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Recesso contratto preliminare per mancato finanziamento

1 Agosto 2020
Recesso contratto preliminare per mancato finanziamento

Tizia ha firmato un contratto preliminare di compravendita per un terreno. Ha versato un primo acconto alla firma del contratto, avrebbe dovuto versare un secondo acconto dopo un anno e il saldo dopo due, ma essendo venuto a mancare il finanziamento ha dovuto rinunciare all’acquisto, avvisando il promittente venditore un mese prima della scadenza per il secondo acconto. Tizia è obbligata a versare il secondo acconto?

Dalla descrizione del lettore sembrerebbe che Tizia non intenda più acquistare il terreno poiché non ha ottenuto il finanziamento che le avrebbe consentito di stipulare il rogito. Tale circostanza può costituire valido motivo di risoluzione dal contratto preliminare se è stata espressamente prevista dal contratto stesso quale condizione sospensiva per la stipula del rogito: nel caso di specie, sarebbe rilevante sapere se è stato espressamente previsto che la stipula del rogito era subordinata al verificarsi della concessione del finanziamento a favore del promittente acquirente.

Se tale condizione non è stata prevista, Tizia deve recedere dal preliminare per iscritto asserendo che, per impossibilità sopravvenuta, non è in grado di onorare l’impegno assunto. Sul punto, sarebbe opportuno sapere come il contratto ha disciplinato il diritto di recesso.

In ogni caso, il recesso della promissaria acquirente legittima il promittente venditore a trattenere la caparra confirmatoria versata. Difatti, ai sensi dell’art. 1385 cod. civ.: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.

Quanto all’ulteriore somma prevista dall’art. 3 del contratto, non è specificato che si tratti di caparra confirmatoria, e, pertanto, essa deve ritenersi qualificabile come semplice acconto. Ciò vuol dire che, se Tizia recede dal contratto o se questo comunque si risolve, non è tenuta a versare l’acconto sul prezzo definitivo, posto che il bene non sarà più acquistato.

Corre l’obbligo di evidenziare, tuttavia, che, se la concessione del finanziamento non è stata prevista quale condizione per la stipula del rogito, il promittente venditore ha il diritto di pretendere che il contratto definitivo venga comunque stipulato. Difatti, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ.  “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso”.

In altri termini, il promittente venditore può:

  • accontentarsi di trattenere la caparra confirmatoria e risolvere il contratto preliminare, senza che nulla gli sia più dovuto;
  • se il finanziamento non è stato previsto quale condizione per il rogito, pretendere l’adempimento del promissario acquirente e, quindi, invitare la controparte dinanzi al notaio per il rogito e, in caso di rifiuto, rivolgersi al Tribunale per ottenere una sentenza che obblighi il promissario acquirente alla stipula del rogito con pagamento del prezzo complessivo.

La soluzione ideale sarebbe quella di trovare un accordo con il promittente venditore, che abbia ad oggetto la risoluzione del contratto preliminare, con trattenimento della caparra confirmatoria in capo al promittente venditore, senza alcun ulteriore versamento di somme di denaro da parte della promissaria acquirente.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Maria Monteleone



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