L’esperto | Articoli

Casa vacanza: ultime sentenze

16 Marzo 2021
Casa vacanza: ultime sentenze

Nozione di privata dimora; immobile adibito a casa di vacanza abitato soltanto in determinati periodi dell’anno; truffa online per affitto di immobile non disponibile; violazione di domicilio.

Vendita di una casa vacanza in una località turistica

Nella vendita immobiliare, il certificato di abitabilità integra un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento, ma anche della normale commerciabilità del bene. Nel caso in cui esso sopraggiunga alla compravendita, il suo successivo rilascio esclude la possibilità che si configuri l’ipotesi di vendita di aliud pro alio e di ritenere l’originaria mancanza di per sé sola fonte di danni risarcibili.

Nel caso di specie, relativo alla vendita di una casa vacanza in una località turistica, il Tribunale ha escluso ogni tipo di responsabilità in capo al venditore, risultando agli atti del processo il rilascio dell’agibilità, la cui disciplina nel frattempo è stata modificata dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 222 del 2016, che ha introdotto la segnalazione certificata di agibilità.

Tribunale Salerno sez. II, 23/01/2020, n.345

Clausole limitanti l’esercizio del diritto di proprietà esclusiva

In tema di condominio negli edifici, ai fini dell’opponibilità al terzo acquirente delle clausole limitanti l’esercizio del diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, le condizioni alternativamente richieste sono: che il regolamento sia richiamato nel contratto di compravendita, unitamente alle singole clausole costitutive dello ius in re aliena gravante sull’immobile che ne forma oggetto; che, prima della trascrizione del contratto di compravendita concluso dal terzo acquirente, sia stato trascritto il regolamento contrattuale, con la specifica menzione anche delle relative clausole limitative; ciò in quanto, qualificandosi simili pesi gravanti sulla singola unità abitativa come servitù atipiche reciproche, trova applicazione la relativa disciplina in tema di trascrizione.

(Nel caso di specie, il giudice adito ha rigettato la domanda proposta dal Condominio nei confronti di un condomino e diretta a far cessare l’uso dell’appartamento adibito a “casa vacanze” in quanto in contrasto con una disposizione del regolamento condominiale contrattuale che vieta di destinare gli appartamenti, tra le varie attività, anche alle “case d’alloggio“).

Tribunale Roma, Sezione 5, Civile, Sentenza, 25/06/2020, n. 9105

La permanenza continuativa nell’immobile

Ai fini della configurabilità del reato previsto dall’art. 614 c.p., integra la nozione di privata dimora l’immobile adibito a casa di vacanza abitato soltanto in determinati periodi dell’anno. (In motivazione, la Corte ha chiarito che non è necessaria ad integrare la nozione in parola la permanenza continuativa nell’immobile dell’avente diritto, essendo sufficiente un suo utilizzo “stabilmente ricorrente” per lo svolgimento di manifestazioni della vita privata al riparo da intrusioni esterne).

Cassazione penale sez. V, 04/07/2019, n.37875

Annuncio on-line di casa vacanza

Non può rispondere di truffa relativa ad un annuncio on-line di casa vacanza, in realtà non disponibile ma per cui sia stato versato un acconto, colui che, al di là della pacifica circostanza di essere l’effettivo titolare della carta Poste pay sulla quale è stata operata la ricarica,  non sia collegabile con la persona di sesso femminile  presentatasi telefonicamente, potendo la carta stessa essere stata oggetto di clonazione da parte di altri; o anche ipotizzando che abbia messo la carta volontariamente a disposizione di terzi, da tale contributo, di per sé, non è desumibile un’ effettiva coscienza e conoscenza dello specifico utilizzo fraudolento che del detto strumento di pagamento poi sarebbe stato fatto.

