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Villa bifamiliare: come funziona il condominio

30 Luglio 2020
Villa bifamiliare: come funziona il condominio

Se uno dei due condomini ha più millesimi dell’altro, chi prevale nella votazione dell’assemblea? Serve l’unanimità? 

Qualcuno le chiama «villette bifamiliari». I tecnici del diritto preferiscono parlare di «condominio minimo». Si tratta di quegli immobili che vengono divisi in due soli appartamenti, l’uno sopra o accanto all’altro. 

In questi casi, anche se in presenza di due soli proprietari, si può – anzi si deve – comunque parlare di condominio. Del resto gli elementi in comproprietà sono quelli tipici di un condominio: le fondamenta, il tetto, le scale, il giardino, le fogne, i muri e le facciate, le tubature verticali sono di tutti. Pertanto anche le relative spese vanno divise tra i partecipanti.

In questi casi, chi non è esperto della materia, può chiedersi come funziona il condominio in una villa bifamiliare. Il problema principale attiene alle decisioni in assemblea. Decisioni che, in gran parte dei casi, per poter essere assunte richiedono non solo la metà dei millesimi ma anche la maggioranza dei partecipanti alla riunione. Ed è chiaro che, in un condominio con due sole persone, una maggioranza non ci sarà mai. Cosa succede in questi casi?

Lo ha spiegato la Cassazione con una recente ordinanza [1] di cui daremo atto qui di seguito. Con la scusa spiegheremo anche come funziona il condomino in una villa bifamiliare.

Cos’è una villa bifamiliare?

La villa bifamiliare è quella composta da soli due proprietari. A riguardo si parla di condominio minimo. Nella prassi, tuttavia, il concetto di condominio minimo viene esteso anche agli immobili dove i proprietari sono più di due ma meno di 9, ossia il minimo legale a partire dal quale è obbligatorio avere un amministratore di condominio.

La villa bifamiliare è un condominio vero e proprio. Difatti, affinché nasca un condominio è necessario che in un immobile vi siano almeno due proprietari distinti. Ad esempio, se un uomo, morendo, lascia la propria villa ai due figli e questi se la spartiscono prendendo l’uno il piano inferiore e l’altro quello superiore, si forma un condominio. Nel momento in cui l’originario costruttore, proprietario dell’intero edificio, vende anche un solo appartamento, si forma un condominio. E così via.

Alla villa bifamiliare si applicano le norme sul condominio?

In quanto costituita da due proprietari differenti, la villa bifamiliare è considerata condominio. Pertanto ad essa si applicano le norme del Codice civile in materia condominiale. Fa eccezione solo l’obbligo di nominare un amministratore, il quale diventa obbligatorio solo a partire da 9 condomini.

Valgono quindi anche le regole in materia di assemblea, convocazione, maggioranza e quorum.

Proprio a riguardo dei quorum deliberativi – ossia delle maggioranze necessarie per assumere decisioni – possono sorgere problemi nell’assemblea di una villa bifamiliare. Questo perché gran parte delle norme del Codice civile impone una doppia maggioranza affinché le decisioni possano essere approvate: 

  • il 50%+1 dei partecipanti all’assemblea
  • che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1000).

Ora, ben è possibile (anzi assai frequente) che, in presenza di due appartamenti anche con identica metratura, i millesimi siano differenti. E questo perché il calcolo degli stessi viene fatto tenendo conto anche di altri elementi e non solo della dimensione (ad esempio l’esposizione, l’altezza, ecc.). Quindi è facile raggiungere il secondo dei due requisiti richiesti dal quorum deliberativo. Invece, in presenza di disaccordo, è invece impossibile raggiungere la maggioranza dei presenti in assemblea. Come si deve fare in questi casi? Secondo la Cassazione è necessario raggiungere l’unanimità. E se manca l’unanimità, l’unico modo per sbloccare la situazione è rivolgersi al giudice affinché prenda la decisione più consona all’interesse comune. 

