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Condominio con due scale: pagano entrambe per la ristrutturazione?

4 Agosto 2020
Condominio con due scale: pagano entrambe per la ristrutturazione?

Ripartizione spese condominiali in un edificio costituito da più scale.

Spesso, succede che un condomino sia dotato di due o più scale. A volte, a ciascuna di queste corrisponde un diverso fabbricato, altre volte si tratta dello stesso edificio. In tali ipotesi, si pone il problema della ripartizione delle spese. 

In particolare, ci si chiede se, in un condominio con due scale pagano entrambe per la ristrutturazione.

La risposta dipende – come spesso succede quando si ha a che fare con questioni legali – dalle circostanze concrete, dal tipo di costruzione e dall’utilità che dette spese determinano per le due scale. 

La regola generale in materia di criteri di calcolo spese condominiali è quella secondo cui ciascun condomino partecipa secondo millesimi o, in alternativa, in base al maggior uso che questi faccia del servizio o del bene comune (si pensi all’ascensore per i condomini degli ultimi piani). Il tutto viene sinteticamente rappresentato dalle tabelle millesimali allegate al regolamento.

Il terzo comma dell’articolo 1123 codice civile regola l’ipotesi per la quale stiamo discutendo in questo articolo ossia la ripartizione delle spese condominiali in caso di edifici con più scale. 

In particolare, si stabilisce che, quando un edificio è dotato di più scale, cortili, lastrici, opere ed impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio stesso (cosiddetto condominio parziale) le spese sono poste a carico del gruppo di condomini che in concreto ne trae utilità.

Tali spese non possono dunque essere poste a carico anche dei condomini che non ne traggono utilità [1].

Pertanto, ad esempio, le spese relative:

  • al riscaldamento condominiale, non gravano sulle unità immobiliari che non ne usufruiscono perché non servite dall’impianto [2];
  • all’adeguamento dell’impianto elettrico, non gravano sui condomini non allacciati alla rete elettrica [3];
  • al rifacimento del terrazzo di copertura dell’edificio, non gravano sui negozi posti al di fuori dell’edificio condominiale [4].

Questo significa che in un palazzo con più scale, le spese di ristrutturazione che riguardano solo una scala vengono sostenute unicamente dai condomini con le abitazioni situate in tale ala dell’edificio. 

Un unico edificio è diviso in due sezioni con due scale diverse, coperte entrambe dal medesimo terrazzo (lastrico solare). Le spese di ristrutturazione, in questo caso, vanno spalmate tra gli appartenenti ad entrambe le scale, in quanto l’area in questione funge da copertura per l’intero edificio. Opposta sarebbe la soluzione se si dovesse trattare di un condominio costituito da due diversi corpi di fabbrica, ciascuno con una propria e autonoma copertura: in tale ipotesi, infatti, la ristrutturazione della terrazza che sovrasta la scala A sarà sostenuta dai condomini della scala A, e viceversa.

Questo criterio di divisione delle spese condominiali – comunemente chiamato «ripartizione secondo l’uso separato» – è spesso usato per la ristrutturazione delle tubature verticali, ascensori, scale, dove le spese sono ripartite tenendo conto che le opere destinate ad una scala, o ad una tubatura, sono sostenute dalle unità immobiliari che sfruttano quella scala e quella tubatura; non possono quindi essere poste a carico degli appartamenti che utilizzando altre scale ed altre tubature (suddivisione verticale degli edifici, dove ciascun gruppo sostiene le spese per i propri servizi). Pertanto, per spese straordinarie relative ad una sola scala (la sostituzione del corrimano, ad esempio), è possibile indire un’assemblea invitando solo il gruppo di condomini interessato.

Ultime sentenze in materia di ripartizione delle spese tra più scale

Condominio parziale per negozio e fabbricato che condividono solo alcune parti comuni

Qualora un immobile, nel caso di specie un negozio, condivida con il restante fabbricato alcune parti comuni, quali l’area di sedime, i muri maestri e le fondazioni, il tetto, con esclusione di altre parti del fabbricato, ad esempio le scale ed alcuni impianti, deve rilevarsi che il fabbricato ed il negozio costituiscono un condominio parziale e soggiacciono, relativamente a dette parti ed alla loro amministrazione e tutela, alla normativa che riguarda il condominio di edifici.