Tribunale Napoli sez. I, 02/11/2018, n.10338

La segnalazione certificata di inizio attività di casa vacanza

È illegittimo il provvedimento col quale il Comune annulla il silenzio-assenso formatosi sulla segnalazione certificata di inizio attività di casa vacanza in forma non imprenditoriale e vietato la prosecuzione dell’attività, richiamando le circolari della Regione Lazio che suggeriscono a tutti i comuni del Lazio di emettere provvedimenti di sospensione di tali pratiche senza consentire l’inizio delle relative attività nelle more dell’approvazione delle modifiche al regolamento regionale n. 8 del 7 agosto 2015, annullato parzialmente con sentenza del Tar Lazio, sez. I ter, n. 6755 del 13 giugno 2016; invero l’annullamento parziale del regolamento regionale non determina un vuoto normativo e non preclude affatto l’esercizio dell’attività in forma non imprenditoriale ma, al contrario, la rende più libera in quanto “alleggerita” dai limiti e restrizioni imposti dalle norme annullate.

T.A.R. Latina, (Lazio) sez. I, 23/02/2018, n.83

Immobile della fondazione adibito a casa vacanza

Paga l’Imu l’immobile di proprietà della fondazione concesso in locazione, dietro pagamento di corrispettivo, con la formula casa vacanze. E non rileva la circostanza che i conduttori siano gruppi organizzati operanti nel turismo sociale.

Commissione Tributaria provinciale, Sondrio, Sezione 2, Sentenza, 08/06/2018, n. 70

Realizzazione di volumetrie destinate a residenze turistiche

L’elemento distintivo delle case per abitazione dalle case per vacanze è solo un elemento successivo e flebile, consistente nell’eventuale diverso uso che di esse, in concreto, faccia l’utilizzatore.

Consiglio di Stato, Sezione 4, Sentenza, 28/06/2018, n. 3979

Esercizio dell’attività recettizia extralberghiera a vantaggio di quella alberghiera

Sono illegittime, per violazione delle norme a tutela della concorrenza e del mercato e perché non sorrette da motivi imperativi di interesse generale, le seguenti disposizioni del regolamento della regione Lazio, 7 agosto 2015 n. 8, che limitano l’esercizio dell’attività recettizia extralberghiera a vantaggio di quella alberghiera: a) l’imposizione a case vacanze e B&B, gestiti in forma non imprenditoriale, di periodi di chiusura obbligatoria rispettivamente di 100 e 120/90 giorni; b) l’attribuzione ai Comuni della facoltà di imporre specifici periodi di chiusura alle sole strutture gestite in forma non imprenditoriale a seguito di valutazioni legate al fabbisogno economico; c) l’attribuzione a Roma Capitale della facoltà di individuare zone del proprio territorio da destinare all’apertura di ostelli per evitare una eccessiva concentrazione di strutture in determinate zone urbane; d) l’imposizione alle case vacanza di contratti di affitto della durata minima non inferiore a 3 giorni e di vincoli dimensionali delle strutture in termini di metratura minima obbligatoria di alcuni spazi, prescrivendo onerosi (e a volte materialmente impossibili) obblighi di adeguamento anche alle strutture esistenti.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. I, 13/06/2016, n.6755

Lavori di ristrutturazione di una porzione di immobile

In tema di detraibilità dell’i.v.a. sulle fatture dei lavori di ristrutturazione di una porzione di immobile avente destinazione catastale abitativa A/2, ma in concreto utilizzato per lo svolgimento di attività “casa vacanza”, dev’essere qualificato come bene strumentale, proprio perchè bisogna partire dal presupposto che la valutazione della strumentalità di un acquisto rispetto all’attività imprenditoriale va effettuata in concreto, non già in termini puramente astratti. Così si esclude che la detrazione dell’i.v.a. possa essere negata in forza dell’astratta classificazione catastale dell’immobile, dando prevalenza sulla concreta destinazione.

Cassazione civile sez. trib., 23/03/2016, n.5717

Regolamento condominiale

Il divieto, contenuto nel regolamento condominiale avente natura contrattuale, di utilizzare le porzioni immobiliari quali affittacamere si estende anche all’attività di casa vacanza.

Tribunale Roma, 19/04/2016

Immobile residenziale adibito a casa vacanza: si realizza un mutamento di destinazione d’uso?

