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Sottotetto condominiale: ultime sentenze

21 Agosto 2020
Sottotetto condominiale: ultime sentenze

Caratteristiche strutturali e funzionali dell’immobile; uso comune o esercizio di un servizio di interesse comune; litisconsorzio necessario di tutti i condomini; isolamento e protezione dell’appartamento all’ultimo piano.

Il sottotetto

Al fine di accertare la natura giuridica privata o condominiale del sottotetto occorre anzitutto verificare l’esistenza di un titolo; in difetto, ovvero nel silenzio di questo, il sottotetto deve ritenersi di titolarità esclusiva o comune se – come detto – risulti o meno, in concreto e per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, oggettivamente destinato all’uso comune.

Tribunale Milano, 31/01/2019

Natura esclusiva o condominiale del sottotetto

Per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, cod. civ.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

Tribunale Savona, 17/04/2019, n.373

Condominialità del sottotetto: le prove concrete

Al fine di comprendere se il sottotetto abbia natura condominiale è necessario svolgere un’indagine in concreto volta alla verifica che le caratteristiche strutturali e funzionali dell’immobile siano tali da consentire un uso prevalente in funzione della generalità dei condomini, e non solo dei proprietari degli appartamenti siti all’ultimo piano.

Cassazione civile sez. II, 21/05/2020, n.9383

Quando un bene è condominiale?

E’ bene condominiale solo quello per cui sia evincibile un collegamento funzionale del bene con l’uso comune dello stesso ovvero l’esercizio di un servizio di interesse comune. (Nel caso di specie, è stato ritenuto che il  sottotetto di un immobile  fosse  pertinenza dell’immobile sottostante e non bene condominiale non avendo il sottotetto dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’uso come vano autonomo).

Tribunale Firenze sez. II, 04/05/2020, n.1004

Proprietà del sottotetto: da cosa dipende?

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’art. 1117 c.c. i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune. Altrimenti, soltanto ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall’art. 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, giacché lo stesso sottotetto assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento. La proprietà del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto

Cassazione civile sez. II, 17/02/2020, n.3860

Acquisto della proprietà del sottotetto

In tutte le ipotesi in cui la domanda giudiziale sia rivolta all’acquisto del diritto di proprietà su un bene comune a tutti i condomini (nella specie, sottotetto condominiale), i singoli contitolari del diritto sono litisconsorti necessari insieme all’amministratore di condominio e, dunque, non possono essere rappresentati da quest’ultimo senza apposito mandato.

Cassazione civile sez. II, 29/10/2019, n.27707

Quando il sottotetto non è condominiale?

Per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1 c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

Corte appello Napoli sez. VI, 05/03/2019, n.1224

Sottotetto: l’attitudine al godimento collettivo 

In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall’art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova (onere, nel caso di specie, non assolto dalla ricorrente), senza che, peraltro, a tal fine sia sufficiente l’allegazione del suo titolo di acquisto ove lo stesso non contenga in modo chiaro ed inequivocabile elementi idonei ad escludere la condominialità del bene.

Cassazione civile sez. II, 05/02/2019, n.3310

La modificazione interna al sottotetto

Ai fini dell’articolo 1127 del Cc, la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita soltanto dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche, sicché non v’è sopraelevazione, agli effetti dell’applicabilità della richiamata disposizione, in ipotesi di modificazione solo interna al sottotetto, contenuta negli originari limiti strutturali, delle parti dell’edificio sottostanti alla sua copertura.

Cassazione civile sez. VI, 20/12/2018, n.33037

Dimensioni e caratteristiche strutturali

La proprietà esclusiva o condominiale del sottotetto, nel silenzio dell’art. 1117 c.c., va collegata alla natura della porzione immobiliare, a seconda – cioè – che la stessa serva semplicemente all’appartamento sottostante (in funzione di isolante termico) ovvero consti di locali potenzialmente asservibili all’uso comune in relazione alle dimensioni e caratteristiche strutturali: funzionalità quest’ultima – ovviamente – particolarmente evidente qualora al sottotetto si acceda per la scala comune condominiale.

Tribunale Milano sez. IV, 06/12/2018, n.12380

La funzione a cui è destinato il sottotetto

Ai sensi dell’art. 1117 c.c., il sottotetto dell’edificio condominiale viene considerato oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio laddove sia ravvisabile tale destinazione in base alle caratteristiche strutturali e funzionali dello stesso.

Cassazione civile sez. VI, 14/02/2018, n.3627

Sottotetto potenzialmente destinato all’uso comune

Il sottotetto, se risulta destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio comune, ricade nella presunzione di condominialità disciplinata dall’art. 1117 c.c..

Cassazione civile sez. II, 08/05/2017, n.11184

Accertamento della natura condominiale o pertinenziale del sottotetto

In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

In particolare, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, cod. civ.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

Tribunale Savona, 05/09/2019, n.788

Si può provare con presunzioni la condominialità di un bene comune?

In tema di condominio, l’occupazione sine titulo di un bene comune (sottotetto) da parte di un condomino comporta il rilascio immediato in favore del condominio (proprietario). Comunque, il condominio può provare la condominialità del bene comune anche con presunzioni.

Tribunale Roma sez. VI, 23/05/2019



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