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Proposta di acquisto subordinata al mutuo

31 Luglio 2020
Proposta di acquisto subordinata al mutuo

Compravendita, salta il contratto definitivo dopo il compromesso se la banca non concede il mutuo.

Quando si intende acquistare un immobile, si è soliti procedere alla previa stipula del “compromesso” (o, meglio detto, contratto preliminare) e del successivo “rogito notarile” (ossia l’atto definitivo di compravendita vero e proprio). 

In mezzo a questi due passaggi si inseriscono le normali pratiche per ottenere e farsi rilasciare il mutuo dalla banca. Anzi, proprio al disbrigo di tali passaggi è finalizzato il decorso del lasso di tempo intermedio che decorre tra il compromesso e il definitivo. In questo modo, le parti, dopo la firma del preliminare, restano vincolate all’affare, non potendo più tirarsi indietro ma, nello stesso tempo, hanno la possibilità di curare gli adempimenti burocratici necessari a portare a termine l’operazione.

Potrebbe però succedere che qualcosa vada storto e che la banca, pure a fronte delle iniziali rassicurazioni sulla concessione del prestito, si rifiuti poi di fornirlo, ancorandosi alle più disparate scuse.

Cosa succede in questi casi? La legge dice che il compromesso è vincolante e non c’è modo di tirarsi più indietro, restando quindi la parte acquirente – così come quella venditrice – obbligata a recarsi dal notaio per firmare la compravendita. 

Ma nello stesso tempo è sempre la legge a consentire alle parti di regolare i propri affari come meglio credono e quindi di “personalizzarli”. Questo significa che i contraenti possono prevedere, nel contratto, che insorga qualche inghippo e disciplinarlo in anticipo in modo da prevenire eventuali controversie. 

Si può così subordinare l’efficacia vincolante della promessa di acquisto all’erogazione del finanziamento. Ma in che modo ciò può avvenire nella pratica? Attraverso la cosiddetta proposta di acquisto subordinata al mutuo. Ne parleremo in questo articolo, supportati da una recente e interessante sentenza del tribunale di Roma [1]. Ma procediamo con ordine.

Si può subordinare la proposta di acquisto al mutuo?

La proposta di acquisto non è un atto vincolante. Anche se accettata dal venditore, l’acquirente che decida di recedere potrà tutt’al più essere condannato al risarcimento del danno se il venditore ha fatto affidamento sulla conclusione del contratto, ma non potrà essere obbligato a concludere la compravendita come invece può succedere se ha già firmato il compromesso (il contratto preliminare).

Ciò non toglie che, proprio per rispettare il principio di buona fede nelle trattative contrattuali, sarà buona norma di prudenza inserire una dicitura del seguente tenore «salvo approvazione mutuo» che servirà appunto ad evitare ogni possibile contestazione nel caso in cui la banca neghi la richiesta del prestito.

Si può subordinare il compromesso al mutuo?

Sottoporre il vincolo derivante dal compromesso all’accettazione del mutuo è essenziale se non si vuole avere problemi legali con il venditore. 

Come detto, infatti, il contratto preliminare vincola le parti a firmare il contratto definitivo. Per cui, a meno che vi siano valide ragioni per recedere dall’impegno, ragioni derivanti dall’inadempimento della controparte (ad esempio, la mancata menzione di un abuso edilizio, dell’assenza dell’agibilità, della presenza di un’ipoteca o un pignoramento), chi stipula il compromesso deve poi stipulare il rogito. A meno che, appunto, non venga apposta una condizione. La “condizione” è una clausola in cui si subordina l’efficacia del contratto (o anche la cessazione dell’efficacia del contratto) a un determinato evento futuro e incerto, come appunto l’accettazione della pratica del mutuo. 

La condizione deve essere esplicita, deve cioè risultare in modo chiaro nel contratto. 

