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Maggioranza in assemblea condominio per il bonus 110%

29 Luglio 2020 | Autore:
Maggioranza in assemblea condominio per il bonus 110%

Come si decide l’avvio dei lavori che danno diritto alla detrazione? Secondo il Codice civile ci vogliono almeno i due terzi del valore complessivo.

Mettere d’accordo tutti i condòmini non è semplice. Figuriamoci pretendere sempre l’unanimità. Ci saranno spesso dei vicini contrari alle proposte di altri vicini, si andrà avanti a discutere a oltranza, finché, alla fine, decide la maggioranza. Un’ipotesi plausibile di fronte ad interventi così importanti come quelli che danno diritto al superbonus del 110%. È vero che si può beneficiare di una detrazione senza precedenti, grazie alla quale si possono fare alcuni lavori gratis. Ma è anche vero che ci possono essere dei disagi e, pertanto, non tutti potrebbero sentirsela di convivere per un certo tempo con rumori, polvere, ponteggi e quant’altro. La questione è: un solo vicino può bloccare tutto? Oppure basta la maggioranza in assemblea del condominio per il bonus 110%?

La risposta è nel Codice civile, nel passaggio in cui vengono stabilite le regole sulle innovazioni e gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione. Qui viene spiegato chi decide ed in quale misura il via libera agli interventi come quelli che consentono di beneficiare del superbonus del 110%. Vediamo.

Superbonus 110%: quali lavori in condominio?

Giova ricordare, prima di vedere la necessaria maggioranza in assemblea per il bonus 110%, quali lavori fatti in condominio danno accesso alla maxi-detrazione.

Ci sono due condizioni primordiali. La prima, che gli interventi di miglioramento energetico dell’edificio siano eseguiti tra il 1° luglio 2020 ed il 31 dicembre 2021. La seconda, che riguardino le parti comuni dello stabile.

Ci sono, poi, le varie tipologie di interventi sui quali viene riconosciuto il superbonus. Quelli cosiddetti «trainanti» sono l’isolamento termico dell’edificio (il cappotto, per intenderci), la sostituzione dell’impianto di riscaldamento o di condizionamento con caldaie a condensazione e l’installazione di pompe di calore.

Quando viene fatto uno di questi lavori, è possibile applicare il superbonus del 110% anche per altre spese sostenute sulla singola unità immobiliare, che si tratti di abitazione, ufficio o negozio, e dai singoli condòmini.

Il cappotto termico

Si ha diritto al superbonus del 110% per i lavori di isolamento termico delle superfici opache che interessano l’involucro dell’edificio con incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dello stabile o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari, se indipendenti con uno o più accessi autonomi. In pratica, quello che tutti conoscono come «cappotto termico».

Per questo intervento, i tetti massimi di spesa sono:

  • 50mila euro per unità immobiliare singola o autonoma all’interno di fabbricati plurifamiliari;
  • 40mila euro moltiplicati per il numero delle unità per edifici composti da due a otto unità immobiliari;
  • 30mila euro moltiplicati per il numero delle unità per edifici composti da più di otto unità immobiliari.

L’impianto di climatizzazione

Al superbonus del 110% in condominio si accede direttamente anche tramite la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento e la fornitura di acqua calda a condensazione con efficienza rientrante nella classe A, o a pompa di calore anche abbinati a impianti fotovoltaici, con accumulo o microgenerazione.

I tetti massimi di spesa sono:

  • 20mila euro per unità immobiliare se l’edificio è composto fino a otto unità;
  • 15mila euro per unità immobiliare se l’edificio è composto da più di otto unità.

Altri interventi

Come accennato, a questo punto è possibile far rientrare nel superbonus del 110% altri lavori di miglioramento energetico dell’edificio, purché ci siano contemporaneamente almeno queste due condizioni:

  • che venga eseguito almeno uno dei due interventi sopra citati (cappotto e sostituzione dell’impianto di climatizzazione);
  • che venga assicurato il miglioramento di almeno due classi energetiche ovvero almeno il raggiungimento di una classe più alta da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (Ape).

Gli interventi che, a queste condizioni, possono fruire della detrazione del 110% perché agganciati a quelli trainanti e perché migliorano le prestazioni energetiche dell’edificio, sono ad esempio:

  • la sostituzione di infissi, le schermature solari o i più moderni sistemi di termoregolazione a distanza;
  • l’installazione di pannelli fotovoltaici;
  • i micro-generatori installati al posto di impianti esistenti e volti al risparmio energetico;
  • l’installazione delle colonnine di ricarica di veicoli elettrici.

Superbonus 110%: quale maggioranza decide in condominio?

Se durante un’assemblea condominiale viene proposto di realizzare uno di questi lavori per migliorare l’edificio da un punto di vista energetico beneficiando del superbonus del 110%, chi decide? L’assemblea, d’accordo. Ma con quale maggioranza? Basta il voto favorevole della metà dei condòmini più uno, oppure ci vuole una maggioranza «qualificata»?

Come abbiamo detto all’inizio, la risposta si trova nel Codice civile. L’articolo 1108, quello relativo alle innovazioni e agli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, dice: «Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa».

Significa che per decidere di avviare gli interventi che danno diritto al superbonus del 110% ci vuole una maggioranza di almeno due terzi del valore complessivo del condominio, in prima o in seconda convocazione.



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4 Commenti

  1. Ritengo dobbiate immediatamente rivedere l’artico,in quanto il riferimento alle maggioranzale previste per deliberare opere di cui al superbonus non sono quelle sicuramente previste dal 1108c.c,ma al massimo quelle del 1120 c.c. Ovvero il 1136 V comma .

    1. Cosa importa il numero. Importante sapere quale maggioranza è necessaria. Cmq complimenti per la preparazione in materia.

  2. Affidamento incarico tecnico e relativa delibera per valutazione interventi per accedere alle detrazioni del super bonus 110% .( Che maggioranza necessita?, basta 1/3 dei millesimi di proprietà oppure più di 500 millesimi di proprietà).
    Nota: prima riunione condominiale.

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