L’esperto | Articoli

Pianerottolo: ultime sentenze

19 Agosto 2020
Pianerottolo: ultime sentenze

Funzionale destinazione al migliore godimento dell’immobile; nozione di decoro architettonico del fabbricato e configurabilità dell’alterazione; diritti reali di uso del pianerottolo e della sovrastante scala a chiocciola.

Installazione di una porta sul pianerottolo

Ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c., la nozione di decoro architettonico del fabbricato deve intendersi riferita all’estetica dell’edificio, costituita dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia. Ciò posto, l’alterazione del decoro si verifica non quando si mutano le originarie linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile.

Pertanto, una tale alterazione deve ritenersi sussistente in caso di arbitraria installazione di una porta sul pianerottolo di comune proprietà condominiale, come accaduto nella fattispecie, in quanto, pur non provocando alcuno stravolgimento dello stato dei luoghi, essa appare da un punto di vista compositivo come un’anomalia, ovvero elemento disarmonico ed estraneo all’ambiente del pianerottolo.

Tribunale Trieste, 29/04/2019, n.256

Uso del pianerottolo: delibere condominiali

La delibera condominiale in merito all’uso dei beni condominiali, in particolare dei ballatoi sui quali si affacciano le aperture degli appartamenti di proprietà esclusiva dei condomini, non ha ad oggetto diritti del singolo e dunque non è nulla ma bensì annullabile mediante impugnazione da proporre nei trenta giorni previsti dall’art. 1137 comma secondo c.c. in caso di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio. La mancata tempestiva impugnazione della delibera produce la sua obbligatorietà per tutti i condomini a mente dell’art. 1137 c.c.

Tribunale Bari sez. I, 28/11/2018, n.4960

Pianerottolo e spoglio del possesso di una porzione di ballatoio

Con riferimento al pianerottolo come bene comune, il proprietario-possessore di un’unità abitativa in condominio, spogliato del possesso di una porzione di ballatoio, ha l’onere, come incombente a qualunque possessore, di fornire la prova dello ius possessionis, ossia dell’esercizio di un potere di fatto corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, con oggetto il ballatoio stesso, non essendo sufficiente, pertanto, il solo possesso dell’unità abitativa in proprietà esclusiva.

Cassazione civile sez. II, 17/10/2017, n.24471

Pianerottoli: comproprietà di tutti i condomini

In tema di condominio, i pianerottoli quali elementi essenziali delle scale di accesso ai diversi piani dell’edificio in condominio, sono per presunzione di legge, salvo diverso titolo, in comproprietà di tutti i condomini e pertanto la loro utilizzazione da parte dei singoli condomini è soggetta alla disciplina propria dell’uso individuale della cosa comune con la conseguenza che è del tutto legittima la creazione di un secondo ingresso ad un appartamento di proprietà esclusiva, in corrispondenza del pianerottolo antistante, ove non limiti il godimento degli altri condomini e non arrechi pregiudizio all’edificio e al suo decoro.

Tribunale Salerno sez. II, 23/10/2015, n.4386

Finestre realizzate sulla parete di un pianerottolo

In tema di limitazioni legali della proprietà, per la configurabilità di una veduta non è necessario che l’opera, da cui questa è esercitata, sia destinata esclusivamente o prioritariamente all’affaccio sul fondo del vicino, se, per ubicazione, consistenza e caratteristiche, il giudice del merito accerti l’oggettiva idoneità della stessa all'”inspicere” ed al “prospicere in alienum”.

(Nella specie, la S.C., in applicazione dell’enunciato principio, ha confermato la sentenza che aveva qualificato come vedute le finestre realizzate sulla parete di un pianerottolo del vano scala in posizione sfalsata rispetto ai piani abitativi, trattandosi pur sempre di apertura con maniglia interna, idonea all’affaccio).

Cassazione civile sez. II, 28/05/2013, n.13217

Pianerottolo del primo piano

In mancanza di un titolo idoneo, ha natura di bene condominiale la scala che permette di accedere ai piani superiori di un edificio; il fatto che le parti di tale scala destinate a raggiungere i piani superiori non siano normalmente usate dai condomini del piano inferiore non può assumere alcun significato per escludere la proprietà comune dell’intera unitaria struttura (nella specie, relativa ad una struttura condominiale composta da due soli piani, la Corte ha considerato illegittima l’apposizione di una porta in legno e una struttura in muratura collocata all’inizio della rampa di scale che dal pianerottolo del primo piano adduceva al secondo piano, con ciò impedendo a chicchessia di accedere sulla stessa rampa).