Un facsimile di compromesso subordinato al mutuo può essere del seguente tenore: 

«La parte acquirente si impegna ad acquistare il seguente immobile…. Tale impegno è tuttavia sottoposto alla condizione dell’accettazione della proposta del mutuo da parte dell’istituto di credito prescelto dalla stessa parte acquirente». Si potrebbe anche prevedere un termine massimo entro cui l’accettazione della banca debba essere comunicata, in modo da non tenere “sospeso” per troppo tempo il venditore. Pertanto, in tale ipotesi, si potrà scrivere in aggiunta: «La condizione si riterrà non verificatasi se l’accettazione del mutuo non avverrà entro la data del… Pertanto, dal giorno successivo ad essa, il presente contratto non esplicherà più alcun effetto e le parti saranno definitivamente libere dai rispettivi vincoli».

Quando è valida la condizione di mutuo nel compromesso

La legge impone che l’avveramento della condizione apposta a un contratto non può dipendere dalla semplice volontà, ossia dall’arbitrio, della parte. Non si può, ad esempio, subordinare la vendita di un oggetto al fatto che l’acquirente voglia, a una determinata data, portare a termine l’affare. Sarebbe infatti come non prevedere alcun obbligo in capo a questi, con conseguente inutilità del contratto stesso. 

Così, anche nel caso di cui qui ci stiamo occupando, la condizione di approvazione del mutuo è valida solo se l’acquirente si comporta in modo corretto, facendo tutto ciò che è nel suo potere affinché la banca accetti la pratica (ad esempio: consegnare i documenti richiesti, far periziare l’immobile, pagare le spese di istruttoria, ecc.). Pertanto, se quest’ultimo si impegna ad ottenere il mutuo ma non riesce nel suo intento per ragioni “economiche”, la condizione si ha per non avverata e il contratto preliminare si intende sciolto. 


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 21403/19 del 7.11.2019.

Tribunale di Roma – Sezione X civile – Sentenza 7 novembre 2019 n. 21403

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE DECIMA CIVILE

in persona del giudice designato, dott.ssa Maria Luisa Rossi, ha pronunciato la seguente SENTENZA

Nella causa civile di primo grado iscritta al n.r.g. 40023/2014 vertente

tra

(…) ((…))

Rappresentata e difesa dall’avv. PI.AN.

ATTRICE

CONTRO

(…) ((…))

Rappresentata e difesa dall’avv. CE.GI. e dall’avv. BA.FR.

CONVENUTA

Avente ad oggetto: Vendita di cose immobili.

FATTO E DIRITTO

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., (…) ha convenuto in giudizio (…) per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “A1) IN VIA PRINCIPALE, NEL MERITO: a1a) accertare il grave, unico ed esclusivo inadempimento contrattuale della Sig.ra (…) alle obbligazioni contratte con la sottoscrizione del preliminare di compravendita del 21.7.2010 con la Sig.ra (…), relativo all’immobile sito in R., in Via (…), e per l’effetto a1b) dichiarare risolto per il grave, unico ed esclusivo inadempimento contrattuale della Sig.ra (…) il preliminare di compravendita del 21.7.2010; A2) IN VIA SUBORDINATA, NEL MERITO: a2a)dichiarare, comunque, risolto il detto preliminare per manifesta volontà della Sig.ra (…) come rappresentata nella scrittura privata del 18.1.2013; B) in ogni caso, in entrambi i casi, condannando la Sig.ra (…) al risarcimento dei danni tutti subiti e subendi dalla Sig.ra (…) che si indicano nella somma che la detta ha già ricevuto dalla Sig.ra (…) a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo ed alla quale la Sig.ra (…) già rinunciava con la sottoscrizione della scrittura privata del 18.1.2013; C) IN VIA PRINCIPALE, NEL MERITO: c1) dichiarare inesistente, nulla, annullabile e/o comunque priva di giuridico effetto la denuncia verbale di registrazione di contratto del 29.3.2013 effettuata dalla Sig.ra (…) presso l’Agenzia delle Entrate di Roma Trastevere e per l’effetto c2)

