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Responsabilità del mediatore: ultime sentenze

21 Agosto 2020
Responsabilità del mediatore: ultime sentenze

Compravendita di un immobile; danni al cliente; mancata informazione del promissario acquirente; richiesta di restituzione della provvigione illegittimamente trattenuta dal mediatore inadempiente.

Obblighi a carico del mediatore

Il mediatore tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile.

Corte appello Venezia sez. I, 07/01/2020, n.29

Inadempimento del mediatore

In un affare relativo alla compravendita di un immobile, è configurabile in capo al mediatore una responsabilità per danni al cliente, qualora egli non dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi non esatte e false, ovvero non comunichi circostanze da lui non conosciute ma conoscibili mediante l’ordinaria diligenza professionale.

Conseguentemente, qualora il mediatore professionale non sia in grado di poter riferire al potenziale acquirente che il venditore è in possesso di un titolo di provenienza apparentemente idoneo a legittimarlo a vendere secondo l’id quod plerumque accidit, deve quantomeno informare l’acquirente di tale situazione, mettendolo così in condizione di determinarsi autonomamente. In mancanza, è legittima la richiesta di restituzione della provvigione illegittimamente trattenuta dal mediatore inadempiente.

Tribunale Napoli sez. II, 19/05/2020, n.3518

Obbligo di informare le parti sulle circostanze dell’affare

Il mediatore – tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) – ha, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l’obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile (nel caso di specie il tribunale ha riconosciuto la responsabilità del mediatore, escludendo che quest’ultimo potesse pretendere dalla controparte il pagamento della provvigione e delle spese di mediazione perchè, sulla scorta di quanto emerso dagli atti processuali, il carattere non abitabile del sottotetto per cui era causa era conosciuto dal mediatore o doveva essere conosciuto dallo stesso sulla scorta della documentazione già in suo possesso con l’uso dell’ordinaria diligenza, senza necessità di ulteriori accertamenti, nel momento in cui era stata svolta l’attività di mediazione, mentre, al contrario, la pubblicità dell’immobile era idonea ad indurre in errore i potenziali acquirenti su tale circostanza).

Tribunale Monza sez. I, 04/02/2020, n.258

Contratto preliminare di compravendita

Nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha l’obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica.

(In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha condiviso la decisione della corte territoriale che, in una fattispecie in cui l’immobile promesso in vendita era risultato edificato in assenza di concessione edilizia e la domanda di sanatoria allegata al titolo d’acquisto della promittente venditrice era stata falsificata, aveva escluso la responsabilità del mediatore sul presupposto che la falsificazione non fosse agevolmente riscontrabile).

Cassazione civile sez. II, 12/11/2019, n.29229

Omessa comunicazione di informazioni

Nell’affare relativo alla compravendita di un immobile è configurabile in capo al mediatore una responsabilità per danni al cliente qualora egli non dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte o false, ovvero non comunichi circostanze non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale.

Tribunale Bari sez. II, 26/09/2018, n.3945

Responsabilità per danni al cliente

È configurabile in capo al mediatore una responsabilità per danni al cliente, qualora egli non dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi non esatte e false, ovvero non comunichi circostanze da lui non conosciute ma conoscibili mediante l’ordinaria diligenza professionale.

Con particolare riferimento poi alla mediazione immobiliare, l’obbligo del mediatore consiste nel produrre informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di iscrizioni o opzioni, aver sempre adempiuto ai propri obblighi civili.

Corte appello Genova sez. I, 17/01/2018

Divieto di fornire informazioni non verificate

La responsabilità del mediatore in ordine alla corretta informazione da fornire alle parti deve essere valutata in relazione alle peculiarità del caso concreto. L’art. 1759, comma 1, codice civile – che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione – deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989 – che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso.

Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione (che si svolge in ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.

Tribunale Roma sez. X, 31/01/2017, n.1768

Fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare

Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali e ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente.

Tribunale Massa, 23/11/2016, n.1088

Informazioni non esatte e false

In un affare relativo alla compravendita di un immobile, è configurabile in capo al mediatore una responsabilità per danni al cliente, qualora egli non dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi non esatte e false, ovvero non comunichi circostanze da lui non conosciute ma conoscibili mediante l’ordinaria diligenza professionale (nella specie, l’immobile oggetto di compravendita prevedeva una veranda, adibita a cucina, abusiva).

Cassazione civile sez. II, 16/09/2015, n.18140

Intermediazione in compravendita immobiliare

In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

Cassazione civile sez. II, 06/11/2012, n.19075

Irregolarità urbanistica dell’immobile 

In tema di responsabilità del mediatore, la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.

Tribunale Milano sez. VII, 03/10/2012, n.10628

Rifiuto di corrispondere la provvigione

In tema di responsabilità del mediatore, la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.

