Condomino moroso: dopo quanto arriva il decreto ingiuntivo?

27 Luglio 2020 | Autore:
Condomino moroso: dopo quanto arriva il decreto ingiuntivo?

Basta il verbale dell’assemblea di approvazione delle spese, anche prima del consuntivo; il riparto approvato serve solo per ottenere l’esecutività del decreto.

Una delle maggiori difficoltà della vita in condominio è la presenza di condomini morosi, che non pagano puntualmente le quote dovute. Questo è fonte di difficoltà sia per i condomini puntuali sia per l’amministrazione, chiamata a fronteggiare comunque le spese, a volte anche ingenti quando bisogna sostenere, ad esempio, i costi ingenti della manutenzione straordinaria effettuata sul palazzo o la ristrutturazione e sostituzione di alcuni impianti comuni.

La soluzione contro i condomini morosi c’è, ma non è dietro l’angolo: quando i tentativi di richiesta bonaria non vanno a buon fine, occorre chiedere al giudice l’emissione di un’apposita ingiunzione, che prende il nome di decreto ingiuntivo, ed è un vero e proprio ordine giudiziale a pagare le somme dovute.

La procedura però non è rapida, perché il condominio deve produrre la documentazione comprovante le spese deliberate dall’assemblea ed anche il piano di riparto approvato. Quest’ultimo, in particolare, è necessario per rendere il credito vantato dal condominio nei confronti del condomino munito delle tre caratteristiche che la legge prevede come necessarie per poter emanare l’ingiunzione: deve trattarsi di un credito certo, e dunque approvato dall’assemblea; liquido perché quantificato nel suo esatto ammontare in base al piano di riparto, ed esigibile perché il condomino diventerà moroso dopo l’inutile decorso delle scadenze indicate per i pagamenti da effettuare.

Decreto ingiuntivo: caratteristiche

La legge [1] dispone che «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri  condomini».

Il decreto ingiuntivo così ottenuto sarà anche immediatamente esecutivo, quindi costituirà titolo per l’esecuzione forzata, recuperando le somme dovute con il pignoramento o mediante gli altri strumenti coercitivi previsti dalla legge.

Decreto ingiuntivo: tempi per ottenerlo

Questa procedura però ostacola il recupero del credito condominiale in tutti i casi in cui manchi un consuntivo per i lavori straordinari approvato dall’assemblea. Spesso è necessario anticipare le spese in base allo stato di avanzamento, mentre il consuntivo potrà essere elaborato e portato in assemblea solo al completamento delle opere.

Quindi i tempi per ottenere il decreto ingiuntivo e così riscuotere le somme si dilatano parecchio: nella pratica, può trascorrere anche più di un anno tra la delibera iniziale che affida i lavori e quella che approva le spese finali, mentre nel frattempo c’è stato il sostenimento delle spese condominiali alle quali i morosi non hanno partecipato.

In altre parole, sembra che la legge non offra tutela proprio nei casi più gravi, quando cioè il condomino si sottrae al pagamento della quota di spese a suo carico durante l’esecuzione dei lavori, che può protrarsi a lungo in caso di opere di ristrutturazione impegnative o di sostituzioni ingenti.

Approvazione dei lavori condominiali

Sul punto si è pronunciata ora la Cassazione con una nuovissima ordinanza [2] che ha ritenuto sufficiente per procedere mediante ingiunzione il verbale iniziale di approvazione dei lavori di manutenzione da parte dell’assemblea: non è necessaria l’approvazione del riparto, se non per munire di esecutività il decreto ingiuntivo, che nel frattempo potrà essere richiesto ed ottenuto. È evidente che questo orientamento – già presente in altre pronunce precedenti – rende più veloce la procedura di ingiunzione e fa risparmiare tempo al condominio.

Il caso deciso verteva proprio su un condomino che aveva contestato, mediante opposizione, il decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti dal Tribunale in assenza del bilancio consuntivo dei lavori di manutenzione eseguiti. La sua opposizione era stata accolta in primo ed in secondo grado, ma il condominio ha proposto ricorso in Cassazione e stavolta ha prevalso. Per gli Ermellini, a comprovare la pretesa creditoria sono sufficienti le delibere approvative delle spese, che erano state regolarmente prodotte sin dal momento della richiesta di emissione del decreto ingiuntivo.

Consuntivo e riparto delle spese condominiali

Così – rileva il Collegio – non occorre una ulteriore «documentazione attestante gli esborsi fatti e la motivazione degli stessi», poiché l’assemblea ha già riconosciuto la necessità della spesa in quella misura e, quanto al riparto tra i condomini, la misura del contributo è già stabilita a monte, in quanto «dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall’uso che ciascuno può fare della cosa».

In termini giuridici, gli Ermellini osservano che l’approvazione assembleare dell’intervento di manutenzione straordinaria «ha valore costitutivo dell’obbligazione di contribuzione alle relative spese», cioè fa sorgere in capo ad ogni condomino il dovere di pagare secondo la sua quota, mentre la ripartizione (che indica il contributo di ciascuno) «ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore».

L’esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo

In questa prospettiva, l’approvazione assembleare dello stato di ripartizione delle spese «è condizione indispensabile per la concessione dell’esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi», attribuendo un «valore probatorio privilegiato» in ordine alla certezza del credito. Se il riparto manca, l’amministratore del condominio «è comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso» e potrà quindi ottenere ingiunzione di pagamento, senza esecuzione provvisoria.

Per richiedere l’emissione del decreto ingiuntivo – prosegue la Cassazione – basterà produrre al giudice il verbale di assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché i relativi documenti, per dimostrare che il credito esiste, è esigibile e che il condominio ne è titolare.

Spese ordinarie o straordinarie

A questo punto bisogna però fare una distinzione: per le spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali solitamente manca la preventiva approvazione dell’assemblea, che interviene solo in sede di consuntivo. Quando si tratta di tali spese, quindi, il consuntivo, con il relativo riparto, è necessario perché l’amministratore possa agire contro i condomini morosi per recuperare le quote non pagate.

Invece per i lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni come parti comuni «la delibera assembleare che dispone l’esecuzione di detti interventi ha ex se (di per sé) valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione», si legge in sentenza. Perciò in questi casi – e solo in essi – si potrà ottenere il decreto ingiuntivo (anche se non munito di provvisoria esecutività) senza dover attendere l’approvazione del consuntivo delle spese e del loro riparto.

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note

[1] Art. 63 disp. att. Cod. civ.

[2] Cass. Civ. sez. VI, ord. n. 15696/20 del 23 luglio 2020.


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