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Pulizia scale condominio: si può cambiare ditta senza assemblea?

6 Agosto 2020
Pulizia scale condominio: si può cambiare ditta senza assemblea?

L’amministratore condominiale può affidare la pulizia delle parti comuni ad un’altra impresa in totale autonomia?

Vivi in un condominio di 14 appartamenti. Da circa un anno, la pulizia dello stabile è affidata ad una ditta esterna affinché il lavoro venga svolto come si deve. Alcuni condomini, però, si sono lamentati e sostengono di trovare l’ambiente sporco o comunque poco curato. L’amministratore, quindi, decide di affidare l’incarico ad un’altra impresa. In questo articolo faremo il punto sulla pulizia delle scale del condominio: si può cambiare ditta senza assemblea? Non tocca ai condomini deliberare in proposito? Cosa prevede la legge? Bisogna fare una disdetta? Come vengono ripartite le spese? A quanto pare, l’affidamento dei servizi di pulizia, così come la loro sostituzione, non necessita dell’autorizzazione condominiale, ma rientra nei poteri dell’amministratore. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di analizzare la questione punto per punto.

Pulizia scale condominio: a chi spetta la decisione?

Il contratto per la pulizia delle scale del condominio (che comprende anche l’ascensore, il pianerottolo e l’androne) e per i servizi connessi (ad esempio, cambio di sacchi delle pattumiere giornaliero, disinfestazione, ecc.) rientra nella manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio. Una recente sentenza [1] ha sancito che la scelta dell’impresa di pulizie è uno dei compiti che spetta all’amministratore di condominio (in base alla proprie valutazioni), senza che sia necessaria un preventiva deliberazione dell’assemblea o una successiva ratifica. 

Nella prassi, tuttavia, accade spesso che la decisione di affidare la pulizia delle scale ad un’impresa esterna venga presa in assemblea, la quale, dopo aver valutato una serie di preventivi, delibera sull’affidamento dei servizi.

In assenza di specifiche maggioranze qualificate, la delibera si ritiene validamente assunta se:

  • in prima convocazione è stata adottata almeno dalla maggioranza degli intervenuti;
  • in seconda convocazione è stata votata da un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino per lo meno un terzo del valore millesimale dello stabile.

Pulizia scale condominio: si può cambiare ditta senza assemblea?

In base a quanto detto finora, l’amministratore di condominio può anche incaricare un’altra ditta delle pulizie qualora ritenga che la precedente abbia reso un servizio scadente. Le decisioni assunte dall’amministratore, quindi, vincolano tutti i condomini che, pertanto, non possono opporsi e saranno tenuti a pagare la propria quota millesimale, salva eventuale azione di risarcimento nei confronti dello stesso amministratore qualora risulti che questi abbia agito in conflitto di interesse o con negligenza.

Discorso a parte, invece, vale per ciò che riguarda l’amministrazione straordinaria. In tal caso, infatti, il capo condomino, prima di adottare qualsiasi decisione, deve ottenere l’autorizzazione dall’assemblea alla cui delibera dovrà attenersi senza margini di discrezionalità. 

Nel caso in cui le pulizie in condominio siano disciplinate con un contratto e non si intenda più rinnovarlo alla scadenza è necessario che l’amministratore invii alla ditta una disdetta entro il termine concordato all’interno del contratto di fornitura.

Pulizia scale condominio: come vengono ripartite le spese?

Come già spiegato poc’anzi, le scale sono considerate di proprietà comune. Ciò significa, in breve, che tutti i condomini devono contribuire alla pulizia e alla manutenzione.

Le spese per la pulizia delle scale affidata a una ditta esterna sono spesso oggetto di contrasti e dissapori. Secondo la giurisprudenza [2], la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale deve avvenire secondo l’altezza del piano. In poche parole, non contano né i millesimi né la destinazione dell’immobile (pensa, ad esempio, ad un appartamento usato come ufficio e non come abitazione). Ciò significa che chi vive al primo piano e ha un appartamento molto più grande pagherà di meno rispetto a chi vive all’ultimo piano in un appartamento più piccolo. La ragione è molto semplice: i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi, i quali, invece, non hanno alcuni bisogno di recarsi, ad esempio, al settimo piano ogni giorno.

In caso di manutenzione straordinaria delle scale, invece, la ripartizione delle spese avviene per metà in ragione dell’altezza del piano e per metà in base ai millesimi di proprietà dei singoli condomini. Quindi, i proprietari degli immobili siti sul medesimo piano pagheranno la stessa quota in relazione all’altezza, ma una quota diversa in rapporto ai millesimi del rispettivo appartamento.

Resta comunque fermo il regolamento condominiale che potrebbe stabilire modalità diverse di ripartizione delle suddette spese.

Pulizia scale condominio: possono farla i condomini?

Questa volta partiamo da un esempio.

L’assemblea condominiale decide di tagliare alcune spese e delibera la revoca dell’appalto affidato a terzi per la pulizia delle scale. Inoltre, pone tale incombenza su tutti i condomini che dovranno occuparsene personalmente a turno.

La pulizia delle scale fai da te, comunque, lascia il tempo che trova dato che molto spesso accade che qualche condomino la dimentichi o rifiuti di occuparsene personalmente. Tale comportamento è in ogni caso ammesso perché i condomini sono obbligati a contribuire alle spese per le pulizie delle scale, ma non a pulire personalmente gli spazi comuni.

Per questa ragione, la pulizia delle scale fatta a turno è ammessa, purché la decisione sia presa dall’assemblea condominiale a maggioranza assoluta, altrimenti la delibera è nulla.


note

[1] Trib. Milano, sent. n. 2198/2020 del 25.03.2020.

[2] Cass. sent. n. 29217/2018 del 13.11.2018.


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