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Quote condominiali per lavori: quando vanno pagate?

26 Luglio 2020
Quote condominiali per lavori: quando vanno pagate?

L’approvazione da parte dell’assemblea dell’intervento di manutenzione straordinaria legittima l’amministratore a riscuotere i contributi anche senza consuntivo?

Il tuo condominio ha approvato dei lavori di manutenzione. È stata così deliberata l’autorizzazione all’amministratore a firmare il contratto con la ditta appaltatrice per le opere. Non sono passate però poche settimane che subito il capo condomino ha iniziato a riscuotere le quote condominiali da ogni singolo proprietario. A te, che speravi di avere ancora tanto tempo per mettere da parte la cifra – si sa che gli interventi di ristrutturazione richiedono sempre tanto tempo – è sembrato un abuso. Tanto più che ancora non c’è stata alcuna assemblea per l’approvazione di un bilancio consuntivo. 

Ti chiedi allora quando vanno pagate le quote condominiali per i lavori, siano essi di manutenzione ordinaria o straordinaria, come nel caso degli interventi di ristrutturazione. 

Sul punto, è intervenuta una recente sentenza della Cassazione. Vediamo cosa hanno detto, in proposito, i giudici supremi.

Il bilancio consuntivo è necessario per riscuotere le quote condominiali?

Secondo la sentenza in commento, una volta approvati gli interventi straordinari da eseguire in condominio, la mancata convocazione dell’assemblea per deliberare anche sul piano consuntivo dell’amministratore non può essere d’ostacolo alla riscossione dei contributi. Questo perché la decisione iniziale dei condomini – quella cioè che ha deciso per l’esecuzione dei lavori dando all’amministratore il potere di sottoscrivere il contratto di appalto – ha, di per se stessa, la capacità di far nascere l’obbligazione sia del condominio verso la ditta esecutrice dei lavori, sia del singolo condomino di contribuire alla spesa comune in proporzione alle proprie quote millesimali.

Ricordiamo, peraltro, che il Codice civile impone all’amministratore – una volta sottoscritto il contratto per l’esecuzione di interventi di natura straordinaria – di costituire un fondo straordinario di accantonamento, alimentato dai contributi dei condomini; tale fondo serve per far fronte alla spesa che la compagine condominiale sarà, di lì a breve, chiamata a sostenere, senza che poi si possano presentare sorprese di morosità. 

In base a tale regola, l’amministratore è chiamato a riscuotere le quote dei condomini in anticipo rispetto all’esecuzione delle opere, ma non anche a corrisponderle alla ditta appaltatrice. Le somme restano, infatti, depositate nel fondo e, a lavori completati, dopo il collaudo, viene effettuato il pagamento. Il fondo funge da garanzia sia per la ditta edile (che così inizia i lavori già sapendo che il denaro ad essa spettante è stato accantonato), sia per il condominio (che così non dovrà avviare azioni giudiziarie contro i morosi).

Maggiori approfondimenti sul tema: 

L’amministratore di condominio può riscuotere subito le spese straordinarie? 

Sulla base di quanto abbiamo appena detto – prosegue la Cassazione – l’amministratore del condominio ha il potere di recuperare degli oneri condominiali nei confronti del condomino moroso anche avvalendosi del ricorso in tribunale con un decreto ingiuntivo, ben prima che venga presentato il bilancio consuntivo. 

La Cassazione ha evidenziato che esiste un duplice oggetto della deliberazione assembleare che approvi un intervento di ristrutturazione delle parti comuni: 

  • l’approvazione della spesa significa che l’assemblea ha riconosciuto la necessità di quella spesa in quella misura; 
  • la ripartizione della spesa tra i condomini. 

Pertanto, ove si tratti di lavori di manutenzione straordinaria, l’approvazione assembleare dell’intervento ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese; la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, invece, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge.

Tale del resto è stato il parere fornito dalle Sezioni Unite della Cassazione già in passato [2].

Il semplice fatto che manchi la documentazione attestante gli esborsi fatti e le motivazioni degli stessi, non può impedire all’amministratore del condominio di riscuotere i contributi dai condomini obbligati, sempre che, comunque, sia stato già approvato in assemblea l’intervento di manutenzione.  

Né può essere d’ostacolo alla riscossione dei contributi, inerenti alla manutenzione straordinaria approvata dall’assemblea, la mancata approvazione del consuntivo in quanto per lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, la delibera assembleare che dispone l’esecuzione dei detti interventi ha valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione [3].

L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce, invero, che l’approvazione dello stato di ripartizione delle spese è condizione indispensabile per la concessione dell’esecuzione provvisoria al decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi: il che significa che il giudice ingiunge al moroso di pagare immediatamente le somme dovute, senza attendere il termine dei 40 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo stesso che di norma, invece, la legge concede.

