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Disdetta contratto di locazione: tempi e modalità

8 Ottobre 2020
Disdetta contratto di locazione: tempi e modalità

Come fare per impedire il rinnovo automatico del contratto di locazione.

Hai preso una casa in affitto, ma devi trasferirti in un’altra città per motivi di lavoro. Non hai quindi intenzione di rinnovare il contratto. Cosa bisogna fare in tal caso? Entro quando è necessario avvisare il proprietario dell’immobile? Niente paura, in questo articolo ti spiego come funzione la disdetta del contratto di locazione, i tempi e le modalità. La legge, infatti, stabilisce il diritto del conduttore di impedire che il contratto di affitto si rinnovi automaticamente alla scadenza. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura.

Cos’è la locazione?

La locazione è un contratto con il quale il proprietario di un immobile (locatore) concede il godimento del bene ad una persona fisica o giuridica (conduttore), per un certo periodo di tempo, in cambio di un corrispettivo in denaro (il cosiddetto canone) da versare periodicamente.

Il contratto di locazione

È possibile stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo (quando si affitta una casa per viverci) oppure di locazione ad uso commerciale (ossia il godimento di un locale necessario per svolgere un’attività).

In entrambi i casi, è indispensabile sottoscrivere un contratto per iscritto. Quanto alle caratteristiche, il contratto di locazione si perfeziona con lo scambio del consenso delle parti e deve contenere in particolare:

  • i dati del locatore e del conduttore;
  • i dati dell’immobile;
  • l’importo del canone e le modalità di pagamento (ad esempio, è possibile stabilire che il canone vada versato a fine mese con bonifico bancario);
  • la data della stipula del contratto;
  • l’eventuale importo della caparra, cioè la somma (pari ad un massimo di tre mensilità) che il conduttore deve consegnare al locatore a garanzia di eventuali danni o in caso di mancato pagamento dei canoni. L’importo va restituito per intero alla riconsegna dell’immobile, a condizione che il conduttore sia in regola con i pagamenti e il bene sia restituito nelle stesse condizioni;
  • le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria;
  • il termine e la modalità della disdetta;
  • la durata: che varia in base alla tipologia del contratto prescelto (ad esempio, si può optare per il contratto 4+4).

Il contratto con una durata superiore a trenta giorni deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate, previo pagamento dell’imposta di bollo e di registro (nulla è dovuto, invece, se si sceglie il regime della cedolare secca). Dell’avvenuta registrazione è necessario darne comunicazione, entro il termine di 60 giorni, all’inquilino e all’eventuale amministratore di condominio.

Disdetta contratto di locazione: tempi e modalità

Partiamo subito con il dire che la disdetta è quell’atto con cui il locatore o il conduttore comunicano la volontà di non rinnovare il contratto di locazione alla sua scadenza naturale. Come già anticipato, i tempi e le modalità della disdetta devono essere chiari alle parti fin dall’inizio ed essere specificati nel contratto.

Spesso, però, si fa una confusione terminologica e si parla di disdetta e recesso come se fossero la stessa cosa. In realtà, non è così e ti spiego subito il motivo:

  • la disdetta è il diritto di non proseguire un contratto alla sua scadenza. Ad esempio, pensa alla locazione 4 + 4. Se sono passati già 4 anni e l’inquilino non ha nessuna voglia di proseguire, allora deve inviare al proprietario una lettera per impedire il rinnovo automatico del contratto per altri 4 anni;
  • il recesso è il diritto di sciogliere anticipatamente un contratto prima della sua scadenza naturale. In tal caso, non si è più tenuti a rispettare gli obblighi precedentemente assunti.

Inoltre, va precisato che la disdetta è gratuita (se si rispettano i termini e le modalità previste dal contratto), mentre il recesso può prevedere il pagamento di una penale finalizzata a compensare la perdita economica subita dall’altra parte. Ti faccio due esempi pratici per farti capire meglio la differenza.

Tizio è uno studente universitario in cerca di una casa in affitto. Ne trova una vicino al parco e decide di prenderla. Stipula con il proprietario un contratto di locazione della durata di 3 anni, prorogabili per altri 2.

Caio ha preso in affitto una casa in centro a Lucca. Dopo circa due anni, l’aggravarsi delle condizioni di salute di sua madre obbligano Caio a tornare al suo paese natio ed a recedere dal contratto 4 + 4 precedentemente stipulato.

Ebbene, nel primo esempio, nel caso in cui Tizio decida, al termine dei 3 anni, di lasciare la casa deve inviare – 6 mesi prima della scadenza del contratto – una disdetta al proprietario onde evitare che il contratto si rinnovi automaticamente per altri 2 anni.

Nel secondo esempio, invece, Caio è costretto a chiedere il recesso del contratto ancora in corso per gravi motivi, ossia le condizioni di salute di sua mamma. 

Ma concentriamoci sulla disdetta. Cosa bisogna fare in pratica per evitare il rinnovo automatico? Le tempistiche e le modalità con cui va effettuata la disdetta – sia per il locatore che per il conduttore – sono indicate nel contratto, che, in genere, prevede l’invio al proprietario dell’immobile di una raccomandata con ricevuta di ritorno oppure una PEC entro il termine di 6 mesi dalla scadenza del contratto per la locazione ad uso abitativo e 12 mesi per le locazioni ad uso commerciale. Ti faccio un altro esempio.

Mevio stipula un contratto di locazione ad uso abitativo con durata dal 01.10.2020 al 01.10.2024. Se Mevio non intende stare in affitto per altri 4 anni deve dare disdetta al proprietario di casa entro e non oltre aprile 2024.

Le parti, tuttavia, possono anche stabilire un termine più breve o più lungo. Ti è chiaro, quindi, che la disdetta va inviata entro termini precisi per evitare il rinnovo di un contratto che non si intende più proseguire.

Nella lettera della disdetta è necessario inserire in particolare:

  • i dati anagrafici dei contraenti;
  • la volontà di non voler rinnovare il contratto in corso;
  • i motivi specifici (in caso di disdetta da parte del locatore);
  • il luogo, la data e la firma autografa.


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