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Sottotetto usucapione: ultime sentenze

22 Agosto 2020
Sottotetto usucapione: ultime sentenze

La domanda dell’interessato di trasformare in vano abitativo il sottotetto; la funzione di isolare e proteggere l’appartamento dell’ultimo piano dal caldo, dal freddo e dall’umidità.

Proprietà del sottotetto

Se il sottotetto è destinato a un uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, si può applicare la presunzione di comunione. Ciò non vale, però, nel caso in cui esso svolge l’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dell’ultimo piano dal caldo, dal freddo e dall’umidità.

Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Sentenza, 10/03/2017, n. 6268

La funzione del sottotetto

Il ” sottotetto ” di edificio condominiale sia quando assolve ad una esclusiva funzione isolante, a protezione dell’ultimo piano, costituendo pertinenza e, quindi, parte integrante dello stesso, sia, ove adempia anche ad altre funzioni, ovvero abbia dimensioni e caratteristiche tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, la cui appartenenza va determinata solo in base ad un titolo, può considerarsi di proprietà comune se, per caratteristiche strutturali e funzionali, risulti, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, non essendo all’uopo sufficiente che i condomini ne usufruiscano in concreto per i più svariati usi, in quanto ciò può unicamente comportare l’acquisizione del ” sottotetto ” al condominio per usucapione.

Cassazione civile sez. II, 05/04/1982, n.2090

L’usucapione di un bene condominiale

Chi afferma di avere usucapito un sottotetto può, in sede di appello, convertire la domanda affermando di avere conseguito la proprietà del bene con altre modalità senza perciò incorrere in un vizio della domanda per la novità della stessa; non costituisce divieto di allegazione di domande nuove in grado di Appello la deduzione di usucapione di un bene condominiale (ordinaria o abbreviata) qualora in primo grado l’attore abbia eccepito di avere acquisito la proprietà del bene con altre modalità.

Cassazione civile sez. II, 24/04/2018, n.10074

L’accertamento della proprietà comune di un bene

In tema di condominio degli edifici, ove alcuni condomini, convenuti per l’accertamento della proprietà comune di un bene, propongano domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà esclusiva, in base ai titoli o per intervenuta usucapione, dev’essere disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, configurandosi un’ipotesi di litisconsorzio necessario, in quanto viene dedotto in giudico un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile.

(Nella specie, una condomina, convenuta in giudizio per la rimessione in pristino stato dei locali sottotetto da lei occupati in via esclusiva, si era difesa anche contestandone la natura condominiale, affermando che legittimamente aveva svolto i lavori in questione ed aveva accorpato i relativi locali. Si trattava, quindi, di accertare la natura privata o condominiale dei volumi del sottotetto, nonché, eventualmente di eseguire opere di demolizione o nuove opere sul preteso bene comune, anche diverse da quelle necessarie alla remissione in pristino; sussisteva, quindi, il dedotto litisconsorzio necessario con tutti i condomini, rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio).

Cassazione civile sez. II, 07/03/2013, n.5762

Divieto di alterare il decoro architettonico

Allorché l’atto di acquisto di appartamento all’ultimo piano di condominio non menzioni il sottotetto, in cui sono posti gli impianti tecnologici comuni (tubazioni del riscaldamento, canne fumarie, cavi dell’impianto radiotelevisivo) e l’accesso è consentito ai condomini, al custode dello stabile, ai tecnici manutentori, è inconfigurabile la funzione del vano come intercapedine coibente rispetto all’unità abitativa più alta e, nel difetto di esclusiva funzione al servizio di questa, va esclusa la natura di pertinenza, né il bene può essere stato acquisito a titolo originario per usucapione, stante la circostanza del compossesso.

Il rifiuto posto con delibera del condominio alla domanda dell’interessato di trasformare in vano abitativo il sotto tetto è avvalorato da norma di fonte contrattuale portata nel regolamento di condominio, che trova riscontro anche nell’art. 1120 c.c. Dal che scaturisce il divieto di alterare il decoro architettonico dello stabile, tutelandone l’armonia, da non pregiudicare con nuove opere, anche quando si tratti di edificio senza particolare pregio.

Tribunale Milano, 03/02/2011

Sottotetto: l’intervenuto acquisto per usucapione

L’autonomia funzionale di un sottotetto, abitativa o meno, ciò non è sufficiente, di per sé, a determinarne la natura condominiale; ne consegue che, qualora non sia dimostrato l’intervenuto acquisto per usucapione o l’esistenza di un diritto di superficie in favore di soggetto diverso, la naturale espansività connessa al principio dell’accessione, di cui all’art. 934 c.c., comporta necessariamente l’appartenenza ad un unico proprietario del suolo e di ogni costruzione edificata sulla relativa verticale.

(Nella specie la S.C., pur cassando l’impugnata sentenza in accoglimento del ricorso incidentale, ha respinto il ricorso principale contro quella parte della medesima pronuncia che, in difetto di prova della natura condominiale del suolo e dell’esistenza di un’eventuale usucapione, aveva riconosciuto il diritto di proprietà del sottotetto, per il principio dell’accessione, in favore dei proprietari del fabbricato sulla cui verticale esso era posto).

Cassazione civile sez. II, 20/07/2007, n.16085

Porzione sottotetto: decorrenza del termine per l’usucapione

Ai fini della decorrenza del termine per l’usucapione di una porzione di sottotetto di proprietà del condominio e, dunque, di uno spazio di cui tutti i condomini possono fare uso, è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e che denoti inequivocamente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva. Di talché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell’atto materiale, il termine per l’usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva.

Né assume rilievo, a tal fine, la circostanza che al sottotetto possa accedersi unicamente passando attraverso l’appartamento di proprietà di un condomino, qualora (come nella specie) sia provato l’accesso all’anzidetto sottotetto da parte dei tecnici del condominio allo scopo di effettuare interventi di manutenzione degli impianti comuni e del tetto dello stabile.

Tribunale Milano, Sezione 13, Civile, Sentenza, 7/04/2017, n. 4049

Pertinenza dell’appartamento posto all’ultimo piano

Allorché l’atto di acquisto di appartamento all’ultimo piano di condominio non menzioni il sottotetto, in cui sono posti gli impianti tecnologici comuni (tubazioni del riscaldamento, canne fumarie, cavi dell’impianto radiotelevisivo) e l’accesso è consentito ai condòmini, al custode dello stabile, ai tecnici manutentori, è inconfigurabile la funzione del vano come intercapedine coibente rispetto all’unità abitativa più alta e, nel difetto di esclusiva funzione al servizio di questa, va esclusa la natura di pertinenza, né il bene può essere stato acquisito a titolo originario per usucapione, stante la circostanza del compossesso. Il rifiuto posto con delibera del condominio alla domanda dell’interessato di trasformare in vano abitativo il sottotetto è avvalorato da norma di fonte contrattuale portata nel regolamento di condominio, che trova riscontro anche nell’art. 1120 c.c. Dal che scaturisce il divieto di alterare il decoro architettonico dello stabile, tutelandone l’armonia, da non pregiudicare con nuove opere, anche quando si tratti di edificio senza particolare pregio.

Tribunale Milano, Civile, Sentenza, 3/02/2011

Impedimento del passaggio ai condomini

L’amministratore di condominio è legittimato a porre in essere le azioni di accertamento e di tutela dei diritti condominiali; per agire in giudizio non occorre uno specifico mandato da parte di tutti i condomini, potendo l’amministratore agire autonomamente ai sensi degli artt. 1130 e 1131 cod. civ. Ciò ovviamente quando siano in gioco questioni che rientrino nelle sue specifiche competenze istituzionali, diversamente occorre sempre il benestare (preventivo o successivo, tramite ratifica) dell’assemblea.

Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Sentenza, 15/10/2015, n. 20816

Sottotetto non individuato negli atti di compravendita

Non può invocarsi l’usucapione abbreviata relativamente ad un sottotetto, non espressamente indicato come proprietà esclusiva negli atti di acquisto ma addirittura attribuito in proprietà comune – in ragione dei rispettivi millesimi – a tutti i condomini titolari di appartamenti sottostanti la copertura del fabbricato.

Tribunale Milano, Civile, Sentenza, 23/08/2005, n. 9363



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