Cassazione civile sez. II, 21/02/2013, n.4419

Chiusura da parte di un condomino del pianerottolo

L’art. 1102 c.c. consente certo al condomino l’utilizzazione più intensa della cosa comune al servizio della sua proprietà esclusiva, purché ne sia consentito il pari uso agli altri partecipi e non ne sia alterata la destinazione, sicché entro tali limiti può ritenersi legittima l’imposizione di un vero e proprio peso sui beni condominiali a vantaggio del singolo appartamento, e che alla stregua di detta regola la chiusura da parte di un condomino del pianerottolo può ritenersi legittima solo quando, per le caratteristiche dell’opera, per le dimensioni e per le complessive modalità di collocazione in riferimento alla struttura del vano scale, l’opera stessa non alteri la destinazione della cosa comune e non comporti una seria, concreta e consistente diminuzione delle facoltà spettanti agli altri condomini sulla stessa.

Corte appello Bari sez. III, 28/09/2012, n.1028

Concessione edilizia

Ove risulti impugnata la concessione edilizia rilasciata al controinteressato, con la quale il Comune (di Bologna) lo abbia autorizzato ad accorpare, in un appartamento di sua proprietà, un pianerottolo al medesimo antistante, il tutto con annessa domanda risarcitoria di reintegrazione in forma specifica, attraverso la riduzione in pristino dell’immobile interessato, con successivo procedimento comunale vòlto alla verifica dei presupposti per un eventuale annullamento in via di autotutela del citato atto di concessione edilizia, verifica da cui la superficie in questione sia risultata ricompresa nell’unità immobiliare di proprietà esclusiva del controinteressato, onde le opere correlativamente assentite siano apparse conformi alle norme urbanistiche ed edilizie, in tal caso la concessione edilizia rilasciata deve ritenersi pienamente legittima, sussistendone tutti i necessari presupposti di fatto e diritto ed essendo stata la medesima accordata con salvezza dei diritti dei terzi e di ogni eventuale problematica in ordine all’accertamento della proprietà del discusso immobile.

T.A.R. Bologna, (Emilia-Romagna) sez. I, 17/06/2011, n.530

Diritti reali di uso del pianerottolo del quarto piano

Le scale, come i pianerottoli, quali componenti essenziali di esse, sono elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione.

Tali beni, pertanto, hanno natura di beni comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anche essi interessati a usufruire delle scale, e, quindi, dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell’edificio della quale anche essi godono.

(Nella specie, in applicazione del riferito principio, la Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione del giudice del merito che aveva dichiarato la nullità e inefficacia dell’accordo con cui i condomini – esclusi quelli proprietari dei negozi – avevano ceduto i diritti reali di uso del pianerottolo del quarto piano e della sovrastante scala a chiocciola, beni condominiali).

Cassazione civile sez. II, 10/07/2007, n.15444

Potenziale uso del pianerottolo

Il pianerottolo, quale componente essenziale delle scale comuni, avendo esso funzionale destinazione al migliore godimento dell’immobile da parte di tutti i condomini, e non soltanto dell’occupante l’unità abitativa che vi si affaccia, esso non può essere trasformato dal proprietario dell’appartamento che su di esso si affaccia in una pertinenza di fatto del medesimo; per l’assenza della turbativa non è sufficiente che, come nel caso di specie, sia garantito lo spazio sufficiente per il passaggio pedonale, non esaurendosi in ciò ogni potenziale uso del pianerottolo.

Ai fini dell’azione di manutenzione, il cosiddetto “animus turbandi” consiste nella volontarietà del fatto suscettibile di ledere l’altrui possesso, e deve, perciò, almeno di massima, presumersi tutte le volte che siano dimostrati gli estremi della turbativa, rendendosi normalmente irrilevante l’eventuale convinzione dell’autore di questa, di esercitare propri diritti.

Tribunale Modena, 22/02/2007

Qualificazione del pianerottolo come bene destinato ad uso comune

In tema di condominio, qualora un’area sia oggetto di uso esclusivo da parte di alcuni comproprietari e tuttavia, pur non rientrando fra la parti elencate dall’art. 1117 c.c., sia altresì idonea – per le sue caratteristiche strutturali e funzionali – a soddisfare interessi comuni, questi ultimi prevalgono, dovendo il bene ritenersi di proprietà comune in virtù della presunzione che, in base alla norma citata, opera se non è superata dal titolo contrario; nell’ipotesi in cui, invece, il bene serva soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile, oggetto di proprietà esclusiva, l’area non può rientrare nel novero delle cose comuni.

(Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che, nel qualificare un “pianerottolo” come bene destinato ad uso comune, aveva omesso di accertare se lo stesso fosse vicino alle scale o presentasse comunque caratteristiche che lo rendevano necessario all’uso comune).

Cassazione civile sez. II, 14/02/2006, n.3159

Occupazione di gran parte del pianerottolo comune

La condotta di un soggetto, che, in un palazzo condominiale, sostituisca la porta d’ingresso del proprio appartamento con una porta blindata che, una volta aperta, occupi gran parte del pianerottolo comune rendendo in tal guisa disagevole e pericoloso (soprattutto nel caso di sua apertura improvvisa) il transito per le scale e l’accesso ai terrazzi di esclusiva proprietà di altri condomini, in quanto chiaramente appropriativa dello spessore della muratura portante comune e, inoltre, idonea plausibilmente a recare maggior disagio nel transito lungo le scale e sino al lastrico di proprietà esclusiva di tali altri soggetti, si concreta in un restringimento del legittimo possesso altrui e, correlativamente, in una molestia suscettibile di legittimare l’esercizio dell’azione di manutenzione.

Tribunale Bari, 15/11/2006

Rilevante pregiudizio per l’originaria e naturale utilizzabilità del pianerottolo

In tema di condominio, l’installazione di un ascensore su area comune allo scopo di eliminare le barriere architettoniche costituisce un’innovazione che, ex art. 2, commi 1 e 2, l. n. 13 del 1989, va approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 2 e 3, c.c, ovvero che, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l’osservanza dei limiti previsti dal comma 3 del citato art. 2, che, prevede che vadano sempre osservati i limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., di modo che tale installazione è vietata se comporta per il condomino un rilevante pregiudizio per l’originaria e naturale utilizzabilità del pianerottolo.

Cassazione civile sez. VI, 14/09/2017, n.21339



7 Commenti

  1. Vorrei installare una telecamera sul pianerottolo per controllare l’accesso a casa mia. Il timore che possano venire dei ladri è grande e sinceramente vorrei proteggere la mia famiglia. Posso farlo oppure devo chiedere autorizzazione al condominio o alla polizia?

    1. Può farlo senza chiedere autorizzazione al condominio o alla polizia. Non si è neanche obbligati a mettere un cartello con l’avviso della presenza della telecamera. L’unico aspetto su cui prestare attenzione riguarda l’angolo di inclinazione della telecamera: le riprese devono essere limitate allo spazio antistante la porta e non possono interessare le parti comuni Ad esempio non si può finire per riprendere le scale, lo spazio centrale del pianerottolo o la porta di casa del vicino, tantomeno la visuale vicino all’ascensore.

  2. È la prima volta che vado a vivere da solo. Mi chiedo se posso lasciare, sul pianerottolo condominiale, scarpe e spazzatura. Non ho mai badato a certe cose visto che si occupavano di tutto i miei familiari ed ora abitando da solo voglio imparare a gestire tutto ciò che riguarda la casa e il condominio. Potete rispondere alla mia domanda? Magari è scontata la risposta, ma vorrei capire come agire anche perché quando abitavo in un’altra casa con la mia famiglia, il vicino lasciava la spazzatura dicendo che al momento in cui sarebbe uscito poi l’avrebbe buttata