Ai sensi dell’art. 3 della l.r. Campania n. 17/2001, la “casa vacanza”, da un punto di vista urbanistico, è un immobile di tipo residenziale (non alberghiero), la cui peculiarità è quella di poter essere dato in locazione ai turisti. La suddetta finalità, connotata peraltro dall’assenza di prestazione di servizi di tipo alberghiero, non ne comporta l’assunzione di una autonoma destinazione, diversa da quella residenziale e, pertanto, rilevante ai fini urbanistici.

Sicché, ove un immobile residenziale venga adibito a “casa vacanza” non si realizza un mutamento di destinazione d’uso ed i relativi interventi ( finalizzati a consentire il richiamato utilizzo) non integrano di per sé “mutamento di destinazione d’uso” urbanisticamente rilevante, tale da qualificare gli stessi, solo per tale fatto, una ristrutturazione edilizia.

TAR Salerno, Sezione 1, Sentenza, 08/03/2013, n. 598

Contratto di appalto per l’edificazione di villaggio turistico che comprende case vacanza

Ove sia  comprovato  che  si  versi  in ipotesi di contratto di appalto per la edificazione di  villaggio  turistico che comprenda case vacanza e non case di civile abitazione,  non  puo’  essere  applicata  l’aliquota  Iva  del  4%  al contratto in  questione  non  sussistendo  i  requisiti  di cui all’art. 13, L 02.07.1949, n.  408,  che  dispone che si tratti solo di costruzioni destinate al prevalente uso abitativo.

Commissione Tributaria regionale, Sezione 31, Sentenza, 27/01/2009, n. 104



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

10 Commenti

  1. Buongiorno. Ho intenzione di avviare un’attività di affittacamere in condominio. Ho un po’ di domande prima di procedere. Voglio essere in regola e conoscere in anticipo quali possono essere i limiti e gli ostacoli frapposti dall’amministratore o dall’assemblea, quali autorizzazioni è necessario raccogliere prima di lanciarmi in questa attività di casa vacanze. Grazie in anticipo

    1. Per aprire una casa vacanze non devi chiedere l’autorizzazione al condominio né fare comunicazioni preventive all’amministratore. Del resto il codice civile consente a chiunque di far ciò che vuole della proprietà che gli appartiene e la Costituzione garantisce la libertà di iniziativa economica. Se è vero che puoi iniziare ad avviare l’attività di affittacamere senza chiedere il consenso dell’assemblea, farai bene però a verificare che non vi siano divieti contenuti nel regolamento di condominio. Solo questo potrebbe impedire ai proprietari l’uso delle proprie unità abitative secondo particolari scopi. E non solo: perché il divieto possa valere è necessario che:
      il regolamento sia stato approvato all’unanimità, ossia col consenso di tutti i condomini (e non solo quelli presenti in assemblea);
      in caso di successive vendite dell’appartamento, il regolamento sia stato trascritto nei registri immobiliari o allegato o semplicemente richiamato nell’atto di vendita.
      La giurisprudenza ha detto che l’attività di affittacamere non comporta un mutamento della destinazione d’uso dell’appartamento; per cui essa è lecita anche quando il regolamento genericamente vieti l’utilizzo delle unità abitative per fini differenti dalla civile abitazione.

    2. Potrebbe succedere che il regolamento di condominio contenga clausole generiche che, senza menzionare il divieto di realizzare una casa vacanze, stabiliscano però un limite ai rumori, al traffico di clienti e comunque a tutte le attività che mettono a rischio la tranquillità, il decoro e la sicurezza dei residenti. Bisogna allora chiedersi se in tale clausola – che comunque andrà anch’essa approvata all’unanimità per essere valida – si può ritenere compreso anche un divieto per gli affittacamere. La risposta dei giudici è stata negativa: non si può, in via automatica e presuntiva, ritenere che le case vacanza pregiudichino la serenità e il quieto vivere dei condomini. Bisogna darne prova. Se non si riesce a dimostrare che l’andirivieni di estranei nel palazzo turba il riposo dei residenti e può pregiudicare il palazzo allora non ci può essere alcuno stop. Al contrario l’inibitoria scatta laddove vi sia «una frequenza giornaliera plurima» di ospiti della casa vacanze sulle scale e nell’androne dell’edificio che rendano intollerabile la vita all’interno del palazzo.
      Secondo il tribunale di Roma, non c’è dubbio che il regolamento all’unanimità può limitare poteri e facoltà dei proprietari in nome dell’utilità comune. Ma le norme che impongono restrizioni alla destinazione degli immobili non possono essere generiche, anzi vanno interpretate in modo rigoroso. Quindi se non c’è un esplicito riferimento agli affittacamere, l’interdizione può scattare solo se si accerta – in concreto – che i turisti fanno rumore o impediscono il pari uso dei beni comuni ai condomini (ad esempio tenere sempre occupato l’ascensore).

