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Diritto di superficie: ultime sentenze

15 Novembre 2021
Diritto di superficie: ultime sentenze

Lastrico solare ed impianto tecnologico; risoluzione del contratto per inadempimento; durata e decorrenza del termine di prescrizione per non uso del diritto di superficie.

Riparto di giurisdizione sulle controversie relative al corrispettivo dovuto dal privato

La controversia avente ad oggetto la determinazione del corrispettivo dovuto dal privato per il trasferimento del diritto di proprietà e la cessione del diritto di superficie, nell’ambito di convenzione stipulata ai sensi della normativa che regola le espropriazioni e la successiva assegnazione delle aree da destinare ad edilizia economica e popolare (art. 10 della legge 18 aprile 1962, n. 167, come sostituito dall’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865), spetta alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, ai sensi degli artt. 5 della legge 6 dicembre 1971, n. 1034 e 11 della legge 7 agosto 1990, n. 241 (oggi art. 133, comma 1, lett. b) d.lgs. n. 104/2010) solo laddove sia messa in discussione la legittimità delle autoritative manifestazioni di volontà della P.A. nell’adozione del provvedimento concessorio cui la convenzione accede, della quale sia contestato “ex ante” il contenuto con riguardo alla determinazione del corrispettivo dovuto dal concessionario, e non qualora siano messe in discussione “ex post” la misura del corrispettivo (da stabilirsi in base alle pattuizioni ivi contenute o in diretta applicazione dei criteri legali) o l’effettività dell’obbligazione di pagamento, poiché in tal ultimo caso la controversia è devoluta alla giurisdizione ordinaria, rientrando nella clausola di deroga di cui all’art. 133, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 104 del 2010, la quale esclude dalle controversie aventi ad oggetto atti e provvedimenti relativi a concessioni di beni pubblici devolute alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, quelle “concernenti indennità, canoni ed altri corrispettivi”.

T.A.R. Catania, (Sicilia) sez. III, 16/06/2021, n.1968

Agevolazioni fiscali per gli atti di trasferimento della proprietà

L’art. 32, comma 2, del d.P.R. n. 601 del 1973 – il quale prevede agevolazioni fiscali per gli atti di trasferimento della proprietà o di concessione del diritto di superficie sulle aree espropriate ed utilizzate dai Comuni per la realizzazione di impianti produttivi, industriali, artigianali, commerciali e turistici – è disposizione di stretta interpretazione non suscettibile di interpretazione analogica; pertanto, i benefici da essa previsti spettano soltanto ai Comuni e non ad enti diversi, come le società di capitali di diritto privato, pur se di proprietà pubblica.

Cassazione civile sez. trib., 16/06/2021, n.17010

Cessione del diritto di superficie

Le controversie promosse dall’ente concedente per il recupero degli oneri sottesi alla cessione del diritto di superficie nei confronti dei soggetti attuatori dei programmi di edilizia residenziale pubblica ex art. 35 l. n. 865 del 1971, ove non comportanti la spendita di poteri pubblicistici ma volte esclusivamente al reclamo di oneri patrimoniali, appartengono alla giurisdizione del giudice ordinario.

Cassazione civile sez. un., 09/06/2021, n.16083

Corrispettivo dovuto al privato per la cessione del diritto di superficie

La controversia avente ad oggetto il pagamento del corrispettivo dovuto dal privato per il trasferimento del diritto di proprietà e la cessione del diritto di superficie, nell’ambito di una convenzione stipulata ai sensi della normativa che regola le espropriazioni e la successiva assegnazione delle aree da destinare ad edilizia economica e popolare (già contenuta nell’art. 10 della l. n. 167 del 1962, poi sostituito dall’art. 35, della l. n. 865 del 1971), appartiene alla giurisdizione amministrativa esclusiva (ai sensi dell’art.133, comma 1, lett. b), del d.lgs. n.104 del 2010) solo ove sia messa in discussione la legittimità delle manifestazioni autoritative di volontà della P.A. nell’adozione del provvedimento concessorio cui la convenzione accede, della quale sia contestato “ex ante” il contenuto con riguardo (anche) alla determinazione del corrispettivo dovuto dal concessionario, mentre, nell’ipotesi in cui siano messe in discussione, “ex post”, la misura del corrispettivo (con riguardo alle pattuizioni ivi contenute) o l’effettività dell’obbligazione di pagamento, la controversia è devoluta alla giurisdizione ordinaria, rientrando nella clausola di deroga di cui all’art. 133, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 104 del 2010, la quale esclude dalle controversie aventi ad oggetto atti e provvedimenti relativi a concessioni di beni pubblici devolute alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, quelle “concernenti indennità, canoni ed altri corrispettivi”.