accertare l’occupazione sine titulo della Sig.ra (…) dell’immobile sito in R., in Via L. P., n. 17, di proprietà della Sig.ra (…) e per l’effetto c3) condannare la Sig.ra E. al rilascio dell’immobile sito in R., Via L. P., n. 7, di proprietà della Sig.ra (…) in favore di quest’ultima, condannandola altresì a corrispondere dal mese di febbraio 2012 all’effettivo rilascio l’importo mensile a titolo di indennità di illegittima occupazione pari ad Euro 1000,00 (mille/00) o,comunque, la minore o maggiore somma che meglio emergerà in corso di giudizio o da liquidarsi anche in via equitativa secondo il prudente ed equo apprezzamento dell’Ill.mo Signor Giudice adìto”.

La convenuta si è costituita chiedendo il rigetto delle domande.

Mutato il rito ed espletate le prove ammesse, la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni immutate rispetto a quelle rassegnate negli atti introduttivi.

Dall’esame della documentazione acquisita al giudizio risulta provato che:

le parti sottoscrissero, il 21 luglio 2010, un contratto preliminare di compravendita dell’immobile sito in R. Via L. P. n. 17; l’accordo prevedeva: la stipula del definitivo entro il 30 ottobre 2010, la consegna delle chiavi alla promissaria acquirente, al momento della dazione della ulteriore somma di Euro 25.000,00, al fine di eseguire lavori di tinteggiatura nell’immobile; l’obbligo della venditrice di cancellare le formalità pregiudizievoli esistenti sul bene, a propria cura e spese, prima della stipula dell’atto notarile; la pattuizione di una condizione così esplicitata: “il presente contratto si intende sottoposto alla condizione della concessione di un mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile e, quindi in mancanza dell’erogazione del detto mutuo il presente contratto dovrà intendersi risolto con la sola restituzione della caparra”.

E’ incontestato che le parti non addivennero alla stipula nel termine convenuto in ragione del protrarsi dei tempi per la cancellazione delle formalità avvenuta solo nell’agosto 2012 e che, nelle more (dal gennaio 2011), la convenuta si trasferì nell’appartamento con il proprio nucleo familiare.

Nel permanere dell’interesse di entrambe le parti alla conclusione della compravendita, ed essendo necessario attendere l’esito della richiesta di erogazione del mutuo bancario in favore della compratrice, una volta liberati gli immobili dalle trascrizioni che avrebbero impedito la iscrizione dell’ipoteca a favore dell’istituto mutuante, con scrittura del 16 ottobre 2012, le parti convennero: la corresponsione della ulteriore somma di Euro 11.000,00 da parte dell’acquirente (somma che risulta effettivamente versata) e “a fronte di quanto sopra”, la venditrice autorizzava la convenuta “a permanere nell’immobile oggetto di preliminare di vendita sin tanto che non verrà effettuato l’atto pubblico di compravendita, prendendo atto che la Sig.ra (…) ha già richiesto mutuo ipotecario per l’acquisto”.

In assenza della delibera del mutuo in favore della (…) per ragioni legate alle garanzie personali richieste dalla Banca, con scrittura privata del 18 gennaio 2013 le parti, sul presupposto della comune volontà di differire la data della stipula del definitivo, convennero che la convenuta, in difetto di individuazione di un terzo garante del mutuo, avrebbe restituito l’immobile alla proprietaria entro e non oltre il 25 gennaio 2013.

Con lettera del 24 gennaio 2013, l’avv. Ceccarelli nell’interesse della convenuta inviò una lettera raccomandata all’attrice rappresentando che la Banca aveva comunicato il rigetto della richiesta di mutuo e, pertanto, richiamata la condizione apposta al preliminare, richiedeva la restituzione della caparra nella misura di Euro 45.000,00 dichiarando, contestualmente, la disponibilità al rilascio dell’immobile ed a concordare le modalità di esecuzione degli effetti della cessazione del vincolo negoziale (restituzione caparra/rilascio immobile).