Dunque – prosegue la sentenza – il fatto che non vi sia stata ancora l’approvazione dello stato di riparto implica solo l’impossibilità di ottenere tale «provvisoria esecuzione» del decreto ingiuntivo ma non pregiudica la riscossione delle somme che potrà avvenire o con una causa ordinaria di recupero del credito (di certo più lunga) o con un decreto ingiuntivo «non provvisoriamente esecutivo». In questo secondo caso, la conseguenza è che, dalla notifica del decreto ingiuntivo, il condomino moroso avrà i canonici 40 giorni di tempo per pagare o per fare opposizione. 

 


note

[1] Cass. ord. n. 15696/20 del 23.07.2020.

[2] Cass. Sez.  U, 09/08/2010, n. 18477, n.  2928.

[3] Cass. Sez. 2, 14/10/2019, n. 25839.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 26 febbraio – 23 luglio 2020, n. 15696

Presidente Lombardo – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

Il Condominio (omissis) , propone ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 781/2018 pronunciata il 31 maggio 2018 dalla Corte d’Appello di Salerno.

L’[…] Provincia di Salerno ha depositato un mero atto di costituzione.

Con citazione del 21 gennaio 2008 l’[…] propose opposizione al decreto ingiuntivo intimatogli dal Tribunale di Salerno, sezione distaccata di Eboli, su domanda del Condominio (omissis) , per il pagamento dell’importo di Euro 19.087,30, relativo ad oneri condominiali ordinari e straordinari inerenti agli anni 2006/2007. Con sentenza del 1 febbraio 2011, il Tribunale di Salerno, sezione distaccata di Eboli, accolse in parte l’opposizione, stante il difetto di prova degli oneri straordinari. L’appello avanzato dal Condominio […] di (omissis) , è stato respinto dalla Corte di Salerno. I giudici di secondo grado, dopo aver ricapitolato numerosi principi giurisprudenziali, anche in ordine alla sufficienza della delibera di approvazione delle spese quale prova del credito azionato dal condominio, hanno poi concluso che “i documenti giustificativi e contabili delle spese sopportate …” prodotti in giudizio consistevano in “un semplice riepilogo di bollette condominiali”. Inoltre, la sentenza impugnata ha negato la rilevanza della dedotta prova testimoniale, come l’ammissione di una Ctu, evidenziando come “il consuntivo per lavori straordinari non era stato ancora approvato dall’assemblea ed in mancanza di tale atto deliberativo… l’amministratore non può esigere il pagamento del credito”.

Il primo motivo del ricorso del Condominio […] di (omissis) , denuncia la nullità della sentenza impugnata per motivazione apparente e/o perplessa.

Il secondo motivo di ricorso allega la violazione degli artt. 1123 e 1129, art. 1130 c.c., art. 63 disp. att. c.c. e art. 633 c.p.c., quanto alla ritenuta carenza di prova degli oneri condominiali azionati, richiamando il verbale assembleare del 22 giugno 2006, prodotto in sede monitoria, con il quale erano stati approvati il lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio, il verbale assembleare del 28 marzo 2007, le tabelle millesimali, parimenti esibite in giudizio, ed ancora il bilancio consuntivo dei lavori di manutenzione al 30 agosto 2007.

Il terzo motivo di ricorso denuncia l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alle censure formulate nell’atto di appello, ed ancora la violazione dell’art. 112 c.p.c., non avendo la Corte di Salerno spiegato le ragioni per cui la documentazione richiamata anche nel secondo motivo non costituisse prova sufficiente del credito preteso sede monitoria. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente fondato, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

In data 24 febbraio 2020 è stata depositata memoria dall’[…] Provincia di Salerno: tale memoria risulta inammissibile, sia ai sensi dell’art. 370 c.p.c., comma 1, perché l’intimato ha depositato un atto non qualificabile come controricorso, in quanto privo dei requisiti essenziali previsti dagli artt. 370 e 366 c.p.c., sia perché comunque non risulta osservato il termine di cinque giorni prima dell’adunanza di cui all’art. 380-bis c.p.c., comma 2.

I tre motivi possono essere esaminati congiuntamente, per la loro connessione, e si rivelano fondati.

Va premesso, con riguardo in particolare al terzo motivo di ricorso, che, nel vigore del nuovo testo dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, introdotto dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito con modifiche nella L. 7 agosto 2012, n. 134, non è più configurabile il vizio di insufficiente o contraddittoria motivazione della sentenza, atteso che la norma suddetta attribuisce rilievo solo all’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che sia stato oggetto di discussione tra le parti. Neppure può ritenersi che il vizio di “omessa motivazione” sopravviva come ipotesi di nullità della sentenza ai sensi del n. 4) del medesimo art. 360 c.p.c., supponendo tale ipotesi che sia rinvenibile una “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, oppure una “motivazione apparente”, o ancora un “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” o una “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile” (Cass. Sez. U, 07/04/2014, n. 8053).