    1. La legge e la giurisprudenza dicono di no. E chi lo fa può essere costretto a risarcire i danni ai vicini e allo stesso condominio. Perché? Il codice civile stabilisce che gli spazi comuni dell’edificio – tra cui scale, androne, pianerottoli, giardino, portone d’ingresso, ecc. – appartengono a tutti i condomini e da questi pertanto possono essere liberamente usati anche per scopi privati.Ma a due condizioni: che non si impedisca agli altri condomini lo stesso tipo di comportamento; che non si alteri la destinazione d’uso dello spazio usato. Quanto al primo requisito, si ritiene che lo stesso non sia violato nel caso in cui lo spazio comune è talmente ampio da garantire a tutti di usufruirne. Così, ad esempio, è lecito lasciare la seconda auto nel cortile a condizione che tutti gli altri condomini riescano a parcheggiare almeno un’auto a testa. È ammessa l’antenna sul tetto perché la coesistenza con le altre è sicuramente un peso che la struttura può sopportare.Il secondo requisito è, invece, quello che, nel caso di specie, ci interessa di più. Sebbene infatti, lasciare la spazzatura davanti alla porta di casa non esclude che anche gli altri condomini possano fare lo stesso, ciò costituisce un impiego dello spazio comune – il pianerottolo – contrario alla sua destinazione d’uso. Il pianerottolo, infatti, è un luogo di accoglienza sia dei proprietari degli appartamenti che dei loro ospiti. Dimostrazione ne è che molti si prendono cura di tale area allestendola con vasi, fiori, piante, addobbi; impiego quest’ultimo che certamente deve ritenersi lecito e consentito dalla legge.Non si può invece ritenere che il pianerottolo sia un ripostiglio personale dove lasciare oggetti come la bicicletta, la spazzatura e persino le scarpe puzzolenti.Anche la Cassazione ha sposato questa interpretazione rigorosa [1], ritenendo possibile un’azione di risarcimento del danno nei confronti di chi lascia la spazzatura sul pianerottolo di casa. Questi viola infatti il codice civile e la destinazione d’uso dello spazio comune. Non rileva quindi l’entità della molestia olfattiva provocata ai vicini di casa per essere condannati a pagare un indennizzo a causa del proprio comportamento incivile; non rileva se il sacchetto dell’immondizia contiene materiale organico della “differenziata” o solo carte e vetri che, quantomeno, in termini di olezzi, sono più sopportabili. È proprio l’atto di sviare la funzione che ha uno spazio comune rispetto a quello che gli è proprio per legge ad essere sanzionato. Peraltro non è vero ciò che spesso si dice nei palazzi, ossia che ciascun condomino è libero di fare sul proprio pianerottolo quel che vuole in quanto“pertinenza” del proprio appartamento. Tutti i pianerottoli, anche quelli relativi a piani differenti dalla propria abitazione, appartengono a tutti in egual misura. Per cui il condomino del primo piano ben potrà impedire che quello dell’ultimo lasci fuori dalla porta di casa spazzatura e scarpe.

  3. Vorrei decorare l’ingresso del mio appartamento. Mi domando se posso mettere sul pianerottolo piante oppure oggetti ornamentali. Ed eventualmente, entro che limiti è possibile mettere piante sul pianerottolo di casa? Vi ringrazio per le vostre risposte sempre puntuali

    1. I condomini, a meno che non lo vieti il regolamento o non lo consenta lo stato dei luoghi (per es. perché lo spazio è ristretto), possono collocare sul pianerottolo piante, portaombrelli, oggetti ornamentali, tappeti e zerbini, a condizione di non creare situazioni di pericolo per chi transita lungo le scale, o di non costringerlo a movimenti disagevoli. È pertanto lecita l’iniziativa del condomino che, al fine di abbellire l’ingresso della propria abitazione, decida di apporre sul pianerottolo piante, fiori o altri oggetti ornamentali. Simili opere non comportano la modificazione della destinazione d’uso di quella parte comune il cui scopo è l’acconsentire l’accesso alle unità immobiliari di proprietà esclusiva e di dare luce ed aria, ove vi siano le finestre. In sostanza, il limite deve essere identificato nel numero delle piante o delle cose: gli ornamenti, infatti, non possono escludere altri usi ai condomini o comunque togliere luce ed aria a quegli spazi.

    2. Le condizioni per poter mettere le piante sul pianerottolo di casa sono le seguenti:
      non bisogna occupare tutto lo spazio, impedendo il passaggio: ciò infatti altererebbe la destinazione d’uso del pianerottolo che, principalmente, è destinato a consentire l’accesso ai rispettivi appartamenti;
      non bisogna impedire agli altri condomini di fare lo stesso uso del pianerottolo. Va bene, quindi, posizionare uno o due vasi purché si consenta al vicino di piantare anche lui i fiori che preferisce (o collocarvi gli altri abbellimenti da lui graditi eventualmente diversi da piante). Insomma, se è vero che la parte preponderante del pianerottolo deve essere lasciata libera per consentire il passaggio, il residuo spazio non può essere integralmente occupato dai vasi di un solo condomino;
      se non c’è autorizzazione dell’assemblea, fermo restando il diritto di mettere piante sul pianerottolo di casa entro i predetti limiti, la spesa resta a carico di chi ha il pollice verde. Che pertanto, oltre a doversi occupare della manutenzione dei fiori e a non sporcare il pavimento con l’acqua e la terra, non potrà poi pretendere dal condominio la restituzione dei soldi spesi o, peggio, il pagamento delle ore di lavoro dedicate alla passione botanica. Solo una delibera dell’assemblea può disporre l’accollo delle spese a carico del condominio stesso.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube