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Mutuo ipotecario: ultime sentenze

31 Maggio 2021
Mutuo ipotecario: ultime sentenze

Risarcimento dei danni conseguenti a una perizia su immobili; poteri dei giudici nazionali; uso della somma per sanare debiti pregressi.

La concessione di un mutuo ipotecario

La rimessa conseguente alla concessione di un mutuo garantito da ipoteca destinata a ripianare uno scoperto di conto corrente è revocabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, n. 2) l.fall. e in ogni caso ex art. 67, comma 2 l.fall., laddove si accerti che l’operazione di richiesta di mutuo ipotecario ed il successivo impiego della somma mutuata sia qualificabile come un’operazione unitaria finalizzata all’azzeramento della preesistente esposizione debitoria del mutuatario.

Di conseguenza il curatore può impugnare l’intera operazione con la revocatoria fallimentare perché diretta ad estinguere con mezzi anormali le precedenti obbligazioni gravanti sul beneficiario delle somme mutuate ed al contempo a costituire una garanzia per detti debiti preesistenti.

Tribunale Pavia sez. I, 03/02/2021, n.138

Il notaio rogante un contratto di mutuo ipotecario

In materia di responsabilità professionale, il notaio rogante un contratto di mutuo ipotecario funzionalmente collegato a compravendita immobiliare è tenuto a compiere le visure ipotecarie e catastali allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, ma non anche a rendere informazioni in merito alla convenienza economica dell’operazione negoziale e, quindi, ad accertare la ragionevole possibilità per l’istituto di credito di soddisfarsi, in sede di espropriazione del bene ipotecato, a fronte dell’inadempimento del mutuatario.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto esente da critiche la sentenza che aveva escluso la responsabilità del notaio per non aver accertato, con una propria perizia, l’effettiva consistenza dell’immobile – di un solo vano, anziché di tre – e, conseguentemente, il suo valore, insufficiente a garantire il credito della banca).

Cassazione civile sez. III, 16/11/2020, n.25865

Pagamento delle rate di mutuo ipotecario

In tema di accertamento del reddito con metodo sintetico, rileva non già l’effettivo utilizzo del bene indice di capacità di spesa bensì unicamente la disponibilità del medesimo ex art. 2, comma 1, d.m. 10 settembre 1992, comportando questa il sostenimento di una spesa (quale, nella specie, il pagamento delle rate di mutuo ipotecario, a prescindere dalla dimostrazione da parte del contribuente della mancata utilizzazione dell’immobile).

Cassazione civile sez. trib., 24/07/2020, n.15896

Mutuo ipotecario: la responsabilità del notaio

Nel caso in cui un soggetto interessato a stipulare un mutuo ipotecario con una banca incarichi un notaio di effettuare le visure del bene destinato ad essere l’oggetto dell’ipoteca, ciò determina l’assunzione di obblighi in capo al notaio non soltanto nei confronti del mutuatario, ma pure nei confronti della banca mutuante, tanto che si intenda l’istituto bancario quale terzo ex art. 1411 cod. civ., che beneficia del rapporto contrattuale di prestazione professionale concluso dal cliente mutuatario, quanto che si individui un’ipotesi di responsabilità “da contatto sociale” fondata sull’affidamento che la banca mutuante ripone nel notaio in quanto esercente una professione protetta. In tal caso, l’eventuale danno dovrà essere parametrato in base alla colposa induzione dell’istituto di credito ad accettare in ipoteca, con riguardo al finanziamento, un bene non idoneo a garantire la restituzione del credito erogato.

In particolare, per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo.

Conseguentemente, l’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, e, stante il suddetto obbligo, non è ontologicamente configurabile il concorso colposo del danneggiato ex art. 1227 cod. civ..

Cassazione civile sez. III, 12/06/2020, n.11296

Mutuo ipotecario

Laddove il mutuo ipotecario non sia destinato a creare effettiva disponibilità finanziaria a favore del mutuatario, il ripianamento da parte della banca di un debito del cliente a mezzo di nuovo credito sostanzia un’operazione di natura meramente contabile che non può inquadrarsi come atto a titolo oneroso.