Cassazione civile sez. un., 26/02/2021, n.5423

Durata determinata e non permanente del diritto di superficie

In materia di imposta sui redditi, la plusvalenza derivante da cessione del diritto di superficie dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto dell’immobile non è soggetta a tassazione come “reddito diverso” ex art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b) o l), del d.P.R. n. 917 del 1986, qualora abbia ad oggetto un terreno agricolo, atteso che, da un lato, la lett. b) è applicabile solo alle aree fabbricabili e, dall’altro, la generale equiparazione del trasferimento di un diritto reale di godimento al trasferimento del diritto di proprietà, prevista dall’art. 9, comma 5, dello stesso decreto, non consente di ricondurre l’obbligo di concedere a terzi l’utilizzo di un terreno agli obblighi “di permettere”, di cui alla lett. l), che si riferiscono a diritti personali piuttosto che a diritti reali, senza che rilevi la durata determinata e non permanente del diritto di superficie, atteso che dalla fissazione di un termine, consentita dall’art. 953 c.c., non deriva il mutamento della natura reale di tale situazione soggettiva.

Cassazione civile sez. trib., 02/02/2021, n.2238

Costi sostenuti dal titolare di diritto di superficie

In tema di imposte dirette, l’art. 104, d.P.R. n. 917 del 1986, norma agevolativa che prevede l’ammortamento finanziario, non è applicabile ai costi sostenuti dal concessionario, titolare del diritto di superficie, per la realizzazione della costruzione sul fondo, in occasione della devoluzione gratuita dei beni al concedente del diritto di superficie ex art. 953 c.c. alla scadenza del termine previsto nel contratto, trattandosi di norma tributaria applicabile alle sole concessioni rilasciate dagli enti pubblici, dovendosi viceversa utilizzare, nei rapporti privatistici, l’ammortamento tecnico di cui all’art. 102 d.P.R. n. 917 del 1986.

Cassazione civile sez. trib., 02/02/2021, n.2229

Edilizia popolare ed economica

In tema di edilizia popolare ed economica, il corrispettivo della concessione del diritto di superficie, che dev’essere previsto nella convenzione di cui all’art. 35, comma 8, della l. n. 865 del 1971, deve assicurare al Comune – in applicazione del principio del perfetto pareggio economico, disposizione inderogabile idonea ad integrare automaticamente il contenuto della convenzione – la copertura dei costi di acquisizione delle aree destinate alla realizzazione dei piani e delle sole opere di urbanizzazione funzionali alla loro edificabilità, sicché l’ente è legittimato a pretendere l’eventuale differenza ove nella suddetta convenzione quel corrispettivo sia stato erroneamente determinato in misura inferiore ai costi effettivi.

Cassazione civile sez. I, 02/07/2020, n.13595

Rilevanza del ritardo della PA

Anche il ritardo inizialmente non grave può divenire rilevante se esso persiste successivamente alla domanda di risoluzione di una convenzione stipulata per la concessione del diritto di superficie su un’area di proprietà comunale, finalizzata alla realizzazione di un parcheggio di tipo pertinenziale, perdurando per tutto il corso del giudizio.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 23/01/2020, n.903

Accordo ad effetti reali e contratto costitutivo del diritto di superficie

Lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all’acquirente la proprietà superficiaria dell’impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale alla regola che all’estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. Il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l’approvazione di tutti i condomini.

Cassazione civile sez. un., 30/04/2020, n.8435

Convenzione stipulata per la concessione del diritto di superficie

Anche il ritardo inizialmente non grave può divenire rilevante se esso persiste successivamente alla domanda di risoluzione di una convenzione stipulata per la concessione del diritto di superficie su un’area di proprietà comunale, finalizzata alla realizzazione di un parcheggio di tipo pertinenziale, perdurando per tutto il corso del giudizio.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 23/01/2020, n.903

Costi sostenuti dal privato titolare del diritto di superficie

In tema di imposte dirette, l’art. 104 del d.P.R. n. 917 del 1986 – norma agevolativa e, quindi, di stretta interpretazione, sull’ammortamento finanziario – non è applicabile ai costi sostenuti dal privato, titolare del diritto di superficie, per la realizzazione della costruzione sul fondo, in occasione della devoluzione gratuita dei beni al concedente il diritto di superficie, ai sensi dell’art. 953 c.c. alla scadenza del termine previsto nel contratto, trattandosi di disposizione applicabile solo alle concessioni rilasciate dagli enti pubblici, dovendosi utilizzare, invece, nei rapporti privatistici, l’ammortamento tecnico di cui all’art. 102 del d.P.R. n. 917 del 1986.

Cassazione civile sez. trib., 12/12/2019, n.32635

Diritto del venditore di costruire sul suolo alienato

Il diritto di fare una costruzione al di sopra del suolo alienato, che il venditore si sia riservato, si estingue per non uso, ai sensi dell’articolo 954, ultimo comma, del codice civile, se entro il ventennio la costruzione non sia stata edificata quanto meno nella struttura essenziale. Il termine ventennale di prescrizione per non uso del diritto di superficie comincia a decorrere dal momento stesso della costituzione del diritto, e neppure rimane sospeso dal sopraggiungere di disposizioni urbanistiche sulla tutela del paesaggio, che abbiano inibito nuove costruzioni, stante la tassatività dei casi di sospensione previsti negli art. 2941 e 2942 c.c.

Cassazione civile sez. II, 20/11/2019, n.30246

Determinazione del reddito di impresa e redazione dei bilanci

In tema di determinazione del reddito di impresa, la società che per la redazione dei bilanci si avvalga dei principi contabili internazionali deve contabilizzare i costi sostenuti per l’acquisto del diritto di superficie (nella specie funzionale all’utilizzo di un immobile per fini di mutualità bancaria diretta ed esterna, a fronte di rendita annuale pagata in 72 anni) secondo quanto previsto dal principio IAS 16, par. 23, con imputazione temporale dal momento in cui il bene è disponibile, e non da quando è utilizzato in concreto in forza del successivo par. 55; trattandosi di interessi passivi, l’applicazione del principio di “derivazione rafforzata” consente la deducibilità di detti costi, a fronte di pagamento differito, secondo il regime di cui agli artt. 83 e 109 del d.P.R. n. 917 del 1986, con il corollario della prevalenza della sostanza sulla forma, funzionale alla confrontabilità dei bilanci con la valorizzazione dell’effettivo contenuto economico degli atti di gestione.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto che la banca avesse correttamente qualificato l’acquisto del diritto di superfice come finanziamento, al tasso di mercato per l’acquisto dell’immobile, iscrivendolo, nello stato patrimoniale, tra le immobilizzazioni immateriali ad uso funzionale).

Cassazione civile sez. trib., 05/11/2019, n.28355

La concessione di un diritto di superficie va tassata?

La concessione di un diritto di superficie va tassata ai sensi dell’art.67 comma 1 lettera b) del T.U.I.R. e non può essere inclusa nella ipotesi di cui all’art.67 comma 1 lettera i) della medesima norma che riguarda i redditi diversi derivanti dalla assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere.

Comm. trib. reg. Campobasso, (Molise) sez. II, 04/11/2019, n.596

Plusvalenza derivante dalla cessione infraquinquiennale

In materia di Imposta sui redditi, la plusvalenza derivante da cessione infraquinquennale di diritto di superficie non è soggetta a tassazione come “reddito diverso” ex art.81 (ora 67), comma 1, lett. b) o I), D.P.R. 22 dicembre 1986, n.917, qualora abbia ad oggetto un terreno agricolo, atteso che, da un lato, la lett. b) è applicabile solo alle aree fabbricabili e, dall’altro, la generale equiparazione del trasferimento di un diritto reale di godimento al trasferimento del diritto di proprietà, prevista dall’art.9, comma 5, dello stesso decreto, non consente di ricondurre l’obbligo di concedere a terzi l’utilizzo di un terreno agli obblighi “di permettere”, di cui alla lett. I), che si riferiscono a diritti personali piuttosto che a diritti reali.

Comm. trib. reg. Palermo, (Sicilia) sez. XII, 16/04/2019, n.2403

Licenza edilizia per realizzare una costruzione

L’atto con il quale i proprietari di un fondo chiedono al comune la licenza edilizia per realizzare una costruzione può integrare gli estremi del negozio giuridico costitutivo del diritto reale di superficie, purché nella scrittura sia effettivamente ravvisabile la volontà degli interessati di erigere un’opera oggetto di proprietà separata rispetto a quella del suolo.

Cassazione civile sez. II, 18/03/2019, n.7569

La concessione di un diritto di superficie

Il pagamento di un corrispettivo da parte del titolare del diritto di superficie a favore del proprietario del suolo non è incompatibile con il diritto reale de quo e nessuna differenza sostanziale ricorre fra la fattispecie in cui detto corrispettivo sia pagato all’origine, in un’unica soluzione, e quella in cui sia pagato periodicamente, modalità che è più consona se il diritto ha durata perpetua.

Tribunale Torino sez. II, 06/02/2019, n.568

Recupero del corrispettivo della concessione del diritto di superficie

Rientra nella giurisdizione del giudice ordinario la controversia sorta per ottenere il recupero del corrispettivo della concessione del diritto di superficie su aree comprese nei piani per l’edilizia economica e popolare e, in particolare, la quantificazione e l’identificazione del soggetto debitore, allorché non siano in contestazione questioni relative al rapporto di concessione ed in ordine alla determinazione del predetto corrispettivo non sussista alcun potere discrezionale della p.a.

Cassazione civile sez. un., 04/10/2019, n.24857

L’oggetto di concessione del diritto di superficie sul suolo demaniale

E’ illegittima l’ordinanza contingibile e urgente adottata dal Sindaco per intimare ai privati la messa in sicurezza di un immobile, oggetto, in forza di una convenzione, di atto di concessione di diritto di superficie su suolo demaniale per la costruzione di una piscina, quando la motivazione non contiene una concreta spiegazione delle ragioni per le quali, per fronteggiare i rischi per la pubblica incolumità derivanti dalla situazione di degrado in cui versava la struttura a causa degli atti vandalici di cui era stata fatta oggetto, fosse necessario far ricorso al potere di ordinanza.

(Nella specie il collegio ha osservato che anche se il privato è ancora nella materiale disponibilità del bene a causa del rifiuto del Comune di acquisire il possesso della struttura, quest’ultimo, a seguito dello scadere della convenzione, sarebbe stato comunque in grado di porre in essere direttamente le misure necessarie a far fronte alla situazione di pericolo, in quanto ente proprietario della struttura o quantomeno dell’area ad essa attigua e, cioè a dire, avendo l’Ente la disponibilità giuridica delle suddette aree, avrebbe potuto, con i mezzi ordinari, eseguire l’intervento ritenuto necessario per la salvaguardia dell’incolumità pubblica, riservandosi di rivalersi in futuro nei confronti del concessionario).

T.A.R. Venezia, (Veneto) sez. II, 01/02/2019, n.133

La domanda relativa al pagamento per la concessione del diritto di superficie

Deve essere ricompresa nella giurisdizione ordinaria, la domanda avente ad oggetto la determinazione e il pagamento del corrispettivo della concessione del diritto di superficie, in relazione ad aree comprese nei piani per l’edilizia economica e popolare.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 29/04/2019, n.5434



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