato in affitto, è buona norma contattare l’ex proprietario e chiedere informazioni.

Stipulare un contratto

Se hai intenzione di affittare la tua casa è necessario stipulare un contratto di locazione per iscritto. La legge prevede diverse tipologie:

  • contratto a canone libero: vuol dire che il proprietario è libero di richiedere qualsiasi cifra per l’affitto del suo appartamento. In tal caso, il contratto avrà una durata pari a quattro anni rinnovabile per altri quattro salvo disdetta;
  • contratto a canone concordato: utilizzato soprattutto nelle città molto popolate dove il prezzo è stabilito dai vari Comuni sulla base di una tabella. La durata è pari a tre anni più altri due di proroga;
  • contratto transitorio: si tratta di contratti che possono avere una durata minima di un mese fino ad un massimo di diciotto mesi oppure da sei mesi a trentasei mesi per gli studenti in base al meccanismo del subentro.

In ogni caso, è possibile concordare che il canone possa essere pagato a cadenza mensile, bimestrale o trimestrale. L’importante è che il pagamento avvenga con mezzi tracciabili (bonifico, assegno, ecc.). 

Il contratto di locazione deve indicare:

  • i dati dell’immobile e dei contraenti;
  • l’importo del canone e la data di versamento;
  • le spese incluse o escluse;
  • la durata;
  • il termine entro il quale l’immobile deve essere riconsegnato;
  • il verbale di consegna, cioè lo stato della casa al momento della consegna all’inquilino con l’elenco dei mobili e degli accessori in dotazione.

Registrare il contratto 

Una volta stipulato il contratto, se questo ha una durata superiore a trenta giorni allora è necessario registrarlo all’Agenzia delle Entrate. L’avvenuta registrazione del contratto di affitto va poi comunicata, entro 60 giorni, all’inquilino e all’eventuale amministratore di condominio tramite raccomandata A/R oppure tramite PEC.

Contestualmente, è necessario il versamento dell’imposta di bollo e di registro, il cui importo dipende dal valore della locazione. Nessuna imposta è dovuta, invece, se si opta per il regime della cedolare secca. Attenzione: se non si provvede alla registrazione entro 30 giorni dalla sottoscrizione, il contratto di locazione è nullo, sono previste sanzioni salate e l’inquilino potrà pretendere la restituzione dei canoni già pagati. Ma non è tutto. Se l’inquilino è in ritardo con il pagamento oppure non libera l’immobile alla scadenza, dovrai intentare una causa ordinaria lunga e costosa.

Pretendere la caparra

Quando si affitta una casa, il proprietario chiede all’affittuario una caparra, ossia il pagamento anticipato – in contanti o tramite un assegno bancario – di due o tre mensilità da versare come forma di tutela in caso di danni all’immobile o mancati pagamenti. Al termine del contratto, il proprietario deve restituire la caparra per intero a condizione che l’immobile venga rilasciato nelle condizioni ricevute e si è in regola con i pagamenti (canone e spese accessorie). 

Le spese

Oltre al canone, devi stabilire anche le spese accessorie, cioè quelle relative, ad esempio, al condominio, ai consumi di acqua, luce, gas, ecc. Secondo la legge, l’Imu è a carico del proprietario, mentre la tassa sui rifiuti tocca all’inquilino, in quanto utilizzatore dell’immobile (se il contratto è superiore a 6 mesi). 

Per quanto riguarda le spese relative alla manutenzione straordinaria (ad esempio, se si rompe la caldaia o l’autoclave) sono a carico del proprietario dell’immobile, invece gli interventi di ordinaria amministrazione (ad esempio, l’installazione e la sostituzione della serratura) rimangono a carico dell’inquilino. In ogni caso, farà fede il contratto d’affitto nel quale è necessario riportare dettagliatamente tutte le spese.

Fare la lista dei mobili e degli elettrodomestici

Se decidi di dare in affitto una casa già arredata, è bene fare una lista dei mobili e di tutti gli elettrodomestici presenti da allegare poi al contratto. Se ritieni puoi anche scattare delle fotografie.

La garanzia

Devi affittare la casa ad uno studente universitario? In tal caso, puoi pretendere che nel contratto di locazione sia presente, oltre al conduttore (ossia l’inquilino), anche un garante (ad esempio, il genitore), il quale interviene nel momento di mancato pagamento del canone.



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