La sentenza della Corte d’Appello di Salerno, tuttavia, non contiene le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione adottata. La decisione dei giudici di appello, pur premettendo in via teorica che la deliberazione assembleare di approvazione delle spese “costituisce titolo” del credito del condominio, provandone l’esistenza al punto da giustificare non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma “anche la condanna del condomino a pagare le somme nel giudizio di opposizione”, ha poi del tutto pretermesso l’esame della documentazione allegata alla richiesta di decreto ingiuntivo e prodotta nel giudizio di opposizione, relativa proprio alle delibere che approvavano le spese per cui è causa. Si è in presenza di una “motivazione apparente”, giacché la sentenza della Corte d’appello non disvela l’iter logico seguito per la formazione del convincimento, di talché essa non consente alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice (Cass. Sez. U, 03/11/2016, n. 22232): la decisione impugnata è pervenuta al rigetto della domanda di pagamento avanzata dal Condominio […] di (omissis) , sostenendo che tale rigetto si giustifica per la carenza di “documentazione attestante gli esborsi fatti e le motivazione degli stessi”, senza confutare l’efficacia dimostrativa dei documenti invece prodotti a sostegno dell’azione pretesa creditoria. La stessa sentenza della Corte di Salerno, all’esito della pronuncia resa in primo grado, ha inteso il “thema decidendum” dibattuto in appello come ristretto alle spese attinenti ai lavori straordinari.

La dottrina ravvisa un duplice oggetto della deliberazione assembleare che approvi un intervento di ristrutturazione delle parti comuni: 1) l’approvazione della spesa, che significa che l’assemblea ha riconosciuto la necessità di quella spesa in quella misura; 2) la ripartizione della spesa tra i condomini, con riguardo alla quale la misura del contributo dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall’uso che ciascuno può fare della cosa.

Se, allora, l’approvazione assembleare dell’intervento, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un’eventuale convenzione) (arg. da Cass. Sez. U, 09/08/2010, n. 18477; Cass. Sez. 2, 03/12/1999, n. 13505; Cass. Sez. 2, 15/03/1994, n. 2452; Cass. Sez. U, 05/05/1980, n. 2928).

L’approvazione assembleare dello stato di ripartizione delle spese è, piuttosto, condizione indispensabile per la concessione dell’esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., comma 1, giacché ad esso il legislatore ha riconosciuto un valore probatorio privilegiato in ordine alla certezza del credito del condominio, corrispondente a quello dei documenti esemplificativamente elencati nell’art. 642 c.p.c., comma 1, (Cass. Sez. 2, 23/05/1972, n. 1588).

Ove, tuttavia, sia mancata l’approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’assemblea, l’amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell’art. 1130 c.c., n. 3. In tale evenienza, l’amministratore può agire in sede di ordinario processo di cognizione, oppure ottenere ingiunzione di pagamento senza esecuzione provvisoria ex art. 63, comma 1 disp. att. c.c..

Occorre pertanto ribadire che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. Sez. 2, 29 agosto 1994, n. 7569). Il giudice, pronunciando sul merito, emetterà una sentenza favorevole o meno, a seconda che l’amministratore dimostri che la domanda sia fondata, e cioè che il credito preteso sussiste, è esigibile e che il condominio ne è titolare.

Da ciò consegue che la carenza di “documentazione attestante gli esborsi fatti e le motivazione degli stessi”, come esposto dalla Corte d’appello, ove comunque sia provata l’approvazione assembleare dell’intervento manutentivo, non può giustificare la statuizione di infondatezza della pretesa del condominio di riscuotere i contributi dai condomini obbligati ai sensi degli artt. 1123 c.c. e ss..

Nè può essere d’ostacolo alla riscossione dei contributi inerenti alla manutenzione straordinaria approvata dall’assemblea la mancata approvazione del “consuntivo”, come la sentenza impugnata suppone conclusivamente, in quanto (mentre per l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, che non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea, l’approvazione è poi richiesta in sede di consuntivo, perché l’amministratore possa agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico: da ultimo, Cass. Sez. 2, 11/01/2017, n. 454), per i lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, come già considerato, la delibera assembleare che dispone l’esecuzione dei detti interventi ha ex se valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione (da ultimo: Cass. Sez. 2, 14/10/2019, n. 25839).

II. Il ricorso va perciò accolto, nei termini di cui in motivazione, e la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Salerno, la quale provvederà a nuovo esame della causa sulla base dei rilievi svolti e dei richiamati principi, provvedendo anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di Salerno.


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