Il 26 gennaio 2013, l’attrice inviò alla convenuta un telegramma con il quale la diffidava al rilascio immediato dell’immobile “non pervenendosi più a compravendita ed essendo decorso il termine concordato del 25/01/2012 “(rectius : 2013).

Con la successiva lettera del 29 gennaio 2013, l’avv. Pietraforte, nell’interesse dell’attrice, contestava la veridicità della circostanza relativa alla mancata delibera del mutuo bancario, contestava il diritto della convenuta alla restituzione della caparra e reiterava l’invito al rilascio dell’immobile.

Ciò premesso in fatto, osserva il Tribunale: con la prima domanda l’attrice ha chiesti di accertare il “grave, unico ed esclusivo inadempimento contrattuale “della convenuta, e per l’effetto dichiarare risolto il preliminare di compravendita del 21.7.2010; in subordine, dichiarare, comunque, la risoluzione del preliminare per manifesta volontà della convenuta, come rappresentata nella scrittura privata del 18.1.2013.

Le domande sono infondate. Deve infatti osservarsi che la efficacia del contratto preliminare era stata condizionata al verificarsi della concessione di un mutuo “per finanziare l’acquisto dell’immobile”, con l’espressa previsione che in caso di mancata erogazione del mutuo, il contratto avrebbe dovuto considerarsi risolto “con la sola restituzione della caparra”.

Orbene, la prova del rigetto della richiesta di mutuo è stata raggiunta sia attraverso il deposito del doc. 7 di parte convenuta – comunicazione formale della (…) di R. del 18 gennaio 2013 – sia con l’esito, inequivoco, della prova testimoniale espletata nel corso del giudizio (testi (…) e (…)).

Sul punto, si osserva che “Ove le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per potere pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la pratica. La mancata erogazione del prestito, però, comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché questa disposizione è inapplicabile qualora la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia interesse all’avveramento della condizione (cd. condizione bilaterale), sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista” (Cass. Sez. 2 Sentenza n. 22046 del 11/09/2018).

Dunque, il vincolo negoziale è venuto meno per effetto del mancato avveramento della condizione apposta in contratto, così come peraltro espressamente previsto dalle parti e nessuna censura può essere mossa in relazione al comportamento della convenuta.

Dal rigetto delle domande discende il rigetto della conseguente domanda risarcitoria dovendosi, incidentalmente, dare atto dell’assenza di una rinuncia, da parte della promissaria acquirente, a ripetere la caparra versata che però non è stata oggetto di domanda riconvenzionale di restituzione (la convenuta, invero, ha allegato l’esistenza di un accordo sulla locazione del bene a fronte di un canone che avrebbe dovuto scomputarsi fino alla concorrenza della somma corrispondente alla caparra versata).

E’ incontestato che la convenuta occupa l’immobile oggetto del preliminare dal gennaio 2011.

Nel resistere all’azione cautelare intrapresa dall’attrice davanti al Tribunale di Roma, sezione distaccata di Ostia, per ottenere il rilascio dell’immobile, la convenuta ha eccepito l’esistenza di un contratto verbale di locazione “ritualmente registrato prima della notifica del ricorso “ex art. 700 c.p.c. (doc. 18 attrice). Il Giudice della cautela, nel respingere il ricorso, ritenne che la (…) avesse un titolo di detenzione qualificata del bene”quale effetto ricollegato alla registrazione di cui al D.Lgs. n. 23 del 2011”.

L’attrice, col presente giudizio, ha chiesto di dichiarare inesistente, nulla, annullabile e/o comunque priva di giuridico effetto la denuncia verbale di registrazione di contratto del 29.3.2013 effettuata dalla Sig.ra (…) presso l’Agenzia delle Entrate di Roma Trastevere e per l’effetto di accertare che la stessa occupa sine titulo l’immobile, con conseguente condanna della convenuta al rilascio del bene e alla corresponsione, dal mese di febbraio 2012 all’effettivo rilascio, di un importo mensile a titolo di indennità di illegittima occupazione pari ad Euro 1000,00 (mille/00) o, comunque, “la minore o maggiore somma che meglio emergerà in corso di giudizio o da liquidarsi anche in via equitativa secondo il prudente ed equo apprezzamento” del Giudice.