  2. Ho una bellissima villa in un luogo turistico ma non posso abitarci perché è distante la location in cui si trova dal luogo in cui sono residente. Posso aprire una casa vacanze sfruttando la mia abitazione per ricavarne qualcosa? Che differenza c’è tra casa vacanze, bed&breakfast e affittacamere?

    1. I bed and breakfast necessitano di un’attività ristorativa (seppur minima) da parte del titolare, consistente nella preparazione della colazione. Gli esercizi di affittacamere, invece, sono strutture composte da non più di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile nei quali sono forniti alloggio e, eventualmente, servizi complementari. La casa vacanze, invece, è una semplice casa arredata lasciata a disposizione degli affittuari: non ci sono i limiti abitativi degli affittacamere, né gli obblighi ristorativi del bed&breakfast. Da tanto deriva la maggiore semplicità di aprire una casa vacanze rispetto ad altra struttura ricettiva, come appunto il b&b.La casa vacanze è, inoltre, ben diversa dalle strutture come alberghi e pensioni. Secondo i giudici, mentre gli alberghi esercitano attività economiche, organizzate per la produzione, la commercializzazione, l’intermediazione e la gestione di prodotti e servizi (quali gli stabilimenti balneari), le case vacanze sono immobili che hanno uso esclusivamente abitativo, da parte del proprietario o di chi ne abbia la disponibilità; uso che può essere stabile, nel caso di utilizzatori residenti, ovvero stagionale, nel caso di utilizzatori non residenti sul posto. Gestire un albergo o un hotel, quindi, è un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti, con le conseguenze economiche e fiscali che ne derivano; al contrario, aprire una casa vacanze non è necessariamente un’attività d’impresa (a meno che non lo diventi; si leggano i paragrafi successivi).

  3. Per arrivare a più clienti possibili io ho messo il mio appartamento in affitto come casa vacanza sul web, ricorrendo all’uso dei portali dedicati a mettere in contatto i proprietari degli immobili con i turisti, come Booking, Homelidays, Homeaway e Airbnb. Sinceramente, posso dire di essermi trovato bene e aver raggiunto una più ampia platea di clienti

  4. Vorrei arrotondare lo stipendio che di questi tempi è meglio mettere qualcosa da parte visto che con questo coronavirus la mia famiglia ha risentito dell’incasso della retribuzione lavorativa e adesso vorrei provare a sfruttare la casa che abbiamo inutilizzata per creare qualcosa di redditizio. Ho letto di alcune case vacanze e ho pensato che questa soluzione può essere un’opportunità per avere un’altra piccola entrata utile. Cosa dice la legge a proposito delle case vacanze? Cosa serve per aprire una casa vacanze?