Cassazione civile sez. III, 08/04/2020, n.7740

Garanzia di mutuo ipotecario

Nel giudizio di legittimità possono essere prodotti, dopo la scadenza del termine di cui all’art. 369 c.p.c. e ai sensi dell’art. 372 c.p.c., solo i documenti che attengono all’ammissibilità del ricorso e non anche quelli concernenti l’allegata fondatezza del medesimo.

(Nella specie, relativa a domanda di risarcimento dei danni conseguenti a una perizia su immobili costituenti garanzia di mutuo ipotecario, la S.C. ha ritenuto che la produzione di documenti – successivi alla decisione impugnata, inerenti la prosecuzione della procedura esecutiva e volti a dimostrare l’ulteriore riduzione del prezzo di vendita – non riguardasse l’ammissibilità del ricorso, bensì il merito della pretesa risarcitoria).

Cassazione civile sez. III, 26/05/2020, n.9685

L’erogazione di un mutuo ipotecario

L’erogazione di un mutuo ipotecario non destinato a creare un’effettiva disponibilità nel mutuatario, già debitore in virtù di un rapporto obbligatorio non assistito da garanzia reale, di norma integra una fattispecie di “procedimento negoziale indiretto”, nel cui ambito il mutuo ipotecario viene utilizzato per l’estinzione di un precedente debito chirografario.

Al riguardo, giova evidenziare come il contratto di mutuo fondiario non configuri un mutuo di scopo da ciò derivando che le parti, nella conclusione di un finanziamento dietro garanzia ipotecaria, possono essere mosse dagli scopi soggettivi più disparati che rimangono di regola irrilevanti, in quanto, contrariamente a quanto avviene nel cd. mutuo di scopo, non assurgono ad elemento essenziale del contratto.

Tribunale Reggio Calabria sez. I, 06/09/2019, n.1202

Utilizzabilità del contratto di mutuo come titolo esecutivo

Un contratto di mutuo può essere utilizzato quale titolo esecutivo, ai sensi dell’art. 474 c.p.c. quando  trasmette immediatamente la disponibilità giuridica della somma mutuata, a nulla valendo la successiva riconsegna allo stesso istituto di credito mutuante della medesima somma, convenzionalmente costituita in cauzione a garanzia dell’intavolazione dell’ipoteca, posto che tale successivo atto è ritenuto atto dispositivo che presuppone l’avvenuta acquisizione giuridica della somma di denaro; ne consegue che non si configura il c.d. mutuo condizionato, che si verifica solo nel caso in cui la condizione apposta sia di tipo sospensivo, e quindi idonea a posticipare in un secondo momento (e con un secondo atto o fatto non coperto dall’accertamento notarile) la traditio della somma (nella specie un mutuatario aveva proposto opposizione all’esecuzione a motivo della inidonea valenza di titolo esecutivo dei contratti di mutuo ipotecario posto che la somma ricevuta in mutuo era stata riconsegnata allo stesso istituto di credito mutuante a seguito di un deposito stipulato a garanzia della stessa somma svincolato poi solo nel successivo momento di intavolazione dell’ipoteca).

Tribunale Bolzano sez. II, 24/04/2020, n.387

Clausola abusiva in contratto di mutuo ipotecario

I giudici nazionali, accertato il carattere abusivo di una clausola contenuta in un contratto di mutuo ipotecario, devono sostituire i criteri fissati nel contratto e calcolare diversamente gli interessi dovuti. Ciò a condizione che il contratto non possa avere effetto a causa dell’eliminazione della clausola e che per il consumatore ci possano essere conseguenze particolarmente pregiudizievoli.

(Nel caso di specie, nel contratto era stata inclusa una clausola – tacciata di essere abusiva – in base alla quale il tasso di interesse variava in funzione dell’indice di riferimento delle casse di risparmio spagnole).

