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Sfratto per morosità: è dovuta anche l’indennità di preavviso?

8 Agosto 2020
Sfratto per morosità: è dovuta anche l’indennità di preavviso?

Per vari canoni arretrati ho avviato il procedimento per convalida di sfratto a carico del mio inquilino nel mese di aprile del 2019. A giugno, il conduttore mi inviava comunicazione di recesso dal contratto.

L’udienza era fissata per i primi di ottobre dell’anno scorso dove, in assenza della controparte, lo sfratto era convalidato. Era, altresì, stabilita la data di rilascio per fine mese, ritualmente rispettata dal conduttore che mi riconsegnava l’immobile. A questo punto, l’inquilino, oltre alle spese del procedimento, deve darmi anche i sei mesi di preavviso?

Gentile cliente, a proposito della locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione e dell’omesso pagamento del canone, la legge prevede che, trascorsi venti giorni dalla sua scadenza, tale circostanza possa essere considerata come motivo di risoluzione [1].

In particolare, la normativa in materia affida questo effetto al compimento del procedimento per convalida di sfratto [2], riconoscendo al conduttore, durante tale contenzioso, la possibilità di sanare la morosità in udienza, fino a quattro volte durante il quadriennio contrattuale. La legge precisa, altresì, che il pagamento della mora, secondo tali modalità, è sufficiente ad impedire la risoluzione del contratto [3].

Alla luce delle disposizioni appena descritte, dinanzi alla morosità, il contratto di locazione si intende risolto, se il conduttore, una volta intimato a pagare e citato davanti al giudice, non si presenta all’udienza fissata oppure, costituitosi, non sana l’arretrato oltre alle spese e agli interessi.

Quindi, nel caso esaminato, appare evidente che lo scioglimento del contratto è avvenuto in concomitanza con l’udienza dei primi di ottobre dell’anno scorso dove è stata conclamata la convalida dello sfratto, cui è contestualmente seguita la fissazione della data per l’esecuzione del rilascio dell’immobile per la successiva fine del mese.

Pertanto, è diventato irrilevante il recesso contrattuale manifestato dal conduttore nel mese di giugno, visto che la scadenza contrattuale, fissata dalla legge [4] a sei mesi dalla rinuncia, è stata, ampiamente, anticipata da quella sancita dalla conclusione del procedimento giudiziale descritto. Né d’altra parte il conduttore avrebbe potuto, legittimamente, rispettare il cosiddetto preavviso ed occupare l’immobile per i mesi successivi, visto la data per il rilascio stabilita dal magistrato ed indicata per la fine di ottobre dell’anno scorso.

Per queste ragioni, allo stato, attuale, l’inquilino inadempiente è tenuto a pagare solo tutti i canoni di locazioni non saldati e maturati sino alla data di riconsegna dell’immobile oltre agli interessi sugli stessi e alle spese del procedimento.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello


note

[1] Art. 5 L. 392/1978

[2] Artt. 657 e seg. cod. proc. civ.

[3] Art. 55 L. 392/1978

[4] Art. 3 L. 431/1998


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