    1. Secondo la legge, sono case e appartamenti per vacanze gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi. Le case vacanze, quindi, sono strutture ricettive al pari degli alberghi, degli ostelli e dei campeggi, con la caratteristica, però, di essere destinati a tempo determinato, solo per alcune stagioni, alla locazione per i turisti. Le case vacanze, inoltre, a differenza delle classiche strutture alberghiere, non necessitano di personale né di servizi ristorativi, e non sono sottoposte a vincolo di destinazione da parte delle leggi regionali: ciò significa che il proprietario dell’immobile è libero di farne ciò che vuole, tanto di utilizzarlo per sé così come di fittarlo ad altri.
      Per aprire una casa vacanze, in realtà, non serve molto: poiché si tratta di un’attività meramente ricettiva, priva di personale e di servizi centralizzati, ciò che è sufficiente è avere un immobile da fittare a terzi. Qualsiasi abitazione va bene, non essendo necessario che essa sia fornita di un numero minimo di camere oppure abbia particolari caratteristiche. È chiaro, però, che debba essere a norma, nel senso che deve essere completamente agibile e abitabile (e, pertanto, munita di bagno e cucina). Il fatto, poi, che le case vacanze non siano soggette a vincolo di destinazione fa sì che il proprietario non debba richiedere alcun permesso specifico. Qualche adempimento va comunque fatto. Innanzitutto, è opportuno segnalare alla questura territorialmente competente l’apertura di una casa vacanze. Si tratta di un adempimento da farsi senza formalità, solo ai fini conoscitivi per l’autorità. Secondo la legge, poi, i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, comprese quelle che forniscono alloggio in tende, roulotte, nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, possono dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d’identità o di altro documento idoneo ad attestarne l’identità secondo le norme vigenti. Per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l’esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare. Entro le ventiquattro ore successive all’arrivo, i gestori delle predette strutture (e, quindi, anche delle case vacanze) devono comunicare alle questure territorialmente competenti le generalità delle persone alloggiate. In concreto, si tratta di trasmettere, anche a mezzo fax o con strumenti informatici, una scheda contenente le generalità delle persone ospitate. In questo modo, l’autorità di pubblica sicurezza saprà che quelle determinate persone hanno alloggiato presso la casa vacanze.

  5. Alcuni miei parenti mi hanno chiesto di trascorrere le loro ferie di settembre nella casa che ho libera da un po’. Io vorrei offrirgli la mia abitazione per qualche giorno, mi sembra assurdo mandarli in albergo o in un altro luogo a pagamento quando la tua casa è libera. Anche per l’igiene, loro si spaventano ad andare altrove per questo maledetto coronavirus ed io non mi sento di negargli questo favore. Ora, visto che non prendo un centesimo da loro e visto che si tratta di una cortesia, cosa dovrei fare per essere in regola? Non serve un contratto in cui si attesta che ho prestato la mia casa ai miei parenti se si tratta di qualche giorno?

    1. Nel caso in cui tu voglia concedere gratis la casa vacanze ai tuoi parenti, fermi restando i limiti di durata massima del soggiorno, potrai stipulare un contratto di comodato d’uso gratuito. La registrazione di questo contratto, come abbiamo visto, assorbirebbe anche gli obblighi di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza. È la formula da adottare quando si tratta di un soggiorno prolungato, ad esempio la famiglia di tuo nipote viene a trascorrere stabilmente un mese di ferie a casa tua.C’è però un caso particolare che consente di offrire – sempre gratuitamente – la casa ai familiari senza necessità di porre in essere questi adempimenti. Quando l’utilizzo dei locali è del tutto saltuario e avviene per brevi periodi, a titolo di favore e di ospitalità, si può ritenere che il proprietario rimane nel possesso e nella disponibilità personale dell’immobile e non la cede agli occupanti.Il contratto di comodato, invece, presuppone l’uso e il godimento esclusivo da parte del comodatario ma in questo caso ciò non risulterebbe aderente alla reale situazione di fatto e alla volontà delle parti sull’uso della casa, che è limitato, temporaneo e sporadico. Potrà trattarsi, in concreto, di un weekend o di una settimana programmata all’ultimo momento, oppure, se la tua casa vacanze è in città, del parente che ti telefona chiedendoti se può soggiornare da te un giorno o due quando arriva per motivi di lavoro.Quindi se l’utilizzo della casa da parte dei familiari è del tutto episodico e occasionale e deriva da una mera ospitalità concessa dal proprietario della casa, senza che ci sia, dunque, un uso esclusivo e continuativo dell’ospite, non c’è neppure l’obbligo di comunicazione all’autorità di Ps, sempre che l’occupazione sia limitata a periodi brevi e comunque inferiori a 30 giorni.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube