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Condominio: posso imbiancare il pianerottolo?

9 Ottobre 2020 | Autore:
Condominio: posso imbiancare il pianerottolo?

Tinteggiatura del pianerottolo condominiale: autorizzazione dell’assemblea o dell’amministratore, rimborso e criterio di ripartizione delle spese.

Il condominio è quel luogo in cui coesistono aree di proprietà comune con aree di proprietà esclusiva. Chi vive in un edificio condominiale sa bene che è tenuto a pagare le spese inerenti alla gestione e alla manutenzione degli spazi comuni (scale, cortile, ascensore, ecc.), oltre ovviamente a dover sostenere quelle inerenti alla propria abitazione. Alcune parti comuni del condominio, però, possono essere avvertite come proprie anche se, in realtà, appartengono a tutti: è il caso del pianerottolo, il quale è spesso oggetto di interventi da parte dei singoli anche senza previa autorizzazione assembleare. Ad esempio: è possibile imbiancare il pianerottolo senza il consenso degli altri condòmini?

Si tratta di una domanda di non poco conto, che presuppone si faccia chiarezza su alcuni aspetti preliminari, del tipo: il pianerottolo è un’area comune del condominio? Se sì, chi decide per la tinteggiatura? Il condomino che assuma l’iniziativa a quali conseguenze va incontro? È possibile procedere nei casi d’urgenza? Si ha diritto al rimborso delle spese? Se cerchi risposte a queste domande, sei nel posto giusto: prosegui nella lettura se vuoi scoprire quando si può imbiancare il pianerottolo rispettando le norme della legge e del condominio.

Pianerottolo: è parte comune del condominio?

Iniziamo subito con la prima, fondamentale domanda, la quale ci consentirà sin da subito di capire se il singolo condomino può imbiancare il pianerottolo senza chiedere il consenso dell’assemblea o dell’amministratore. Il pianerottolo rientra tra le parti comuni dell’edificio?

Sebbene il codice civile non lo inserisca espressamente all’interno delle aree comuni del condominio, il pianerottolo va senza dubbio ricompreso in queste ultime. L’elenco fornito dal codice civile [1], infatti, è da intendersi non esaustivo ma solamente esemplificativo.

Per la precisione, poiché la legge ritiene, tra le altre, che siano parti comuni dell’edificio condominiale anche le scale, non v’è dubbio che il pianerottolo rappresenti un’estensione delle stesse, ovvero una parte integrante.

Per la precisione, poiché il pianerottolo è il prolungamento delle scale funzionalmente collegato alle stesse, ne consegue che deve essere considerato bene di proprietà comune. Si noti che anche il pianerottolo sito all’ultimo piano, che consente l’accesso alle sole unità immobiliari ivi locate, va considerato quale bene comune in quanto parte integrante delle scale.

Solo eccezionalmente il pianerottolo può ritenersi di proprietà privata di uno o di più condòmini: ciò accade se è così disposto dai rogiti di acquisto delle singole unità abitative o da un regolamento di condominio di natura contrattuale, ovvero nel caso in cui per le caratteristiche funzionali e strutturali dello stesso, sia posto al servizio unico ed esclusivo di una singola unità immobiliare.

In linea di massima, però, il pianerottolo non può mai considerarsi in proprietà esclusiva nel momento in cui, per le sue caratteristiche, esso debba considerarsi necessario all’uso comune.

Dunque, il pianerottolo rientra di regola tra le parti comuni del condominio. Da tanto derivano precise conseguenze. Vediamo quali.

Pianerottolo condominiale: quando si può imbiancare?

Trattandosi di parte comune, di regola il pianerottolo può essere imbiancato solo con il consenso dell’assemblea, la quale decide delle sorti di tutte le aree condominiali, ovvero previa comunicazione all’amministratore.

Dunque, se l’assemblea decide di provvedere alla tinteggiatura delle scale o di altra area comune (come l’androne, ad esempio), allora si potrà procedere senza alcun dubbio, suddividendo la spesa tra i condòmini in base al criterio che ti illustrerò nel penultimo paragrafo di questo articolo.

Il consenso dell’assemblea potrebbe però essere superfluo quando l’opera di tinteggiatura sia minima, ad esempio perché riguarda solamente una piccola parte del pianerottolo o, comunque, non comporti un esborso significativo. In casi del genere, non è necessario il preventivo consenso dell’assemblea, essendo sufficiente informare l’amministratore. Approfondiamo meglio questo aspetto.

Tinteggiatura pianerottolo: manutenzione ordinaria o straordinaria?

Il pianerottolo, essendo parte comune dell’edificio, è sottoposto al “controllo” dell’assemblea e dell’amministratore. Tuttavia, la legge prevede una disciplina diversa a seconda del tipo di intervento manutentivo che occorre effettuare:

  • per la manutenzione ordinaria (si pensi alla sostituzione delle lampadine, ad esempio), può provvedere l’amministratore senza il previo consenso dall’assemblea, dividendo poi la spesa tra i condòmini [2];
  • per la manutenzione straordinaria, invece, occorre sempre la delibera assembleare che autorizzi i lavori.

Di regola, la tinteggiatura del pianerottolo rientra tra le opere di manutenzione ordinaria: pertanto, qualora si volesse procedere senza autorizzazione assembleare, sarebbe sufficiente informare l’amministratore e ottenere il suo consenso, al fine così di poter ottenere il rimborso delle spese per un lavoro effettuato nell’interesse della collettività condominiale.

In questo senso anche la giurisprudenza [3], secondo cui, in ambito condominiale, l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea, trattandosi di esborsi cui l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea.

Tuttavia, qualora la tinteggiatura del pianerottolo, per via dell’entità lavori necessari o per l’improvvisa necessità degli stessi, dovesse richiedere un esborso significativo, allora l’opera andrebbe qualificata come manutenzione straordinaria, pertanto soggetta al consenso assembleare.

Ho imbiancato il pianerottolo: posso ottenere il rimborso?

Il condomino che, senza alcuna autorizzazione né comunicazione all’amministratore, decida di imbiancare il pianerottolo, dovrà sopportare le spese necessarie all’opera.

Secondo il codice civile [4], il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Dunque, a meno che la tinteggiatura del pianerottolo non mostri i segni dell’urgenza assoluta, il condomino che ha assunto l’iniziativa non avrà diritto al rimborso delle spese sostenute.

Tinteggiatura pianerottolo: che fare se nessuno decide?

Un’altra situazione che potrebbe venirsi a creare è quella dell’assoluto disinteresse mostrato sia dall’assemblea che dall’amministratore.

Mettiamo il caso che un condomino segnali all’amministratore la necessità di intervenire con un’opera di tinteggiatura del pianerottolo. L’amministratore, però, non provvede a fare nulla, nemmeno a informare gli altri condòmini. Cosa fare in questa ipotesi?

Ebbene, davanti all’inerzia degli organi condominiali, il singolo condomino può assumere l’iniziativa  e provvedere da sé senza commettere alcun illecito.

Il codice civile [5], infatti, stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; a tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Dunque, così come affermato anche nel precedente paragrafo, il condomino può intervenire autonomamente per il bene del condominio; il problema, però, è che le spese sostenute restano a suo carico, non potendo ottenere il rimborso dagli altri, salvo dimostrare l’assoluta urgenza che ha determinato l’intervento.

Ripartizione spese tinteggiatura pianerottolo

Quando la tinteggiatura del pianerottolo deve essere ripartita tra i condòmini, si seguono le regole stabilite dal codice civile in merito alla manutenzione delle scale, visto che, come abbiamo detto nel primo paragrafo, il pianerottolo rappresenta parte integrante delle stesse.

Secondo la legge [6], le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Dunque, la manutenzione delle scale (e dei pianerottoli) avviene secondo il seguente criterio:

  • per metà in base ai millesimi di proprietà;
  • per metà in ragione dell’altezza del piano.

Dunque, la regola fondamentale è la seguente: le scale (e, di conseguenza, i pianerottoli) sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono

Pur essendo le scale comuni per proprietà tutti i partecipanti dell’ edificio, le spese di manutenzione e ricostruzione sono a carico soltanto di quei partecipanti che effettivamente usufruiscono delle varie parti di esse.

Conseguentemente il proprietario del pianterreno, che delle scale non si serve, non partecipa a spese di manutenzione e di ricostruzione, ed il proprietario del primo piano non partecipa alle spese che possono occorrere per le rampe che conducono ai piani superiori e cosi via.

Posso imbiancare il pianerottolo del condominio?

Tirando le fila di quanto detto sinora, volendo rispondere al quesito posto nel titolo («Posso imbiancare il pianerottolo del condominio?»), bisogna così concludere:

  • il singolo condomino può imbiancare autonomamente il pianerottolo su cui affaccia il proprio appartamento, ma non potrà chiedere il rimborso delle spese, a meno che non si tratti di un intervento urgente e indifferibile;
  • il condomino che vuole imbiancare il pianerottolo ma intende dividere le spese con gli altri, deve informare l’amministratore di questa sua intenzione, qualora si tratti di intervento di manutenzione ordinaria;
  • se la tinteggiatura è molto costosa, la manutenzione dovrà intendersi straordinaria e, pertanto, necessariamente subordinata al consenso dell’assemblea (sempre ai fini della ripartizione delle spese tra i condòmini).

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1130 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 454/2017.

[4] Art. 1134 cod. civ.

[5] Art. 1102 cod. civ.

[6] Art. 1124 cod. civ.

Autore immagine: Depositphotos.com


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