Lavori su parti comuni: il condomino deve chiedere il consenso?

29 Luglio 2020 | Autore:
Lavori su parti comuni: il condomino deve chiedere il consenso?

I casi in cui è necessario preavvertire l’amministratore e ottenere l’autorizzazione dell’assemblea e quelli in cui invece si può procedere autonomamente.

Se abiti in un condominio ti possono capitare diverse occasioni che richiedono di fare lavori sulle parti comuni dell’edificio. Il contenuto delle opere da realizzare può essere vario: installare un’antenna o una parabola sul tetto o sul terrazzo di copertura, mettere un climatizzatore sulla parete esterna della facciata del palazzo, posizionare un gazebo sul lastrico solare, trasformare un balcone in veranda, montare una canna fumaria e molte altre cose ancora.

Il problema è che compiendo questi lavori andrai a toccare parti che sono esterne al tuo appartamento, alla tua unità immobiliare e dunque non sono di tua proprietà esclusiva: sono, invece, parti che compongono la proprietà comune, che è condivisa tra gli altri condomini secondo le regole della comunione e soggiace a precise regole. È necessario conoscerle per sapere se e quando il singolo condomino deve chiedere il consenso oppure può procedere direttamente all’esecuzione.

Le parti comuni dell’edificio

Le parti comuni dell’edificio su cui tutti i condomini vantano un diritto di proprietà comprendono una molteplicità di cose e la loro individuazione è abbastanza evidente: le fondazioni, i muri maestri, il tetto, le scale, il cortile, l’ascensore, il vano per la portineria, le facciate esterne e la copertura, gli impianti centralizzati di riscaldamento, televisivi o citofonici.

Innanzitutto, non è possibile alterare la destinazione delle cose poste a servizio comune di tutti i condomini: nessun singolo condomino potrà appropriarsene in danno degli altri, impedendogli di servirsene [1].

I divieti imposti dalla legge

Inoltre, la legge [2] impone un vero e proprio divieto che addirittura penetra e si estende all’interno dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva: qui, come anche nelle parti «normalmente destinate all’uso comune», il condomino »non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio».

In ogni caso, quando occorre fare determinati lavori, la stessa norma dispone che di ciò «è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea». Le innovazioni migliorative o modificative, infatti, dovranno essere sottoposte all’approvazione dell’assemblea.

Il divieto generale di realizzare queste opere, infatti, sussiste tra i proprietari che compongono il condominio, i quali una volta ricevuta la comunicazione preventiva potranno anche derogarvi e dunque deliberare in senso favorevole, concedendo l’autorizzazione al condomino interessato che l’ha richiesta. Ora vedremo le maggioranze necessarie per i vari tipi di lavori e interventi.

Le autorizzazioni necessarie

Ma anche questo passaggio andrà svolto secondo le maggioranze di legge [3]. Qui bisogna distinguere tra le innovazioni che sono «dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni» e quelle che, invece, nel rispetto delle normative di settore, tendono a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, oppure a eliminare le barriere architettoniche, a contenere i consumi energetici, a realizzare parcheggi di utilità comune, a produrre energia con impianti solari fotovoltaici o altre fonti rinnovabili e a realizzare impianti centralizzati televisivi, satellitari o via cavo [4].

Nel primo caso, occorrerà la maggioranza qualificata [5], con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio (666,67 millesimi). Per il secondo gruppo di lavori, invece,  basterà la maggioranza semplice: le deliberazioni saranno approvate i voti favorevoli della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500,01 millesimi).  Qui il limite è meno stringente perché si presuppone che queste opere arrechino un minor pregiudizio alle proprietà individuali.

Considera che violare la normativa civilistica che ti abbiamo indicato potrebbe comportare anche l’annullamento del permesso a costruire rilasciato in favore del proprietario che avesse presentato l’istanza senza ottenere il previo consenso degli altri condomini: saranno legittimati a impugnare il provvedimento del Comune per ottenerne l’annullamento. Infatti, la concessione edilizia e gli altri tipi di autorizzazioni edificatorie possono essere rilasciati solo al proprietario dell’area o a chi abbia titolo per richiederla, perciò non al singolo condomino quando l’oggetto dell’intervento edilizio riguarda parti che sono in comunione.

I lavori ammessi

Ci sono però delle eccezioni a questa regola, come nel caso del proprietario esclusivo dell’ultimo piano che – se il sottotetto non è adibito a servizi di uso comune – potrebbe sopraelevare anche senza il previo assenso degli altri condomini, ai quali dovrà comunque riconoscere un’indennità pari al valore dell’area che occuperà.

Un’altra possibile eccezione può riguardare l’apertura di vani finestra, o porta finestra, sul muro perimetrale dell’edificio e dunque sulla facciata: se i lavori non arrecano nessun danno strutturale all’edificio, dal punto di vista della staticità e del rischio sismico, l’innovazione è ammessa purché queste modifiche non pregiudichino l’uso comune, non alterino la destinazione delle cose [6]. Perciò il proprietario esclusivo potrebbe demolire una parte del muro a piano terra, corrispondente alla sua proprietà esclusiva, per aprire alcune vetrine da esposizione.

Il preavviso all’amministratore

Anche di recente la Cassazione è intervenuta sul tema con una nuova sentenza [7] nella quale ribadisce che per realizzare opere su parti destinate all’uso comune il condomino deve preavvertire l’amministratore e questi dovrà riferirne prontamente all’assemblea.

La vicenda riguardava l’installazione di nuovi servizi igienici di un condomino nel proprio appartamento, ma la tubazione di scarico percorreva la facciata condominiale e dunque era visibile dall’esterno. Il condomino aveva agito senza autorizzazione e il condominio aveva agito giudizialmente nei suoi confronti per far dichiarare l’illegittimità del manufatto e condannare l’autore al ripristino delle cose nella condizione originaria e a risarcire il danno arrecato.

In effetti, l’opera aveva un «impatto visivo» che è stato riconosciuto dai giudici; inoltre è emerso che il condomino aveva anche violato il regolamento condominiale che prevedeva la preventiva comunicazione al condominio e l’ottenimento di un’autorizzazione per realizzare lavori riguardanti le parti comuni. Infine, non aveva neppure presentato la Dia, Dichiarazione di inizio attività, necessaria per questo tipo di interventi. A causa di queste carenze, il condominio non era stato posto in condizioni di verificare la legittimità dell’opera e il pregiudizio alle parti comuni e al decoro estetico della facciata.

Quando serve il consenso e quando no

In definitiva, se intendi realizzare opere che impattano sulle parti comuni dell’edificio devi di regola chiedere il preventivo consenso e l’approvazione dell’assemblea, a meno che non si tratti di lavori di minima entità che non sottraggano la parte comune alla sua funzione in favore degli altri condomini e sempre che non venga arrecato un pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o al suo decoro estetico. Per approfondire questi casi, leggi anche l’articolo “posso fare lavori senza autorizzazione degli altri condomini“.


note

[1] Art. 1102 Cod. civ.

[2] Art. 1122 Cod. civ., come modificato dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220.

[3] Art. 1120 Cod. civ.

[4] Art. 1122 bis Cod. civ., introdotto dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220.

[5] Art. 1136, comma 5, Cod. civ.

[6] Tar Puglia, sent. 16 giugno 2014, n. 730 e Cass. sent. n. 1554 del 20 febbraio 1997.

[7] Cass. sez. VI civile, sent. n.15695 del 23 luglio 2020.


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