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Quando il mutuo fondiario concesso dalla banca è nullo

12 Novembre 2013
Quando il mutuo fondiario concesso dalla banca è nullo

Credito fondiario: l’importo prestato dalla banca non può essere superiore all’80% del valore del bene ipotecato o, comunque, al limite stabilito dalla banca d’Italia.

Se si stanno pagando le rate di un mutuo fondiario il cui importo sia superiore all’80% del valore del bene ipotecato, esso è totalmente nullo. Non solo: anche l’ipoteca iscritta dalla banca sul bene stesso si deve considerare inesistente.

A dirlo è un decreto del Tribunale di Venezia.

Ai sensi della normativa bancaria [2], infatti, per aversi credito fondiario occorre che il finanziamento concesso dalla banca sia contenuto entro un certo limite di importo, stabilito dalla Banca d’Italia. Nel 1995 tale importo è stato fissato nella misura dell’80% del valore dell’immobile ipotecato o del costo delle opere da eseguire sullo stesso. In altre parole, l’Istituto di credito può prestare massimo una somma pari all’80% del valore dell’immobile (la casa, il terreno, ecc.) concesso in garanzia dal correntista con l’ipoteca. Se il finanziamento è superiore all’80% è nullo. Ed è nulla anche l’ipoteca che la banca ha iscritto sopra il bene.

Si comprenderà bene quanto sia, a questo punto, importante conoscere il valore dell’immobile ipotecato dalla banca e raffrontarlo all’importo del mutuo: ciò proprio al fine di sapere se il proprio mutuo è nullo o meno e, quindi, se si è tenuti alla restituzione delle somme erogate.

Sarà necessario incaricare una perizia sul bene (diversamente, sarà il giudice ad ordinarla al proprio consulente tecnico d’ufficio).

Il perito dovrà innanzitutto verificare il valore che l’immobile aveva al momento in cui la banca aveva erogato il mutuo (nel frattempo, infatti, potrebbero essere mutate le condizioni di mercato, con eventuali apprezzamenti o crolli dei prezzi). In questo modo, ci si potrà accertare se la banca ha rispettato il rapporto dell’80% finanziabile, per come detto sopra.

Se viene appurato che il valore dell’immobile è inferiore rispetto a quello valutato dalla banca all’atto dell’erogazione del mutuo, cambierà anche il rapporto percentuale tra finanziamento e valore dell’immobile: il che travolgerà la validità del mutuo.

Per un esempio numerico, rinviamo a questo articolo: “Nullo il mutuo troppo elevato: l’ipoteca si cancella”.


note

[1] Trib. Venezia, decr. del 26.07.2012.

[2] Art. 38, T.U. bancario e delibera CICR 22.4.1995.


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