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Criteri di calcolo spese condominiali

3 Agosto 2020
Criteri di calcolo spese condominiali

Come si dividono le spese in condominio e come si possono modificare le tabelle millesimali: le maggioranze e l’unanimità.

La ripartizione delle spese condominiali avviene in base ai millesimi di ciascun condomino. Possono però essere previsti degli “aggiustamenti” in relazione al maggiore o minore uso che il singolo proprietario fa dei vari beni o servizi condominiali (si pensi all’ascensore impiegato in misura minore da chi vive al primo piano). 

Questa regola non è soggetta a modifiche. Neanche una prassi generalizzata potrebbe determinare un cambiamento del criterio di ripartizione delle spese condominiali. L’unico modo per modificare la misura di contribuzione dei singoli condomini è adottare un regolamento o una delibera all’unanimità. Difatti, solo il consenso di tutti i partecipanti potrebbe derogare al principio dei millesimi.

Di tanto parleremo meglio nella seguente guida. Ma procediamo con ordine.

Ripartizione spese condominiali: criteri di calcolo 

La norma cardine per stabilire come vanno divise le spese condominiali è l’articolo 1123 del codice civile.

Questa norma stabilisce tre fondamentali criteri che analizzeremo qui di seguito.

Il criterio dei millesimi 

La prima parte della norma stabilisce che le spese condominiali sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Il valore della proprietà di ciascuno è determinato dai millesimi posseduti, secondo la tabella millesimale generale del condominio.

Vien fatta salva una «diversa convenzione»: è cioè ammesso un diverso accordo che possa contenere delle modifiche a tale criterio. Detto accordo, però, può intervenire solo all’unanimità. E ciò – secondo la giurisprudenza maggioritaria – vale sia per il regolamento di condominio approvato a maggioranza che all’unanimità. Ne abbiamo già parlato in “Modifica criteri ripartizione spese condominiali“. In buona sostanza, a prescindere dalla natura del regolamento, ogni modifica ai criteri di ripartizione delle spese condominiali richiede il consenso di tutti i condomini. Così, per esempio, non è possibile adottare a maggioranza una delibera che esoneri i negozi dal pagare le spese dell’ascensore. 

Secondo la Cassazione [1], la nullità della delibera condominiale che modifica a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese comuni può essere chiesta anche da chi l’ha votata. In assenza di un accordo unanime, infatti, l’assemblea non ha il potere di stabilire o modificare le modalità di suddivisione delle spese.

In altri termini, le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga -anche per una singola occasione – ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle. Né le cose cambiano se la delibera è stata assunta con il voto favorevole di chi poi ha impugnato la decisione [2].

Il criterio del diverso utilizzo  

Il secondo comma del citato articolo 1123 cod. civ. stabilisce una seconda regola che va a sostituire la prima. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Ad esempio, si utilizza tale criterio per spese relative al consumo dell’acqua potabile o per le scale e l’ascensore (al fine di tenere conto della diversa incidenza dei piani, in modo che le unità immobiliari poste più in alto contribuiscano in maniera maggiore).

Criterio secondo l’utilizzo separato

L’ultimo comma dell’articolo 1123 cod. civ. stabilisce che «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».

Così, ad esempio, se i condomini che dimorano nella scala A devono far riparare l’ascensore, alla spesa non parteciperanno i condomini della scala B e viceversa. Ed ancora, le spese relative al riscaldamento condominiale non gravano sulle unità immobiliari che non ne usufruiscono perché non servite dall’impianto. Le spese per il rifacimento del lastrico solare o del tetto non vengono poste a carico di quei condomini le cui unità immobiliari non sono ricomprese nell’asse verticale posto al di sotto di tale copertura o a carico dei negozi posti al di fuori dell’edificio condominiale.

Approvazione tabelle millesimali

Per l’approvazione delle tabelle millesimali che rispettano il criterio dei millesimi è richiesta in assemblea una doppia maggioranza:

  • il 50%+1 degli intervenuti;
  • che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Se però la tabella millesimale va a dividere le spese condominiali in deroga ai millesimi, la sua approvazione – così come la modifica – richiede l’unanimità dei consensi. 

Ripartizione spese condominiali senza tabelle millesimali

La ripartizione di una spesa condominiale può essere deliberata anche in mancanza di appropriata tabella millesimale purché nel rispetto della proporzione tra la quota di essa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente, dato che il criterio per determinare le singole quote preesiste ed è indipendente dalla formazione della tabella derivando dal rapporto tra il valore della proprietà singolare e quello dell’intero edificio [3].

Deroga alle tabelle millesimali

Come abbiamo detto sopra, l’assemblea è libera di modificare i tre criteri che abbiamo appena elencato, ma ad una sola condizione: che lo faccia all’unanimità. Difatti, il criterio della ripartizione delle spese secondo millesimi o uso discende dalla legge e non è soggetto a deroghe a meno che vi sia la volontà di tutti i condomini. 

Ad esempio, una deroga può esonerare alcuni condomini dal pagamento dei contributi, in misura parziale o anche totale oppure può prevedere che alla manutenzione del lastrico solare provvedano tutti i condomini secondo millesimi, a prescindere che siano o meno coperti dalla porzione di lastrico oggetto di lavori.

Le delibere che modificano a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dalla legge o dal regolamento condominiale contrattuale sono nulle e la nullità è rilevabile dal condomino che ha votato a favore.


note

[1] Cass. ord. n. 16531/20 del 31.07.2020.

[2] Ne consegue, ha concluso la Cassazione, che il ricorso deve essere accolto in forza del principio di diritto secondo cui «in materia di delibere condominiali sono affette da nullità – che anche il condomino il quale abbia espresso il voto favorevole può fare valere – quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini».

[3] Cass. 16 febbraio 2012 n. 2237


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