Osserva il Tribunale: per favorire l’emersione dei contratti di locazione “in nero”, la L. n. 23 del 2011 aveva introdotto un meccanismo “sanzionatorio” di determinazione del canone di locazione in misura pari al triplo della rendita catastale dell’immobile all’esito della denuncia/registrazione dei contratti non effettuata in precedenza, nei termini previsti dall’art. 3, commi 8 e 9.

In particolare, l’art. 3 prevedeva ai commi 8 e 9: “Comma 8: Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione e’ stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata L. n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e’ fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.” Comma 9. Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 346, della L. 30

dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio. Comma 10. La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto”.

Tale disposizione perciò, consentiva ai conduttori di ottenere una riduzione del canone di locazione per il caso di mancata registrazione del contratto nei termini di legge (30 giorni). Il conduttore con contratto di locazione ad uso abitativo non registrato poteva inoltre chiedere la restituzione dell’importo dei canoni versati in misura superiore, a condizione che avesse provato che l’instaurazione del rapporto di fatto fosse stata pretesa dal locatore.

La disposizione è stata poi dichiarata incostituzionale con la sentenza della Corte costituzionale n. 50 del 2014.

Tuttavia, nel caso di specie, le vicende della normativa sopra richiamata non appaiono rilevanti dal momento che non si verte in un’ipotesi di contratto non registrato ma di un contratto che la convenuta assume concluso in forma esclusivamente verbale.

Ora, Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della L. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d’ufficio, attesa la “ratio” pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale; fa eccezione l’ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore.” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 18214 del 17/09/2015; vedi pure: Cass. ord. 22647/17: Il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi dell’art. 1, comma 4, della L. n. 431 del 1998, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volontà delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge “ad substantiam”).

Consegue da quanto sopra che, venuto meno il vincolo negoziale, e contestualmente il titolo della detenzione conseguente alla consegna anticipata (Cass. ord. 356/17), la convenuta non ha più titolo per occupare l’immobile già oggetto della promessa di vendita e, pertanto, va condannata al rilascio in favore della proprietaria.

Quanto alla domanda di condanna al pagamento dell'”indennità di illegittima occupazione “, va precisato che il danno da illegittima occupazione dell’immobile, frattanto consegnato al promissario acquirente, discende da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il venir meno del vincolo negoziale e legittima il proprietario a richiedere un autonomo risarcimento (Cass. n. 9367/2012; Cass. n. 19403/2016).

Tuttavia, ritiene questo Giudice che il danno derivante dalla occupazione sine titulo di un immobile non possa essere qualificato come danno in re ipsa, trattandosi di danno- conseguenza, che deve essere allegato e provato da parte del proprietario.

In sostanza, il danneggiato è tenuto a provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto ad esempio locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo peraltro pur sempre avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti (cfr. Cass. n. 15111/2013; Cass. n. 13071/2018).

Nella specie, nulla è stato dedotto e dimostrato da parte dell’attrice. La domanda, va, quindi, rigettata.

Le spese di lite, in ragione della parziale reciproca soccombenza, vanno interamente compensate fra le parti.

P.Q.M.

Respinge la domanda di risoluzione del contratto preliminare sottoscritto dalle parti il 21 luglio 2010 ed avente ad oggetto l’immobile sito in R., via (…), per inadempimento della convenuta;

dichiara risolto il contratto per effetto del mancato avveramento della condizione apposta al contratto;

condanna (…) al rilascio, in favore di (…), dell’immobile sito in R., via (…), libero da persone e cose;

respinge ogni altra domanda formulata dall’attrice; compensa interamente fra le parti le spese di lite. Così deciso in Roma, il 6 novembre 2019. Depositata in Cancelleria il 7 novembre 2019.


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