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Apertura di vedute dirette e balconi: ultime sentenze

3 Settembre 2020
Apertura di vedute dirette e balconi: ultime sentenze

Distanze legali fra costruzioni; qualificazione di una strada come pubblica; assoggettamento del fondo del vicino ad una servitù pubblica di passaggio.

Distanze tra edifici

In tema di distanze legali fra costruzioni, ai fini dell’esenzione prevista dall’articolo 879, secondo comma del Cc, una strada privata può ritenersi legittimamente asservita a uso pubblico qualora l’uso predetto trovi titolo in una convenzione tra i proprietari del suolo stradale e l’ente pubblico ovvero si sia protratto per il tempo necessario all’usucapione; anche ai fini dell’esonero dal rispetto delle distanze nell’apertura di vedute dirette e balconi ex articolo 905, terzo comma, del Cc la qualificazione di una strada come pubblica esige che la sua destinazione all’uso pubblico risulti da un titolo legale, che può essere costituito non solo da un provvedimento dell’autorità o da una convenzione con il privato, ma anche dall’usucapione, ove risulti dimostrato l’uso protratto del bene privato da parte della collettività per il tempo necessario all’acquisto del relativo diritto, restando peraltro escluso che, a tal fine, rilevi un uso limitato a un gruppo ristretto di persone che utilizzino il bene “uti singuli”, essendo necessario un uso riferibile agli appartenenti alla comunità in modo da potersi configurare un diritto collettivo all’uso della strada e non un diritto meramente privatistico a favore solo di alcuni determinati soggetto.

Cassazione civile sez. II, 23/05/2017, n.12948

Distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi

Le norme che prescrivono determinate distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi non possono trovare applicazione quando tra i due fondi vicini vi sia una via pubblica. (Nella fattispecie in esame risulta accertato dalla documentazione fotografica e planimetrica che lungo i due fabbricati contigui e latistanti delle parti in causa, corra una stradina vicinale che collega i caseggiati della zona con strada statale).

Tribunale Firenze sez. II, 07/08/2015

Confine con una strada pubblica

Ai sensi dell’art. 905 c.c. le norme che prescrivono determinate distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi non possono trovare applicazione quando tra i due fondi, vicini vi sia una via pubblica: il principio vale anche nel caso in cui la strada non separi i due fondi; in quanto non è necessario che i fondi si fronteggino, essendo sufficiente che essi siano confinanti con la via pubblica, indipendentemente dalla loro reciproca collocazione.

Cassazione civile sez. II, 11/09/2013, n.20848

Destinazione della strada all’uso pubblico

Perché si possa parlare di strada pubblica, ai fini dell’esonero del rispetto delle distanze nell’apertura di vedute dirette e balconi, ex art. 905 comma 3 c.c., occorre che la destinazione della strada all’uso pubblico risulti da un titolo legale, il quale può essere costituito oltreché da un provvedimento dell’autorità o da una convenzione con il privato anche dall’usucapione ove risulti provato l’uso protratto del bene privato da parte della collettività per il tempo necessario all’acquisto del relativo diritto, restando peraltro escluso che a tal fine rilevi un uso limitato a un gruppo ristretto di persone che utilizzino il bene “uti singuli” essendo necessario un uso riferibile agli appartenenti alla comunità in modo da potersi configurare un diritto collettivo all’uso della strada e non un diritto meramente privatistico a favore solo di alcuni determinati soggetti.

Cassazione civile sez. VI, 26/06/2013, n.16200

Vedute dirette, laterali ed oblique

In tema di distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi, ai sensi dell’art. 905 c.c., la semplice esistenza di un terreno sopraelevato posto a confine, senza che vi sia un “parapetto” che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, esclude l’esistenza dell’obbligo di distanziarsi da detto fondo, atteso che solo con la costruzione del parapetto si realizza la “veduta”.

(Nella specie la S.C. ha rigettato la doglianza del ricorrente secondo cui la corte di merito, nel ritenere violate le distanze, per avere egli costruito un parapetto a confine del lastrico solare della controparte, non aveva considerato che essendo il proprio fondo in posizione sopraelevata rispetto all’altro, la veduta sussiste indipendentemente dal parapetto).

Cassazione civile sez. II, 14/11/2007, n.23572

Diritto collettivo all’uso della strada

Perché si possa parlare di strada pubblica ai fini dell’esonero dal rispetto delle distanze nell’apertura di vedute dirette e balconi, ex art. 905, comma 3, c.c., occorre che la destinazione della strada all’uso pubblico risulti da un titolo legale, il quale può esser costituito oltreché da un provvedimento dell’autorità o da una convenzione con il privato anche dall’usucapione ove risulti provato l’uso protratto del bene privato da parte della collettività per il tempo necessario all’acquisto del relativo diritto, restando peraltro escluso che a tal fine rilevi un uso limitato ad un gruppo ristretto di persone che utilizzino il bene “uti singuli” essendo necessario un uso riferibile agli appartenenti alla comunità in modo da potersi configurare un diritto collettivo all’uso della strada e non un diritto meramente privatistico a favore solo di alcuni determinati soggetti.

Cassazione civile sez. II, 24/08/1998, n.8341

Valutazione particolare degli interessi collettivi

L’art. 873 c.c., prescrivendo la distanza per le costruzioni, è inteso ad evitare la formazione di intercapedini dannose e a tutelare interessi generali di igiene, decoro e sicurezza degli abitati; esso consente agli enti locali di stabilire distanze maggiori secondo una valutazione particolare degli interessi collettivi. Per contro, l’art. 905 c.c., che stabilisce le distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi, è diretto a salvaguardare i fondi dalle indiscrezioni dipendenti dalla apertura di vedute negli edifici vicini e a tutelare interessi esclusivamente privati.

Pertanto dalla esistenza di una norma regolamentare, la quale stabilisca una distanza fra le costruzioni maggiore di quella prevista dall’art. 873 c.c., non deriva che la distanza minima per l’apertura di vedute e balconi debba ritenersi stabilita nella metà di quella anzidetta, anziché in quella di un metro e mezzo posta dall’art. 905 c.c.

Cassazione civile sez. II, 05/08/1987, n.6734

Apertura di vedute e balconi: la distanza minima 

L’art. 873 c.c., prescrivendo la distanza per le costruzioni, è inteso ad evitare la formazione di intercapedini dannose e a tutelare interessi generali di igiene, decoro e sicurezza degli abitati; esso consente agli enti locali di stabilire distanze maggiori secondo una valutazione particolare degli interessi collettivi. Per contro, l’art. 905 c.c. che stabilisce le distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi, è diretto a salvaguardare i fondi dalle indiscrezioni dipendenti dalla apertura di vedute negli edifici vicini e a tutelare interessi esclusivamente privati.

Pertanto, dalla esistenza di una norma regolamentare, la quale stabilisca una distanza fra le costruzioni maggiore di quella prevista dall’art. 873 c.c., non deriva che la distanza minima per la apertura di vedute e balconi debba ritenersi stabilita nella metà di quella anzidetta, anziché in quella di un metro e mezzo posta dall’art. 905 c.c.

Cassazione civile sez. II, 05/08/1987, n.6734

L’esistenza tra i due fondi vicini di una strada privata

Ai fini dell’obbligo delle distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi, è del tutto ininfluente l’esistenza tra i due fondi vicini di una strada privata, non essendo questa in alcun modo equiparabile alla via pubblica (o soggetta a servitù di uso pubblico) cui fa riferimento l’ultimo comma dell’art. 905 c.c.

Cassazione civile sez. II, 07/04/1987, n.3356

L’esigenza di riservatezza del fondo limitrofo

L’assoggettamento del fondo del vicino ad una servitù pubblica di passaggio esonera sia dal rispetto delle distanze di cui all’art. 905 c.c. (apertura di vedute dirette e balconi), che dall’obbligo dell’osservanza delle prescrizioni di cui all’art. 901 c.c. in tema di luci, in quanto entrambe le norme, ispirate dall’esigenza di riservatezza del fondo limitrofo, non hanno ragione di essere quando tale riservatezza è esclusa dalla pubblicità dell’uso cui il fondo stesso è soggetto.

Cassazione civile sez. II, 15/01/1986, n.181

Torrente demaniale: può essere assimilato alla via pubblica?

Non può essere assimilato alla “via pubblica” agli effetti della deroga alla disciplina delle distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi (art. 905, ultimo comma c.c.) un torrente demaniale, quando si tratti di spazio inaccessibile ed inidoneo a consentire la sosta permanente di persone e cose.

Cassazione civile sez. II, 10/04/1980, n.2297

Esonero dal rispetto delle distanze nell’apertura di vedute dirette e balconi

La qualificazione di una strada come pubblica, ai fini dell’esonero dal rispetto delle distanze nell’apertura di vedute dirette e balconi, ex art. 905, comma 3, c.c., esige che la sua destinazione all’uso pubblico risulti da un titolo legale, che può essere costituito non solo da un provvedimento dell’autorità o da una convenzione con il privato, ma anche dall’usucapione, ove risulti dimostrato l’uso protratto del bene privato da parte della collettività per il tempo necessario all’acquisto del relativo diritto, restando peraltro escluso che, a tal fine, rilevi un uso limitato a un gruppo ristretto di persone che utilizzino il bene uti singuli, essendo necessario un uso riferibile agli appartenenti alla comunità in modo da potersi configurare un diritto collettivo all’uso della strada e non un diritto meramente privatistico a favore solo di alcuni determinati soggetti.

Cassazione civile sez. II, 16/02/2015, n.3036

La tutela degli interessi generali dell’igiene, decoro e sicurezza degli abitanti

A differenza dell’art. 873 c.c. che è inteso ad evitare la formazione di intercapedini dannose ed a tutelare gli interessi generali dell’igiene, decoro e sicurezza degli abitanti, consentendo agli enti locali di stabilire distanze maggiori, secondo una valutazione particolare degli interessi collettivi, l’art. 905 c.c., che stabilisce le distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi, è diretto a salvaguardare i fondi dalle indiscrezioni dipendenti dall’apertura di vedute degli edifici vicini ed a tutelare interessi esclusivamente privati.

Cassazione civile sez. II, 17/05/1997, n.4401



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