Dunque, o i due condomini sono d’accordo oppure uno dei due può presentare ricorso al giudice affinché decida al posto loro. Diversamente ragionando, si avrebbe la paradossale conseguenza che a decidere qualsiasi questione sarebbe il condomino con più millesimi mentre l’altro sarebbe suo “suddito”.

Anche per tale ragione, la spesa sostenuta da un singolo condomino e non autorizzata dall’altro è rimborsabile da parte dell’altro solamente nell’ipotesi in cui i lavori intrapresi abbiano i requisiti dell’urgenza [2].


Per deliberare nel condomino minimo non si può ricorrere al principio di maggioranza assoluta sotto il profilo dell’elemento personale: se dunque è richiesta l’approvazione con almeno il 50 per cento dei voti degli intervenuti, la decisione dev’essere unanime, altrimenti bisogna ricorrere al giudice per uscire dell’impasse. E ciò anche se i due condomini sono titolari di quote diseguali.  

note

[1] Cass. ord. n. 16337/20 del 30.07.2020.

[2] Cass. 14 gennaio 2019 n. 620

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 11 giugno – 30 luglio 2020, n. 16337

Presidente Lombardo – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

Z.M. propone ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 206/2019 pronunciata il 24 gennaio 2019 dalla Corte d’Appello di Venezia.

L’intimata C.L. resiste con controricorso.

La Corte di Venezia ha respinto il gravame proposto da Z.M. contro la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Verona in data 19 dicembre 2017, che aveva rigettato l’impugnazione della delibera assembleare di nomina dell’amministratore del condominio minimo di via Emo 23, avente due soli partecipanti seppur di quote diseguali, essendo maggiore la quota di C.L. (pari a 691,72 millesimi). Il Tribunale ritenne irrilevante la deduzione della mancata verbalizzazione della dichiarazione di voto contrario della condomina Z. , circostanza peraltro confermata della registrazione audio dell’assemblea che era stata trascritta e depositata, essendo comunque validamente approvata la delibera col voto favorevole della condomina di maggioranza C. . La Corte d’appello ha distinto fra situazioni in cui i due partecipanti ad un condominio minimo siano titolari di quote eguali o di quote di diverso valore, ritenendo comunque inapplicabile l’art. 1136 c.c.. I giudici di secondo grado hanno tuttavia confermato l’irrilevanza dell’allontanamento volontario della Z. dall’assemblea, essendo la stessa titolare di una quota minoritaria. Infine, la Corte di Venezia ha condiviso la valutazione di temerarietà della lite operata dal Tribunale, sia ai fini della revoca dell’ammissione della Z. al patrocinio a carico dello Stato, sia ai fini della condanna ex art. 96 c.p.c., la cui riforma l’appellante aveva del resto richiesto soltanto quale conseguenza dell’accoglimento del gravame.

Il primo motivo di ricorso di Z.M. deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1136 c.c. e l’erronea applicazione degli artt. 1105, 1106 e 1139 c.c., trattandosi, nella specie, di condominio minimo con quote non paritarie.

Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 96 c.p.c., dovendosi invece escludere la temerarietà della posizione difensiva della ricorrente, giacché, al contrario “giuridicamente corretta”.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente fondato, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

Le parti hanno presentato memorie ex art. 380-bis c.p.c., comma 2, trasmesse a mezzo PEC, ai sensi del punto 2.4. del Protocollo di intesa tra Corte di Cassazione, Procura Generale presso la Corte di Cassazione e Consiglio Nazionale Forense del 9 aprile 2020.

Vanno disattese le eccezioni pregiudiziali del controricorrente. La procura per il ricorso per cassazione è validamente conferita, soddisfacendo il requisito di specialità di cui all’art. 365 c.p.c., anche se apposta su di un foglio separato, purché materialmente unito al ricorso e peraltro, nel caso di specie, contenente specifico riferimento alla sentenza impugnata e al giudizio da promuovere, sicché appare inevitabile desumere la posteriorità del rilascio della procura rispetto alla medesima sentenza impugnata, mentre l’anteriorità rispetto alla notifica risulta dal contenuto della copia notificata del ricorso (Cass. Sez. 1, 19/12/2008, n. 29785; Cass. Sez. L, 05/11/2012, n. 18915).