Cassazione civile sez. III, 16/07/2010, n.16623

Violazione dell’obbligo di informazione

In tema di mediazione, la responsabilità del mediatore ex art. 1759 c.c. per violazione dell’obbligo di informazione si estende anche alle circostanze che sebbene non conosciute dal mediatore, lo stesso avrebbe dovuto conoscere o per espresso incarico del cliente o perché rientranti nel contenuto della prestazione che il mediatore usualmente si impegna a svolgere in favore del cliente, quale può essere, appunto, la circostanza del carattere abusivo dell’immobile proposto in acquisto.

Tribunale Salerno, 06/04/2010



8 Commenti

  1. Negli ultimi anni si fa un gran parlare di mediazione obbligatoria e di corsi per mediatore.. Ma qual è precisamente il ruolo del mediatore nella conclusione di un affare? come funziona la mediazione?

    1. Il mediatore è indipendente rispetto alle parti coinvolte nell’affare; tant’è vero che egli, anche se agisce su incarico di una parte, non assume un obbligo di promozione e non è tenuto a portare a termine l’incarico ricevuto. L’indipendenza del mediatore il suo pendant nella medesima libertà lasciata alle parti messe in relazione di concludere o meno l’affare, salvo il diritto dello stesso di ottenere il rimborso delle spese sostenute per eseguire l’incarico ricevuto. Questo significa che il mediatore avrà correttamente svolto il suo compito anche se le parti, per mero capriccio oppure per motivi fondati, non giungano ad un accordo. Caratteristica del mediatore, quindi, è l’imparzialità, intesa come totale assenza di vincolo giuridico con le parti che devono concludere l’affare. Il mediatore resta imparziale anche se ha ricevuto l’incarico solamente da una delle parti. L’unico obbligo del mediatore è quello di mettere in contatto due o più parti interessate alla conclusione di un affare (come, ad esempio, la sottoscrizione di una compravendita). Il mediatore, inoltre, è tenuto anche ad appianare le eventuali divergenze, favorendo l’accordo; d’altronde, il suo compenso è subordinato proprio al buon esito dell’affare.

  2. Ho incaricato un’agenzia immobiliare nel dicembre, consegnando tutta la documentazione. Poi, ho firmato il  compromesso. Poi, l’agente mi ha detto che la piantina catastale non era in regola e mi ha chiesto dei soldi per risolvere. Dopo miei accertamenti ho però scoperto che la piantina è regolare, ma l’agente ha inteso al telefono cessare il mandato insistendo nella non regolarità e richiesta dei soldi su carta ricaricabile anonima. Dopo alcuni giorni, ho inviato raccomandate per avere richiesta scritta della rinuncia e comunicazione di revoca per il comportamento non professionale. Devo pagare la provvigione?

    1. Nel caso in cui venga stipulato un contratto di mediazione con un mediatore immobiliare, il diritto alla provvigione, nella misura stabilita nel contratto stesso, sorge a favore del mediatore nel momento in cui l’affare per cui il contratto fu stipulato sia concluso per effetto dell’intervento del mediatore (così stabilisce l’articolo 1754 del codice civile). Quando si può considerare concluso l’affare e, quindi, quando si può ritenere che sia sorto il diritto del mediatore a percepire la provvigione? La Corte di Cassazione, con sentenza n. 24.397 del 30 novembre 2015, ha chiarito che l’affare si può considerare concluso nel momento in cui tra le parti sia sorto un valido vincolo giuridico come accade quando viene stipulato un contratto preliminare. Ciò vuol dire che nel momento in cui, per effetto dell’attività del mediatore che le ha poste in contatto, le parti abbiano stipulato un contratto preliminare relativo all’immobile per il quale al mediatore era stato conferito incarico ed alle condizioni proposte dal mediatore, ebbene in quel momento l’affare si può considerare concluso e sorge il diritto del mediatore a percepire la provvigione (è anche necessario, affinché sorga il diritto della provvigione, che il mediatore risulti regolarmente iscritto al Repertorio delle notizie economiche e amministrative della Camera di Commercio, se esercita come persona fisica, o al registro delle imprese, se l’attività è esercitata in forma di impresa). Tutto questo vale anche, ovviamente, nel caso specifico. Tuttavia nella situazione attuale descritta dal lettore, a causa di una segnalazione del mediatore, la stipula del contratto definitivo sembra non più sicura e, comunque, sta tardando. Questa segnalazione del mediatore, da quello che il lettore ha evidenziato, risulta errata e questo errore gli darebbe diritto a chiedere al mediatore un risarcimento se gli ha causato, o gli causerà, un danno (ad esempio il ritardo nella stipula del contratto che gli provochi un danno economico o, addirittura, il fallimento della vendita della sua proprietà che gli faccia perdere definitivamente l’affare e l’incasso del prezzo o, comunque, tutte le spese e le perdite di tempo  sopportate dal lettore per accertare tutto quello che quella segnalazione del mediatore imponeva di accertare).
      Per quello che riguarda la revoca del mandato inviata dal lettore al mediatore:
      – è stata sicuramente utile per contestare al mediatore la sua condotta e, in particolare, l’errore in cui sarebbe incorso nel segnalargli erroneamente, secondo quello che il lettore ha accertato, la necessità di procedere ad una rettifica catastale;
      – è però inutile per quanto riguarda il rapporto con il mediatore tenendo presente che il rapporto con il mediatore si può considerare, nel caso specifico, già esaurito e concluso quando è stato sottoscritto il preliminare (in quel momento, infatti, si conclude il compito per cui il mediatore viene incaricato).
      A questo punto, considerato:
      – che il mediatore per iscritto non ha al momento chiesto al lettore di pagargli la provvigione;
      – che quest’ultimo ha diritto di chiedere al mediatore il risarcimento di ogni danno che ha già subito o dovesse subire a causa della sua errata segnalazione di necessità di procedere a rettifica catastale;
      – che il rapporto del lettore con il mediatore (a prescindere dalle raccomandate da lui inviate) si è esaurito già al momento della conclusione del contratto preliminare;
      – che il lettore ha già contestato al mediatore l’errore da lui commesso con tutte le relative conseguenze.
      Tutto ciò premesso, il consiglio è:
      1) verificare se la vendita dell’immobile per il quale fu stipulato il preliminare si realizzerà;
      2) se la vendita dovesse saltare a causa della errata segnalazione che al lettore fece il mediatore, valutare,con l’assistenza di un legale, di avviare l’iter per contestare al mediatore anche il fallimento della vendita e per chiedergli il risarcimento del danno da lui subìto che fosse diretta conseguenza di quell’errore;
      3) se nel frattempo il mediatore, o il legale del mediatore, si dovesse far avanti per iscritto chiedendogli il pagamento della provvigione, il lettore potrà anche in questo caso richiedergli, in risposta, il pagamento dei danni da lui subìti per effetto di quella errata segnalazione;
      4) indipendentemente poi dalla valutazione dei danni subìti dal lettore a causa dell’errore del mediatore,
      Si rammenta quanto detto in precedenza e cioè che il mediatore ha diritto alla provvigione solo se il mediatore risulti iscritto in Camera di Commercio e solo se l’affare sia stato concluso per effetto del suo intervento, cioè solo se il contratto preliminare sia stato concluso a causa del fatto che il mediatore ha messo in contatto le parti le quali, poi, hanno stipulato il contratto alle medesime condizioni di cui all’incarico dato al mediatore.