Corte appello Venezia sez. II, 08/07/2019, n.2826

Condominio con più lastrici solari: criteri di ripartizione delle spese di manutenzione tra condomini

In tema di condominio, l’art. 1123 c.c. detta un criterio generale di ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Fanno eccezioni i casi in cui vi siano più lastrici solari, scale etc poichè in tal caso le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. In ogni caso, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. L’art. 1126 c.c. è dedicato invece ai lastrici di uso esclusivo di un condomino.

Tribunale Grosseto, 21/08/2017, n.864

Anche con un condominio cosiddetto minimo, l’unità immobiliare in comunione ha diritto ad un solo rappresentante

Anche in presenza di un c.d. condominio minimo, l’unità immobiliare in comunione (compresa nel condominio minimo) ha diritto ad un solo rappresentante, il quale partecipa all’assemblea del condominio minimo rappresentando tutta la comunione e, quindi, anche i comunisti in minoranza che non hanno votato per il rappresentante stesso. Tale criterio trova applicazione anche quando la delibera del condominio minimo debba essere adottata all’unanimità, come nel caso di approvazione di criteri derogatori alla disciplina legale dettata dagli artt. 1123, comma 1, e 1124 c.c. in tema di ripartizione delle spese di pulizia delle scale.

Cassazione civile sez. II, 12/06/2017, n.14584

Illegittima la tabella millesimale che addebita le spese di pulizie delle scale ai proprietari dei locali aventi accesso autonomo alla pubblica strada

In tema di ripartizione delle spese per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio, l’applicazione del principio della prevalenza della funzionalità diretta, rispetto a quello della proprietà, impone di considerare come validamente e legittimamente formata la tabella millesimale, la quale escluda dalla contribuzione per le spese di pulizia e luce di scale/ascensore i proprietari dei locali aventi accesso autonomo alla pubblica strada. 

Tribunale Macerata, 18/10/2018, n.1215

I proprietari dei locali terranei dello stabile condominiale partecipano alla ripartizione delle spese di manutenzione dell’androne.

Ove nell’edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall’androne e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti – in difetto di difformi clausole del regolamento di condominio – a concorrere alle spese di manutenzione (ed, eventualmente, di ricostruzione) dell’androne e delle scale, in rapporto e proporzione all’utilità che anche essi possono, in ipotesi, trarne quali condomini, e ciò sia avuto riguardo all’uso, ancorché ridotto, che possono fare dell’androne e delle scale per accedere, come è loro diritto, nei locali della portineria e al (etto o lastrico solare, sia avuto riguardo all’obbligo e alle connesse responsabilità che anch’essi hanno, quali condomini, di prevenire e rimuovere ogni possibile situazione di pericolo che possa derivare alla incolumità degli utenti dalla inefficiente manutenzione dei suddetti beni comuni.

In sostanza, costituendo l’androne una parte comune dell’edificio, le spese per la sua manutenzione non possono che gravare su tutti i condomini, con ripartizione delle stesse – ai sensi dell’art. 1123 co. 1 cod. civ. – in proporzione alle rispettive quote millesimali di ciascun comproprietario, che indubbiamente può servirsi del suddetto luogo di transito, traendo dallo stesso le corrispondenti utilità quanto meno in funzione della conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio.

Tribunale Bari sez. III, 05/07/2018, n.2873

La regola sulla ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione delle scale è applicabile per analogia anche a quelle per l’ascensore già esistente

In tema di condominio di edifici, la regola posta dall’art. 1124 cod. civ. relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione (oltre che di manutenzione) delle scale è applicabile per analogia, ricorrendo identica “ratio”, alle spese relative alla ricostruzione (e manutenzione) dell’ascensore già esistente, con l’ulteriore specificazione che la disciplina legislativa in “subiecta materia” (artt. 1123 – 1125 cod. civ.) è, suscettibile di deroga mediante un accordo unanime di tutti i condomini, avente valore negoziale.

Tribunale Milano sez. XIII, 19/09/2017


note

[1] Cass. 2 marzo 2016 n. 4127, Cass. 2 febbraio 1995 n. 1255.

[2] Cass. 3 ottobre 2013 n. 22634

[3] App. Roma 29 novembre 2013 n. 6464

[4] Trib. Roma 24 ottobre 2013 n. 21234.


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