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Condominio: all’acquirente la richiesta di arretrati non pagati dal venditore

15 Novembre 2013
Condominio: all’acquirente la richiesta di arretrati non pagati dal venditore

Ho acquistato una casa, ma l’amministratore mi chiede il pagamento di oneri per spese straordinarie, deliberate prima del mio rogito, mai pagate dal precedente proprietario; quest’ultimo si rifiuta di corrisponderle. È giusto che l’amministratore si rivolga a me per il pagamento e non direttamente al venditore, precedente proprietario?

Abbiamo spesso parlato di ripartizione delle spese condominiali tra vecchio e nuovo proprietario di un immobile oggetto di vendita.

In un precedente articolo (leggi “Vendita di immobile e ripartizione delle quote condominiali”) abbiamo chiarito che, per quanto riguarda gli oneri ordinari della bolletta mensile, l’acquirente è tenuto a versare i contributi non pagati dal venditore (precedente proprietario) sia per l’anno in corso che per quello precedente al rogito. Resta fermo che l’acquirente, costretto a pagare l’altrui morosità, potrà rivalersi nei confronti del venditore.

Invece, nel caso di lavori di manutenzione ordinaria, il pagamento spetta a chi è proprietario al momento dell’esecuzione delle opere.

Infine, nel caso di lavori di manutenzione straordinaria, è tenuto a pagare chi era proprietario al momento della delibera assembleare che autorizzava lo svolgimento dei predetti lavori.

La questione è diversa se si guarda dal lato del condominio. Infatti, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare, la figura di condòmino è ricoperta dal nuovo acquirente ed è, pertanto, nei suoi confronti che dovranno essere emesse tutte le relative richieste di pagamento per le spese condominiali.

Poiché l’obbligo di pagamento degli oneri resta legato alla proprietà dell’immobile (cosiddetta “legittimazione passiva”), per la riscossione dei contributi condominiali l’amministratore dovrà rivolgere la predetta richiesta nei confronti del subentrato acquirente diventato effettivo condomino e non nei confronti del venditore (il quale non è più condomino).

Resta fermo, anche in questo caso, il diritto del nuovo proprietario di rivalersi nei confronti del vecchio per quanto ha pagato in sua vece, facendogli una specifica causa.

Tale regole valgono anche se, nell’atto di acquisto dell’immobile, è stato previsto che “per le spese straordinarie deliberate prima del rogito” dovrà provvedere il venditore. Infatti, si tratta di un patto che resta vincolante solo tra le due parti (acquirente e venditore), mentre l’amministratore – estraneo al rogito – dovrà comunque chiedere il pagamento al nuovo condòmino.



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5 Commenti

  1. Spettabile Avvocato, volevo spiegazioni riguardo le quote condominiali trascorsi più di 5 anni in quale dei casi potrebbero essere prescritte. In
    quanto l’ amministratore dimissionario non ha per sua incuria non ha mai
    richiesto tramite lettere o ingiunzioni

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  2. Spettabile avvocato nel compromesso per la vendita di casa mia ho accettato di pagare le spese straordinarie di lunga durata faccate e terrazzi di un condominio di 70 famiglie restano ancora due anni da pagare …devo pagarli io…? Grazie

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      Grazie.

  3. Buongiorno
    Ho acquistato da un costruttore casa in agosto 2014 e alla prima riunione condominiale mi sono trovato nelle spese gli arretrati che non aveva pagato,oltre alle spese ordinarie che mi spettavano.L’amministratore mi assicuro’ che avrebbe parlato con il costruttore la quale avrebbe saldato il suo debito.Ad oggi prossimi della riunione annuale ordinaria il debito è stato saldato solo una parte e mi trovò ancora nel mio conteggio una modesta cifra da portare a saldo.
    La mia domanda è:
    A chi tocchera saldare il conto?sara ancora a carico del costruttore?
    L’amministratore sull’avviso ha scritto che bisogna ricorrere ad una azione legale per recupero crediti.
    Grazie

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