Corte giustizia UE grande sezione, 03/03/2020, n.125

Mutuo ipotecario: è utilizzabile per ripianare debiti pregressi?

Non vi è alcun impedimento acché la concessione del mutuo ipotecario – e finanche fondiario – non precluda la possibilità che lo stesso sia di fatto utilizzato per ripianare debiti pregressi costituendo nel contempo una garanzia ipotecaria.

Tribunale Roma sez. IV, 18/02/2020

Mutuo ipotecario: violazione di una norma imperativa

La violazione di una norma imperativa non dà luogo necessariamente alla nullità del contratto, giacchè l’art. 1418, comma 1, c.c., con l’inciso «salvo che la legge disponga diversamente», impone all’interprete di accertare se il legislatore, anche nel caso di inosservanza del precetto, abbia consentito la validità del negozio predisponendo un meccanismo idoneo a realizzare gli effetti voluti della norma, sicchè, in assenza di un divieto generale di porre in essere attività negoziali pregiudizievoli per i terzi, la stipulazione di un contratto di mutuo ipotecario in violazione dell’art. 216, comma 3, legge fallimentare, che punisce la condotta di bancarotta preferenziale, non dà luogo a nullità per illiceità di causa, ai sensi del citato art. 1418 c.c., ma costituisce il presupposto per la revocazione degli atti lesivi della par condicio creditorum.

Tribunale Ancona sez. I, 23/10/2019, n.1798

L’avvenuta consegna del denaro dal mutuante al mutuatario

L’utilizzo di somme da parte di un istituto di credito per ripianare la pregressa esposizione debitoria del correntista, con contestuale costituzione in favore della banca di una garanzia reale, costituisce un’operazione meramente contabile in dare ed avere sul conto corrente, non inquadrabile nel mutuo ipotecario, il quale presuppone sempre l’avvenuta consegna del denaro dal mutuante al mutuatario; tale operazione determina di regola gli effetti del pactum de non petendo ad tempus, restando modificato soltanto il termine per l’adempimento, senza alcuna novazione dell’originaria obbligazione del correntista.

Cassazione civile sez. I, 05/08/2019, n.20896

La clausola abusiva del contratto di mutuo ipotecario

La clausola del contratto di mutuo ipotecario che prevede che il credito sia espresso in valuta estera e il rimborso sia effettuato in euro è da considerarsi abusiva, perché non limita il rischio di cambio per il consumatore.

Pertanto, il giudice nazionale investito di una domanda di esecuzione forzata di un contratto di mutuo ipotecario, stipulato tra un professionista e un consumatore sotto forma di atto notarile direttamente esecutivo, deve poter accertare l’abusività delle clausole e sospendere l’esecuzione forzata.

Ad affermarlo è la Corte di giustizia dell’Unione europea che, interpretando la direttiva 93/13/CEE concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori, amplia così la tutela del consumatore riconoscendo una sospensione degli effetti dell’esecuzione forzata e mettendolo al riparo dai cambi di valore della valuta.

Corte giustizia UE sez. VIII, 26/06/2019, n.407

Revocatoria fallimentare e mutuo ipotecario

Quando il mutuo ipotecario risulti stipulato dalle parti a copertura di un’esposizione debitoria pregressa del mutuatario poi fallito, il Curatore fallimentare, sussistendone i presupposti, ha la possibilità di agire in revocatoria ed impugnare l’intera operazione per farne dichiarare, non la nullità per violazione di norme imperative ovvero la simulazione, ma l’inefficacia (in quanto negozio in frode ai creditori concorsuali e non in frode alla legge); in questo caso l’operazione sarebbe diretta, per un verso, a estinguere con mezzi anormali le precedenti obbligazioni gravanti sul beneficiario delle somme mutuate e, per altro verso, a trasformare pregresse esposizioni chirografarie in ipotecaria costituendo una garanzia per i debiti preesistenti del medesimo in favore di alcuni suoi creditori a scapito degli altri.

