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Certificato di agibilità: ultime sentenze

22 Agosto 2020
Certificato di agibilità: ultime sentenze

Rifiuto del promittente acquirente a stipulare il contratto definitivo di compravendita immobiliare; contrasto con gli strumenti urbanistici o con il titolo edilizio; accertamento della piena conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie ed alle prescrizioni del permesso di costruire.

Certificato di agibilità: cos’è?

Il certificato di agibilità non è finalizzato a garantire la conformità urbanistico -edilizia di un manufatto, ma solo a tutelare l’igienicità, la salubrità e la sicurezza dell’edificio.

Consiglio di Stato sez. III, 28/06/2019, n.4457

La revoca del certificato di agibilità

È illegittimo, per difetto di competenza e di motivazione, il provvedimento con cui il dirigente Comune ha revocato il certificato di agibilità e l’autorizzazione sanitaria alla proprietaria di un albergo-ristorante, di fatto destinato a centro di accoglienza straordinario per extracomunitari, con superamento del numero massimo di ospiti, contestando il mancato ripristino della capacità ricettiva del fabbricato. Infatti l’istituzione di un centro di accoglienza straordinario non produce effetti definitivi rispetto all’attività alberghiera e non comporta l’estinzione dei titoli autorizzatori in base ai quali la stessa è stata assentita.

T.A.R. Venezia, (Veneto) sez. II, 20/05/2019, n.625

Quando può essere negata l’agibilità?

L’agibilità può essere negata non solo in caso di mancanza di condizioni igieniche ma anche in caso di contrasto con gli strumenti urbanistici o con il titolo edilizio (DIA o permesso di costruire). Questa interpretazione ha un supporto normativo nell’art. 25, comma 1, lett. b) del Testo Unico dell’Edilizia che richiede che la domanda di rilascio del certificato di agibilità sia corredata, tra l’altro, dalla « dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato ».

La mancanza del presupposto della legittimità dell’intero immobile sotto il profilo urbanistico ed edilizio esclude altresì la possibilità di ritenere formato il silenzio assenso sull’istanza, che non si sottrae alla precondizione della sussistenza di tutti i presupposti perché possa essere emanato un provvedimento favorevole espresso.

La previsione normativa secondo cui l’agibilità «si intende attestata», decorso il termine indicato, non configura infatti una vera e propria ipotesi di silenzio assenso in senso tecnico, di cui all’art. 20 della legge 241/1990, ma dà luogo invece ad una sorta di legittimazione ex lege, che prescinde dalla pronuncia della Pubblica Amministrazione e che trova il suo fondamento nella effettiva sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge per il rilascio del titolo.

La declaratoria di inabitabilità (o meglio inagibilità, visto che il d.P.R. 380/2001 non distingue più espressamente l’inagibilità dalla inabitabilità), può essere effettuata in ogni tempo e non costituisce manifestazione di autotutela amministrativa, ma soltanto attestazione della insussistenza — originaria o sopravvenuta non importa — dei requisiti tecnici necessari per dichiarare agibile un edificio.

T.A.R. Salerno, (Campania) sez. II, 03/12/2019, n.2138

Disposizioni di convenzione urbanistica

Ai sensi dell’art. 24 comma 1, t.u. 6 giugno 2001 n. 380 il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, ma tale accertamento fa propria anche l’integrale conformità delle opere realizzate al progetto approvato come attestato dalla licenza di abitabilità; al tempo stesso l’accertamento della piena conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie ed alle prescrizioni del permesso di costruire, nonché alle disposizioni di convenzione urbanistica, costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità.

T.A.R. Lecce, (Puglia) sez. I, 23/10/2019, n.1622

Il mancato rilascio del certificato di agibilità

La mancata acquisizione della agibilità rende l’immobile locato per uso commerciale, inidoneo all’uso pattuito, pregiudicando la possibilità dell’esercizio dell’attività da parte del conduttore; di conseguenza va riconosciuto l’inadempimento del locatore sul quale deve ritenersi che incombe l’obbligo di curare l’ottenimento del certificato di abitabilità o di agibilità, riferendosi peraltro tale obbligo alle sole utilizzazioni che possono considerarsi normali rispetto alla tipologia e alla conformazione dei locali.

