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Approvazione bilancio condominio: termini e maggioranza

3 Agosto 2020
Approvazione bilancio condominio: termini e maggioranza

Bilancio condominiale approvato con maggioranza insufficiente: delibera annullabile se impugnata entro il termine. 

In materia di gestione dei conti condominiali, la legge impone delle specifiche regole sia in capo all’amministratore che all’assemblea. Il primo ha, innanzitutto, il dovere di indire annualmente la riunione per l’approvazione del consuntivo. Dall’altro lato, i singoli condomini che vogliano contestare il piano di riparto hanno dei termini netti oltre i quali ogni ricorso è da considerarsi tardivo.

In questa breve guida parleremo dei termini e maggioranza per l’approvazione del bilancio del condominio, tenendo conto dell’orientamento più di recente espresso dalla Cassazione [1]. Ma procediamo con ordine.

Convocazione assemblea condominio per approvazione bilancio

Come detto, è obbligo dell’amministratore di condominio rendere periodicamente il conto della propria gestione e convocare l’assemblea, almeno una volta all’anno, per l’approvazione del bilancio consuntivo. Del resto, senza tale delibera, l’amministratore non può neanche procedere alla riscossione forzata delle quote condominiali non versate dai morosi. L’adempimento è dunque necessario per la richiesta del decreto ingiuntivo contro i debitori e l’amministratore che non vi provveda può essere revocato per giusta causa dall’incarico, anche su ricorso di un solo condomino al tribunale.

Termine per convocazione assemblea e approvazione bilancio condominio 

L’articolo 1130 cod. civ. assegna all’amministratore un termine per la convocazione dell’assemblea ai fini dell’approvazione del bilancio consuntivo: in particolare, egli deve «redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni».

Sintetizzando, il conto della gestione deve essere annuale e la riunione va indetta entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio. Sul punto, leggi “Scadenze bilancio condominio“.

La norma dice che l’assemblea deve essere convocata entro centottanta giorni non che si debba riunire entro quel periodo. Sembra una banalità, ma lascia più raggio di manovra all’amministratore.

Maggioranza per l’approvazione del bilancio condominiale

Le maggioranze richieste all’assemblea per l’approvazione del bilancio sono diverse a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione. In particolare:

  • in prima convocazione, è necessaria la maggioranza dei presenti (anche per delega) in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio;
  • in seconda convocazione, invece, è sufficiente la maggioranza dei presenti (anche in questo caso valgono le deleghe) che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

La Cassazione ricorda che l’art. 1136, comma 3, codice civile prevede che «la delibera dell’assemblea di seconda convocazione (…) è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, sempre che sia presa a maggioranza di voti». In altre parole, «coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore».

Ad esempio, è annullabile la delibera se i condomini contrari detengono un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale. 

Contestazione approvazione bilancio condominiale

La legge assegna un termine di 30 giorni per contestare la delibera che approva il bilancio condominiale. I 30 giorni decorrono:

  • per i presenti ed astenuti: dal giorno della votazione;
  • per gli assenti: dal giorno di comunicazione del verbale dell’assemblea, comunicazione a cura dell’amministratore.

Chi ha votato “a favore” non può più contestare la delibera.

La mancata contestazione della delibera rende impossibile contestare le richieste di pagamento avanzate dall’amministratore sulla base del piano di riparto in questione. 

Così, tanto per fare un esempio, se un condomino non paga le quote millesimali e l’amministratore gli invia il decreto ingiuntivo, questi non potrà fare opposizione al decreto se prima non ha impugnato la delibera di approvazione del piano di riparto nei 30 giorni.

Quest’ultima regola, però, vale solo per i vizi meno gravi della delibera, quelli cioè che comportano l’annullabilità, come nel caso ad esempio di una votazione priva dell’indicazione nominativa dei votanti a favore o fatta con una maggioranza diversa da quella prescritta dalla legge. Quando invece la delibera è affetta da un vizio più grave (ad esempio, l’omessa convocazione di un condomino) che ne determina la nullità assoluta, la contestazione può essere fatta in qualsiasi momento, quindi anche dopo i predetti 30 giorni.


note

[1] Cass. ord. n. 16286/20 del 30.07.2020.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 11 giugno – 30 luglio 2020, n. 16338

Presidente Lombardo – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

Ediltourist s.r.l. ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza 4 luglio 2018, n. 648/2018, resa dalla Corte d’appello di Cagliari.

Resiste con controricorso il Condominio Traversa Asproni n. 6 di Portoscuso.

La Corte d’appello di Cagliari, rigettando il gravame proposto contro la sentenza resa in primo grado dalla Ediltourist s.r.l., ha confermato la decisione presa in primo grado dal Tribunale di Cagliari, ritenendo la condomina Ediltourist s.r.l. decaduta dall’impugnazione ex art. 1137 c.c. della deliberazione assembleare 23 novembre 2011 del (omissis)  . Ad avviso della Corte d’appello, essendo stato dedotto un vizio di annullabilità della delibera (per l’avvenuta approvazione del bilancio consuntivo 1 agosto 2010 – 31 luglio 2011 e del bilancio preventivo 1 agosto 2011 – 31 luglio 2012 in base al voto favorevole di sette condomini su undici, rappresentativi di 437 millesimi, col voto contrario dei restanti), il ricorso depositato dalla Ediltourist s.r.l. in data 14 marzo 2011 era intempestivo rispetto al termine di decadenza di trenta giorni, di cui all’art. 1137 c.c., comma 3, nella formulazione applicabile ratione temporis, antecedente alla modifica introdotta con L. 11 dicembre 2012, n. 220. I giudici di secondo grado hanno altresì affermato che la volontà dell’assemblea doveva intendersi quella di approvare la delibera, come evincibile dall’espressione “l’assemblea, secondo quanto riferito dall’amministratore, approva il bilancio consuntivo/preventivo”, pur avendo registrato il voto contrario di 562,50 millesimi.

Il primo motivo del ricorso di Ediltourist s.r.l. deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo, relativo ai dati, verbalizzati in sede di assemblea, dei condomini contrari all’approvazione del bilancio, dal che doveva desumersi la volontà del collegio di non approvare i bilanci.

Il secondo motivo del ricorso di Ediltourist s.r.l. denuncia la violazione o falsa applicazione “di norme di diritto”, dovendosi qualificare nulla, e non annullabile, la delibera oggetto di causa, atteso che la maggioranza si era espressa per la non approvazione del bilancio.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

La ricorrente ha presentato memoria in data 10 giugno 2020, senza perciò osservare il termine di cui all’art. 380-bis c.p.c., comma 2.

I due motivi di ricorso, che possono esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, rivelano, ad avviso del Collegio, diffusi profili di inammissibilità.

Opera per la prima censura la previsione d’inammissibilità di cui all’art. 348- ter c.p.c., comma 5 (applicabile, ai sensi del D.L. n. 83 del 2012, art. 54, comma 2, conv., con modif., dalla L. n. 134 del 2012, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012), non potendo essere impugnata ex art. 360 c.p.c., n. 5, la sentenza di appello “che conferma la decisione di primo grado” e che risulti fondata sulle stesse ragioni, inerenti alle questioni di fatto, poste a base della pronuncia appellata.

Il secondo motivo allega, poi, il vizio della sentenza impugnata previsto dall’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, ma non indica, come imposto dall’art. 366 c.p.c., n. 4, le norme di diritto che si assumono violate.

Il primo motivo parimenti non è conforme al parametro dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, come riformulato dal D.L. n. 83 del 2012, art. 54, convertito in L. n. 134 del 2012, il quale contempla unicamente il vizio di omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo.

Ora, le delibere assembleari del condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dall’art. 1362 c.c. e s.s., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, ed adoperando quindi, soltanto nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge (Cass. Sez. 2, 28/02/2006, n. 4501; Cass. Sez. 2, 14/10/2019, n. 25839). La Corte di Cagliari ha così interpretato la frase “l’assemblea, secondo quanto riferito dall’amministratore, approva il bilancio consuntivo/preventivo” come espressione letterale della volontà di ritenere sufficiente il voto favorevole di sette condomini su undici, rappresentativi di 437 millesimi, nonostante il voto di dissenso di 560 millesimi. L’omesso esame di una questione riguardante l’interpretazione della deliberazione assembleare non costituisce “fatto decisivo” del giudizio, riconducibile al vizio di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, atteso che rientrano in tale nozione gli elementi fattuali e non quelli meramente interpretativi (arg. da Cass. Sez. 2, 13/08/2018, n. 20718; Cass. Sez. 3, 08/03/2017, n. 5795).

Le censure di cui al secondo motivo comunque non superano lo scrutinio ex art. 360-bis, n. 1, c.p.c., in quanto la sentenza impugnata ha deciso la questione di diritto in modo conforme al persistente orientamento giurisprudenziale, senza che il ricorso contenga elementi idonei a modificare tale orientamento.

È vero che, ai sensi dell’art. 1136 c.c., comma 3 (sempre nella formulazione antecedente alla L. n. 220 del 2012), la delibera dell’assemblea di seconda convocazione, ove non si versi nelle ipotesi di cui ai commi 4 e 5, è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, sempre che sia presa a maggioranza di voti, dovendo, cioè, il numero di coloro che hanno votato a favore, e la entità dei millesimi da essi rappresentati, superare pur sempre il numero e i valori dei condomini dissenzienti.

Occorre infatti ribadire che la regola posta dall’art. 1136 c.c., comma 3, deve essere intesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali (Cass. Sez. 2, 05/04/2004, n. 6625; Cass. Sez. 2, 11/01/1966, n. 202).

Tuttavia, la delibera che, come si assume avvenuto nel caso in esame in sede di approvazione del consuntivo e del preventivo nell’assemblea del 23 novembre 2011, ritenga sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, che rappresentino almeno un terzo dell’edificio, non considerando che i condomini contrari alla delibera detengono un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale, deve qualificarsi non nulla, ma annullabile, giacché adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, stando alla summa divisio elaborata da Cass. Sez. U, 07/03/2005, n. 4806, e perciò può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti soltanto nel termine stabilito dall’art. 1137 c.c., comma 3, come correttamente ritenuto nella gravata sentenza.

Il ricorso va perciò dichiarato inammissibile e la ricorrente va condannata a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater – da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

 


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