Tribunale Perugia sez. III, 20/06/2019, n.979

Rischio della alterazione dei rapporti tra creditori chirografari 

Nell’ipotesi di alterazione dei rapporti tra i creditori chirografari realizzata attraverso la concessione di un mutuo ipotecario destinato all’estinzione di un preesistente debito chirografario del mutuatario verso il mutuante, con conseguente differimento dell’esigibilità della relativa prestazione, si pone il quesito se questo profilo dell’operazione risulti in sé stesso assorbito dal meccanismo rimediale dell’azione revocatoria (in tal caso non residuando spazio alcuno per la valutazione dell’eventuale nullità dell’operazione fraudolenta per i creditori); o se non debba invece indagarsi se l’operazione non integri un tentativo di recupero dell’impresa in crisi, che si manifesti plausibile, o per contro si risolva in artificiale mantenimento in vita di un’impresa ormai decotta o comunque sprovvista della possibilità di onorare il debito contratto (cfr. gli artt. 217, n. 4 e 218 l. fall.), in tal caso venendo in rilievo la possibile nullità dell’intera operazione.

Con riferimento alla medesima operazione intesa a evitare che un’ipoteca introdotta a garanzia di un debito chirografario pregresso venga fatta oggetto di revoca, si pone l’interrogativo se il differimento nel tempo del dies di decorrenza della revocatoria delle ipoteche contestuali costituisca un profilo facente sostanzialmente parte della struttura e della funzione della operazione o, per contro, una semplice sua ricaduta accidentale, quando non propriamente occasionale.

Cassazione civile sez. I, 14/06/2019, n.16081

Rogito di un mutuo ipotecario

Il notaio officiato del rogito di un mutuo ipotecario da erogare da una banca non è responsabile dell’erronea identificazione del destinatario del finanziamento, presentatosi con le generalità indicate in un documento di identità falso, se ha verificato la loro corrispondenza con quelle menzionate nella documentazione approntata dall’istituto di credito in vista della stipula.

Cassazione civile sez. III, 29/05/2018, n.13362



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6 Commenti

  1. Una delle garanzie richieste per il mutuo ipotecario è la polizza assicurativa. Potete spiegarmi meglio come procedere? La banca può vincolare l’erogazione di un mutuo alla sottoscrizione di una polizza assicurativa?

    1. Attenzione a non fare confusione o a lasciarti convincere dalla banca su ciò che devi o non devi fare con l’assicurazione. Innanzitutto, devi tenere presente che l’unica polizza obbligatoria da sottoscrivere quando si stipula il mutuo è quella contro l’incendio e lo scoppio dell’immobile, a tutela del bene posto a garanzia del finanziamento. Per il resto, la legge ha stabilito che un istituto di credito non può vincolare l’erogazione di un mutuo alla sottoscrizione di una polizza assicurativa.Quello che, invece, può fare la banca è proporre delle coperture assicurative facoltative, come quelle sulla vita, sulla perdita di lavoro, ecc. A patto, però, che offra al cliente la possibilità di scegliere tra almeno tre soluzioni diverse e che accetti che il mutuatario si appoggi ad una compagnia esterna all’istituto di credito o al gruppo a cui esso appartiene. In altre parole, il cliente si può rivolgere a chi vuole, dove trova maggiore convenienza e non è tenuto ad accettare la proposta assicurativa della banca. Il mutuatario ha 10 giorni lavorativi per decidere dalla data in cui ha ricevuto la proposta della banca.Detto questo, la polizza assicurativa a garanzia del mutuo ipotecario può essere sottoscritta da chiunque sia residente in Italia ed abbia tra 18 e 70 anni. Richiede il pagamento di un premio da corrispondere a rate oppure in soluzione unica anticipata. In cambio, la compagnia si impegna a versare un indennizzo se si dovesse verificare uno degli eventi assicurati (incendio, scoppio, morte, perdita di lavoro, ecc.).Se il mutuo viene estinto anticipatamente, la compagnia è tenuta a restituire al contraente la parte di premio non goduta. Se, al contrario, il mutuo viene surrogato, alla scadenza della polizza occorrerà sottoscriverne una nuova.Per quanto riguarda i costi, e stando ai valori medi registrati nell’ultimo periodo, avere una polizza assicurativa a garanzia del mutuo ipotecario significa pagare dal 2,5% al 6,5% in più sull’intero valore del finanziamento. Tutto dipende da ciò che si assicura, dai massimali, dalla durata della polizza e dalla compagnia stessa.