Corte appello Bari sez. III, 09/12/2019, n.2487

Permesso di costruire e certificato di agibilità

Il rilascio del certificato di agibilità non assume rilevo ai fini del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche, atteso che il medesimo dà atto della sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità e risparmio energetico dell’edificio interessato, ma non afferisce alla regolarità urbanistica dello stesso e non riveste una funzione edilizia di interesse generale.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. II, 14/10/2019, n.4845

Locale affittato ad uso commerciale: la mancanza del certificato di agibilità

In un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo spetta al locatario verificare la sussistenza delle necessarie certificazioni tecniche e amministrative per svolgere l’attività preposta. È escluso che il conduttore possa considerare il locatore responsabile per la mancanza del certificato di agibilità dei locali, a meno che questa pattuizione non fosse stata espressamente prevista nel contratto d’affitto.

Cassazione civile sez. III, 26/05/2020, n.9670

Compravendita: l’omessa produzione della documentazione sull’agibilità 

La clausola contenuta in un contratto preliminare di compravendita immobiliare che prevede l’assenza del certificato di agibilità non è sufficiente per considerare illegittimo il rifiuto del promittente acquirente a stipulare il contratto definitivo. Difatti, tale clausola non implica necessariamente una rinuncia da parte del promissario acquirente a ottenere dal promittente venditore il documento attestante l’agibilità dell’immobile compromesso in vendita, stante un obbligo generale del venditore a consegnare i documenti relativi “alla proprietà e all’uso della cosa venduta”, in base a quanto disposto dall’articolo 1477, comma 3, del Cc. Per la Cassazione, dunque, l’omessa produzione della documentazione relativa all’agibilità costituisce inadempimento di non scarsa importanza del venditore, tale da legittimare pienamente il recesso della controparte.

Cassazione civile sez. II, 20/05/2020, n.9226

Mancata produzione del certificato di agibilità e domanda di autorizzazione all’apertura

Ai sensi dell’art. 6 del regolamento regionale n. 2/2005, il quale stabilisce al comma 3 che “il Comune provvede al rilascio dell’autorizzazione ovvero al diniego dell’autorizzazione stessa, entro sessanta giorni dal ricevimento della domanda e della relativa documentazione, previa verifica del possesso dei requisiti previsti all’articolo 4”, il termine decorre solo ove sia stata prodotta, unitamente alla domanda, tutta la documentazione richiesta e il rilascio del titolo presuppone la verifica con esito positivo dei requisiti prescritti. Tra detti documenti viene in rilievo anche il certificato di agibilità, sicchè in assenza di quest’ultimo documento, il termine de quo non comincia a decorrere e non può ritenersi perfezionato alcun silenzio assenso. Deve ritenersi quindi che proprio per la mancanza della certificazione di agibilità della struttura, non avrebbe potuto essere rilasciato un provvedimento autorizzativo espresso.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 02/03/2020, n.2696

Certificato di agibilità: può avere valenza sostitutiva del titolo edilizio?

Il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili, dato che il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti (come espressamente recita l’art. 24 t.u. edilizia), mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio, con la conseguenza che i diversi piani possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative sia in quella patologica di una loro divergenza.

In sostanza, la diversa struttura e funzione dei due titoli esclude non solo che i suddetti certificati possano avere valenza sostitutiva dei titoli edilizi ma anche che possa sorgere un affidamento meritevole di protezione giuridica in ordine alla legittimità degli interventi edilizi effettuati.

Consiglio di Stato sez. VI, 13/01/2020, n.316

Il presupposto per il legittimo rilascio del certificato di agibilità

La conformità dei manufatti alle norme urbanistiche ed edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dall’art. 24, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 e dall’art. 35, comma 20, l. n. 47 del 1985, in quanto, ancora prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico – edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. III, 04/09/2019, n.4453

Mancato conseguimento del certificato di agibilità e validità del contratto

In tema di locazione, il mancato conseguimento del certificato di agibilità che non dipenda da intrinseche caratteristiche dell’immobile locato, ma dall’inerzia della parte tenuta a farne richiesta – la quale, salvo diversa previsione contrattuale, va individuata nel locatore – ovvero dallo svolgimento negligente o comunque erroneo della relativa procedura, non determina la nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto.

(In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto che non fosse configurabile la nullità del contratto di locazione ad uso commerciale di un immobile la cui agibilità, sussistente al momento della consegna, era venuta meno in conseguenza di lavori effettuati nel corso del rapporto).

Cassazione civile sez. III, 25/06/2019, n.16918



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