Quanto alle molteplici ulteriori eccezioni di inammissibilità, che la controricorrente assembla nel paragrafo dal titolo “Inammissibilità ex art. 360 bis c.p.c., comma 1, n. 1”, va detto che: 1) lo scrutinio ex art. 360-bis c.p.c., n. 1, deve comunque essere svolto relativamente ad ogni singolo motivo di ricorso ed ha la funzione di filtro che consente di esonerare la Corte di cassazione dall’esprimere compiutamente la sua adesione ad un persistente orientamento di legittimità; 2) con riguardo al requisito imposto dall’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 3), il ricorso per cassazione contiene una sufficiente esposizione dei fatti di causa, dalla quale risultano le posizioni processuali delle parti, nonché gli argomenti dei giudici dei singoli gradi; 3) è altresì curata l’osservanza di quanto prescritto dall’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 4, connotandosi la censure di sufficiente specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata.

Il primo motivo di ricorso risulta fondato, e dall’accoglimento di tale motivo discende l’assorbimento della seconda censura.

Va invero ribadito l’orientamento giurisprudenziale secondo cui, ove, come nel caso in esame, i partecipanti al condominio siano due, dovendo ravvisarsi un “condominio minimo”, nella specie, peraltro, formato da condomini non aventi diritti di comproprietà paritari sui beni comuni (in quanto la quota di C.L. consiste in 691,72 millesimi), operano le norme in tema di organizzazione (ad es., artt. 1120, 1121, 1129, 1130, 1131, 1132, 1133, 1135, 1136, 1137, 1138 c.c.), e specialmente quelle procedimentali sul funzionamento dell’assemblea, restando tuttavia comunque impedito il ricorso al principio di maggioranza assoluta sotto il profilo dell’elemento personale. L’assemblea del condominio minimo, invero, agli effetti dell’art. 1136 c.c., commi 1 e 2, si costituisce regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e delibera validamente soltanto con decisione “unanime” di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l’unanimità, o perché l’assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, alla riunione – benché regolarmente convocata – si presenti uno solo dei partecipanti e l’altro resti assente, è necessario adire l’autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c. (Cass. Sez. U, 31/01/2006, n. 2046; Cass. Sez. 2, 02/03/2017, n. 5329; Cass. Sez. 2, 19/07/2007, n. 16075).

Deve pertanto enunciarsi il seguente principio di diritto:

nell’ipotesi di condominio costituito da soli due condomini, seppur titolari di quote diseguali, ove si debba procedere all’approvazione di deliberazioni che – come quella di nomina dell’amministratore – richiedano comunque, sotto il profilo dell’elemento personale, l’approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti, ex art. 1136 c.c., comma 2, la valida espressione della volontà assembleare suppone la partecipazione di entrambi i condomini e la decisione “unanime”, non potendosi ricorrere al criterio maggioritario.

L’accoglimento del primo motivo del ricorso, con la conseguente cassazione con rinvio della causa, comporta l’assorbimento dell’ulteriore motivo sulla responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., essendo tale censura diretta contro una statuizione che, per il suo carattere accessorio, è destinata ad essere travolta dall’annullamento che viene disposto della sentenza impugnata, a seguito del quale le valutazioni sulla soccombenza delle precorse fasi del giudizio vanno effettuate dal giudice di rinvio, tenendo conto dell’esito finale del giudizio. Il ricorso va perciò accolto nel suo primo motivo, con assorbimento del secondo motivo, e la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Venezia, la quale procederà a nuovo esame della causa uniformandosi all’enunciato principio, e provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di Venezia.


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