Usucapione in mediazione: quali imposte si pagano?

1 Agosto 2020 | Autore:
Usucapione in mediazione: quali imposte si pagano?

Il meccanismo di tassazione dell’accordo conciliativo che trasferisce la proprietà del bene: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sul regime applicabile.

Qual è la tassazione per l’accordo, raggiunto durante la mediazione, che accerta l’avvenuta usucapione di beni immobili? La questione è importante perché le imposte da pagare sul trasferimento di immobili sono di solito ingenti e commisurate al valore del bene. Conoscerne in anticipo l’importo  aiuta a risolvere la controversia con l’intesa tra le parti nell’ambito del procedimento di mediazione, senza dover instaurare il lungo e incerto processo civile davanti al giudice.

La mediazione gode di particolari agevolazioni mentre l’usucapione è soggetta al normale regime impositivo. Vediamo dunque come funziona il meccanismo di tassazione per capire quali imposte si pagano nel caso dell’usucapione in mediazione. Ci aiuterà una nuova risposta ad interpello, fornita dall’Agenzia delle Entrate, che chiarisce gli aspetti controversi.

L’usucapione

L’usucapione è un modo per acquisire la proprietà di un bene grazie all’uso continuato. Quello che conta è che il possesso sia protratto per un certo tempo. Leggi questo articolo per sapere come funziona l’usucapione e in che modo è possibile realizzarla.

Ma per ottenere il riconoscimento dell’usucapione, e così diventare proprietari anche formalmente, bisogna fare una causa civile per dimostrare i requisiti, a partire dal possesso protratto del bene immobile (terreno o fabbricato).

Occorre quindi citare in giudizio il precedente proprietario, l’intestatario del bene. Spesso accade che l’immobile di cui si chiede l’usucapione appartenga ad una pluralità di eredi e occorre citarli tutti. La strada è lunga e difficoltosa ma esiste una scorciatoia: la mediazione.

La mediazione per accertare l’usucapione

La mediazione è un modo per risolvere una controversia accordandosi in modo amichevole con la controparte e così evitando la causa preannunciata. Nel caso dei diritti reali – categoria che comprende anche l’usucapione, che è un modo per acquisirli – la mediazione è obbligatoria.

Questo significa che il giudizio civile dovrà essere preceduto da una domanda di mediazione e dovrà svolgersi un tentativo davanti a un apposito organo. Solo così la causa potrà essere avviata e proseguire. Se invece durante la mediazione si raggiunge l’accordo, il verbale avrà la stessa forza di una sentenza, che potrà essere eseguita coattivamente ove occorra.

Gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione sono trascrivibili nei pubblici registri immobiliari [1] e quindi danno pieno titolo per l’intestazione della proprietà. A parità di efficacia, il vantaggio è che l’accordo in mediazione arriva molto prima della sentenza ed anche, come vedremo ora, con costi molto minori.

Usucapione: quale tassazione

L’accordo di mediazione sull’usucapione, dunque, viene consacrato nel verbale, che costituisce il titolo per il trasferimento formale della proprietà e dunque per il pagamento delle imposte.

L’importo dipenderà dal contenuto concreto dei beni trasferiti e dal loro valore: ad esempio, a fronte di una domanda per il riconoscimento dell’usucapione su un intero complesso immobiliare, le parti potrebbero accordarsi solo su una porzione di esso e in questo caso la tassazione riguarderà solo i beni ceduti.

In ogni caso, le usucapioni, accertate con sentenza del giudice, sono tassate e in particolare sono soggette all’imposta di Registro [2]. L’aliquota è del 9% e c’è un importo minimo da versare di 1.000 euro ove l’applicazione proporzionale fosse inferiore. Sono però salve le agevolazioni “prima casa“, ove il nuovo proprietario abbia i requisiti necessari e destini l’immobile ad abitazione principale.

Inoltre, bisogna pagare anche le imposte ipotecarie e quelle catastali, nella misura di 50 euro ciascuna. Tutto questo mentre la mediazione gode di un regime più favorevole, che ora esamineremo.

Accordi in mediazione: le esenzioni d’imposta

Gli accordi raggiunti in mediazione godono di un regime tributario agevolato [3]: innanzitutto, tutti gli atti e documenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura.

Ma soprattutto è previsto che «il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di 50.000 euro, altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente». Dunque l’accordo è tassabile, in quanto con esso si realizza un trasferimento di proprietà immobiliare rilevante a fini fiscali, ma solo oltre il valore di 50mila euro e limitatamente alla parte che supera tale soglia. Restano invece escluse le imposte ipocatastali, indipendentemente dal valore dei beni oggetto dell’accordo.

Come conciliare queste differenze di regime tra l’usucapione, che è tassata, e la mediazione, che è in massima parte esente?

Usucapione in mediazione: quanto si paga

Incrociando questi due diversi regimi di tassazione, quello previsto sull’usucapione e quello applicabile alla mediazione, c’è da capire se l’accordo in mediazione debba essere soggetto al regime impositivo “puro” e integrale dell’usucapione oppure possa beneficiare delle agevolazioni previste per la mediazione.

A risolvere il quesito è arrivato un importante chiarimento dell’Agenzia delle Entrate [4], fornito in una risposta all’interpello di un contribuente. L’Agenzia afferma che l’usucapione in mediazione è tassabile, al pari della sentenza che accerta l’avvenuta usucapione al termine del giudizio, ma ammette che le agevolazioni previste per la mediazione siano applicabili all’accordo sull’usucapione raggiunto durante la mediazione.

Perciò il verbale che consacra l’accordo di mediazione raggiunto, e verrà trascritto nei registri immobiliari, beneficerà dell’esenzione dall’imposta di registro fino al limite di 50mila euro, e sarà tassato solo per il valore eccedente, con la normale aliquota del 9% e l’importo minimo di 1.000 euro. Inoltre, non saranno dovute le imposte ipotecarie e catastali.

Un buon motivo in più, quindi, per esplorare la mediazione come valida strada alternativa, più rapida ed ora anche più economica rispetto al normale giudizio civile, al termine del quale l’imposizione sulla sentenza che dichiara l’usucapione sarebbe piena e senza agevolazioni.


note

[1]  Art. 2643, n. 12 bis, Cod. civ., come modificato dal D.L. n.69/2013.

[2] Art. 1 e nota II-bis, dell’articolo 8 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico dell’imposta di Registro).

[3] Art. 17 D.Lgs. n.28 del 4 marzo 2010.

[4] Agenzia Entrate, risposta a interpello n. 235 del 31 luglio 2020.


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