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Riconsegna immobile responsabilità conduttore

31 Luglio 2020 | Autore:
Riconsegna immobile responsabilità conduttore

Quali obblighi gravano sull’inquilino nel momento in cui restituisce il bene in locazione. Il diritto del proprietario di trattenere la cauzione in caso di danni.

Non tutti hanno la possibilità di acquistare un’abitazione per la propria famiglia. Pertanto, per scelta o per necessità, si può optare per l’affitto di un immobile. In tal caso, l’inquilino riceve in consegna l’appartamento concesso in locazione in cambio della prestazione mensile del canone pattuito. Devi sapere, però, che pagare l’affitto non è l’unico obbligo che grava sul conduttore. Ad esempio, questi è tenuto a custodire il bene con diligenza e cura e a risarcire gli eventuali danni provocati. In particolare, la resa dei conti avviene al momento della riconsegna dell’immobile, dove potrebbe emergere la responsabilità del conduttore per i danni alla cosa locata.

Sto parlando di un argomento di una certa rilevanza pratica. Capita spesso, infatti, che sorgano contestazioni sullo stato di un appartamento in affitto in occasione della restituzione al locatore. Questi, infatti, potrebbe pretendere un indennizzo per il grave stato di degrado in cui si trova l’immobile, ma l’inquilino potrebbe negarglielo. Oppure, accade sovente che il proprietario trattenga la cauzione in suo possesso, per compensare i costi della ristrutturazione che dovrà affrontare.

Pertanto, le domande a cui rispondere sono le seguenti. Quali sono gli obblighi del conduttore sull’immobile in locazione? Cosa deve pagare l’inquilino se riconsegna l’immobile danneggiato? Il proprietario può trattenere la cauzione per i danni alla cosa locata? Per conoscere le risposte, prosegui nella lettura.

Immobile in locazione: gli obblighi del conduttore

L’inquilino, oltre a dover pagare il canone di locazione nei termini stabiliti dal contratto, deve provvedere alle piccole riparazioni (cosiddetta manutenzione ordinaria) e restituire l’appartamento o la villetta, ricevuta in affitto, nel medesimo stato in cui si trovava al momento della consegna [1]. Ovviamente, per quest’ultimo obbligo, il conduttore non può certo essere ritenuto responsabile se la cosa locata presenta i segni di usura del tempo. Essi sono, infatti, ammissibili poiché dovuti all’uso ordinario del bene (tipico è il caso delle pareti un po’ annerite dopo un certo numero di anni). Viceversa, se sono stati provocati dei danni, il locatario deve risarcirli.

Ricorda, infatti, che l’inquilino è considerato dalla legge custode del bene e che deve utilizzarlo secondo l’ordinaria diligenza. Non è ammissibile, pertanto, che l’immobile in locazione si degradi oltre il normale e che presenti danni rilevanti al punto da rendere necessaria una ristrutturazione. Il conduttore è, inoltre, responsabile anche se i deterioramenti sono stati provocati da soggetti terzi. A questo proposito, secondo la Cassazione, ogni danno riscontrato nella cosa locata deve presumersi di responsabilità dell’inquilino custode. Questi ha l’onere di dimostrare di aver vigilato sul bene secondo la diligenza dovuta per il caso concreto e che, pertanto, il danno non è minimamente imputabile ad alcuna sua omissione [2].

Riconsegna immobile danneggiato: cosa paga l’inquilino?

Gli obblighi descritti nel paragrafo precedente impongono al conduttore di restituire l’immobile in buono stato o quanto meno nella stessa condizione in cui si trovava all’inizio del contratto. Se, invece, la cosa locata dovesse presentare dei danni, le conseguenze a carico dell’inquilino sarebbero molteplici. Egli, infatti, non solo dovrebbe provvedere al risarcimento, ma sarebbe chiamato anche a pagare i canoni di locazione per il periodo corrispondente a quello necessario ad eseguire la riparazione/ristrutturazione dell’immobile. Si tratta di una conclusione che trova riscontro nella pacifica opinione giurisprudenziale. Infatti, la Suprema Corte di Cassazione equipara questa circostanza a quella in cui il bene in locazione non venga riconsegnato, dove, secondo la legge, il conduttore è tenuto al pagamento dell’affitto sino a quando non restituisce il bene [3].

Pertanto, restituire al proprietario le chiavi di una casa danneggiata, ad esempio perché presenta degli enormi fori nelle pareti oppure i pavimenti divelti e da sostituire, equivale a non restituirgliela. Infine, nella circostanza in esame, l’inquilino potrebbe essere tenuto anche a risarcire il maggior danno. Per ipotesi, potrebbe essere quello corrispondente al maggior fitto che il proprietario avrebbe potuto percepire in occasione di una nuova locazione, purtroppo, svanita a causa dei lavori da eseguire.

Cauzione locazione: può compensare i danni?

Nella prassi, tra le condizioni della locazione troviamo quella che prevede l’obbligo del conduttore di versare una cauzione al locatore. Essa, in genere, corrisponde a due o tre mensilità del canone concordato. In particolare, si tratta di una somma che compensa l’eventuale mancato pagamento dell’affitto (immagina un inquilino moroso) e che, normalmente, viene restituita al locatario al termine del contratto, maggiorata degli interessi legali. Può accadere, però, che alla riconsegna il bene locato presenti dei danni.

A questo punto, il proprietario potrebbe trattenere la cauzione? Anche su questo aspetto si è espressa la Cassazione [4]. Gli Ermellini, infatti, hanno precisato che non è possibile conservare il deposito della somma ricevuta alla firma del contratto, semplicemente facendo presente all’inquilino che l’immobile risulta danneggiato. Il locatore deve, quindi, necessariamente avviare un’azione di accertamento giudiziale dei fatti e della responsabilità del conduttore. In caso contrario, non può sottrarsi alla restituzione della cauzione.


note

[1] Art. 1590 cod. civ.

[2] Cass. civ. sent. n. 15721/2015

[3] Cass. civ. sent. n. 6596/2019

[4] Cass. civ. sent. n. 18069/2019 – 14655/2002


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