  2. Buongiorno a tutti voi della legge per tutti. mi potete spiegare se posso estinguere anticipatamente un mutuo ipotecario?Come bisogna calcolare il tasso di mora?

    1. Per il cliente può essere una soluzione conveniente quando ha la disponibilità economica per farlo. Ma per la banca può rappresentare una perdita sugli interessi che avrebbe incassato se il finanziamento fosse rimasto della durata prevista dal contratto. Non ti aspettare che l’istituto di credito faccia finta di niente e rinunci a quel guadagno: tra le garanzie per il mutuo ipotecario (garanzie per la banca, ovviamente) c’è una penale prevista nel contratto che varia dall’1% al 4% del debito residuo a seconda della durata del mutuo e dello stesso istituto. Significa che la penale sarà maggiore se si decide di estinguere il mutuo con molto anticipo e viceversa.Se, invece, il mutuatario ha l’abitudine di pagare ma di farlo in ritardo, il contratto prevede di solito un’altra garanzia per la banca che consiste nell’applicazione del tasso di mora. Altro non è che una penale da applicare al valore della rata, un interesse sul capitale ricevuto che non deve per forza rispettare le quotazioni degli interessi fissati al momento della stipula del contratto.
      Per calcolare il tasso di mora bisogna rispettare questa formula:Importo dovuto x tasso di mora x numero di giorni di interessi maturati : 365 (anche negli anni bisestili).
      Il tasso di mora viene stabilito dalle singole banche. In base alle normative antiusura, nel 2019 non può superare l’8%. Tieni conto, però, che in base alla politica della tua banca e all’interesse pattuito sul capitale, il tasso di mora può essere più basso.La penale, dunque, viene applicata ogni volta che il cliente è in ritardo con il pagamento di una rata del mutuo. Più passa il tempo (anche in termini di giorni, non di mesi) più sarà alta la cifra da corrispondere. Ad ogni modo, l’istituto è tenuto a inviarti un richiamo tramite raccomandata a/r entro 30 giorni dalla data di scadenza della rata non versata. Trascorso quel mese, se non hai ancora pagato, parte in automatico la mora per tutti i giorni di ritardo.

  3. Ho parlato con un mio amico banchiere e mi ha detto che l’ipoteca non è l’unica garanzia che la banca può chiedere per un mutuo ipotecario. Mi ha detto che tra le tutele più comuni scelte dalle banche c’è anche la fideiussione. Ma poi non è riuscito a farmi capire bene come funziona. Mi potete chiarire di cosa si tratta? Grazie

    1. Consiste nel chiedere ad una terza persona di garantire per chi richiede il finanziamento. Di solito si tratta di un parente che accetta di intervenire nel caso in cui il mutuatario non rispettasse le scadenze delle rate. La fideiussione viene richiesta soprattutto quando l’importo del mutuo supera il massimo che può essere richiesto, cioè l’80% circa del valore dell’immobile da acquistare oppure quando il richiedente non ha un posto di lavoro fisso, cioè ha un contratto atipico.
      Il fideiussore, dunque, interviene quando: c’è grave ritardo o mancato pagamento delle rate del mutuo; il mutuatario ha presentato della documentazione non veritiera al momento di stipulare il mutuo (false garanzie, buste paga contraffatte, ecc.). In casi come questi, la banca può chiedere al fideiussore l’immediato pagamento della quota per la quale si è impegnato, ricorrendo – se necessario – ai suoi beni (stipendio, proprietà immobiliari, ecc.).

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