  3. Scusate, ne approfitto per farvi qualche domanda sull’argomento visto che mi interessa da vicino… Quando il mediatore ha il diritto alla provvigione? A quanto ammonta la provvigione del mediatore immobiliare? Grazie in anticipo

    1. Il mediatore immobiliare matura il diritto alla provvigione quando l’affare tra le parti viene concluso. Nel caso in cui però l’affare non si concluda per colpa di una delle due parti, il mediatore può richiedere comunque il pagamento del suo compenso, a meno che la parte intermediata in questione non dimostri che l’affare non si è concluso per un motivo valido. Perché il diritto al compenso sorga, è necessario che l’intervento del mediatore sia stato determinante, ciò non significa che il lavoro del mediatore debba essere stato la causa unica della conclusione dell’affare, basta semplicemente che il mediatore abbia messo in contatto le due parti contraenti, e che quindi senza il suo intervento l’affare non si sarebbe concluso. L’ammontare della provvigione e la sua ripartizione tra le parti intermediate, se non è stata già stabilita in sede contrattuale, deve essere determinata sulla base delle tariffe professionali e sugli usi locali. Altrimenti, si dovrà stabilire secondo equità. Salvo disposizioni contrarie, il mediatore ha diritto, oltre al compenso, anche al rimborso delle spese sostenute durante il suo incarico (viaggi, telefonate, richieste di documenti).

  4. Ho intenzione di vendere casa. Ho pubblicato l’avviso su alcuni siti internet, ma non ho ricevuto alcuna offerta, così ho pensato di contattare un’agenzia immobiliare che possa proporre l’offerta ai suoi clienti. Ma come funziona il contratto di agenzia immobiliare?

    1. Per acquistare, vendere o dare in affitto (locazione) un immobile è possibile avvalersi di un mediatore immobiliare, più comunemente chiamato agente immobiliare. Si tratta di un professionista iscritto nel registro delle imprese o nel REA (a seconda che l’attività sia esercitata in forma societaria o individuale), presso la camera di commercio del luogo competente per sede o residenza.Lo scopo del mediatore è mettere in contatto le parti affinché concludano il contratto. Egli non è legato ad alcun rapporto di lavoro o di collaborazione con nessuna delle due. Il suo compenso quindi è strettamente vincolato alla riuscita dell’affare. Non gli è dovuta alcuna provvigione se, entro la scadenza del contratto, non ha trovato un cliente.Il contratto può essere scritto o orale (stretto cioè con un accordo a voce). La volontà di avvalersi dell’opera del mediatore può manifestarsi anche implicitamente mediante fatti concludenti (ad esempio con la consegna delle chiavi del tuo appartamento).

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