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Condominio moroso: rischia la sospensione dei servizi?

6 Agosto 2020
Condominio moroso: rischia la sospensione dei servizi?

Mancato pagamento delle quote condominiali: si possono staccare acqua, gas e altri servizi?

Chi non paga le quote condominiali rischia, oltre a un decreto ingiuntivo, anche la sospensione dei «servizi condominiali suscettibili di godimento separato». A disporlo è il codice civile [1] con una norma che, tuttavia, ha destato parecchie perplessità in giurisprudenza. Cosa si intende infatti «servizi condominiali»? Si può, ad esempio, sospendere l’erogazione dell’acqua o la fornitura di riscaldamento? E soprattutto dopo quanto tempo scatta questa sanzione?

Sul primo punto, i giudici ne hanno dette di cotte e di crude, in assenza di maggiori chiarimenti da parte del legislatore. Il che ovviamente ha aperto un mare a una serie di sentenze tra loro contrastanti. 

Per stabilire dunque se e quando il condomino moroso rischia la sospensione dei servizi dobbiamo partire proprio dal dibattito che si è aperto in giurisprudenza e cercare di dipanare la matassa. 

Sospensione dei servizi condominiali: quando?

La legge dice che l’amministratore, qualora la morosità perduri da oltre sei mesi, può sospendere i servizi condominiali. Non viene spiegato da quando inizi a decorrere il semestre. Si può tuttavia ritenere che il punto di partenza sia da quando il condomino è consapevole del proprio dovere, il che fa coincidere questo momento con la richiesta di pagamento da parte dell’amministratore. Richiesta però che quasi sempre avviene in modalità informale, ossia con lettera semplice o email, strumenti questi che, come tutti sanno, non garantiscono la prova di una data certa. Quindi, è ben possibile ipotizzare che, per evitare facili contestazioni, i sei mesi decorrano dalla diffida scritta inviata dall’amministratore con raccomandata a.r. o con raccomandata consegnata a mano o con Pec.

Secondo altri, però, il semestre di “tolleranza” va conteggiato dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso.

La sospensione può avvenire anche se è già in corso una causa per il recupero del credito, ad esempio se è stato chiesto un decreto ingiuntivo contro il moroso o questi abbia presentato opposizione e sia ancora in corso il processo. 

Sospensione dei servizi condominiali: quali?

Vediamo ora quali sono i servizi condominiali che possono essere sospesi. La prima cosa che salta in evidenza è che la sospensione nei confronti del condomino non deve essere di pregiudizio per gli altri proprietari. Il che significa che si deve trattare di servizi suscettibili di «godimento separato», ossia che possono essere utilizzati da alcuni condomini e, nello stesso tempo, non da altri.

Ad esempio, è possibile privare il condomino inadempiente del diritto di accedere a taluni locali o servizi condominiali come il deposito delle biciclette, la piscina e i campi da tennis condominiali, il parcheggio quando questo è delimitato da una sbarra che si alza e si abbassa su comando da remoto (consegnando così le chiavi o il telecomando solo a chi è in regola con i pagamenti).

Non si può invece impedire il voto in assemblea ai condomini morosi, trattandosi di un diritto – e non di un servizio – del tutto sganciato dalla morosità ma collegato al semplice fatto di essere proprietari di un appartamento. Allo stesso modo, il moroso può esercitare i normali diritti di tutti gli altri proprietari come ad esempio la possibilità di chiedere all’amministratore la copia della documentazione contabile o degli estratti del conto corrente. 

Si può sospendere l’acqua o il riscaldamento?

Nei condomini con servizi centralizzati ci si è chiesto se si possa sospendere il moroso dal godimento dell’acqua o del riscaldamento. Il dubbio nasce dall’esigenza di tutelare la sopravvivenza del debitore, bene primario tutelato dalla Costituzione prima ancora del diritto di credito del condominio. 

Sul punto, si registrano opinioni discordanti. Fermo restando che anche la sospensione del servizio comune non escluderebbe la possibilità per il moroso di dotarsi di un proprio impianto autonomo, in modo da superare il problema, c’è stato qualche giudice che ha ritenuto illegittimo il comportamento dell’amministratore che abbia interrotto l’erogazione del servizio idrico e del riscaldamento [2]. 

Gli amministratori, per evitare contestazioni anche di tipo penale nei propri confronti, prima di procedere alla sospensione di servizi di primaria importanza per l’utente, hanno promosso un giudizio d’urgenza contro il debitore (cosiddetto ricorso ex articolo 700 del codice di procedura civile) con il quale si sono fatti autorizzare dal tribunale alla sospensione del servizio comune. In questo modo, con il placet del tribunale, non hanno trovato più contrasti da parte dei morosi.

In materia di fornitura dell’acqua condominiale, ritenuta un servizio di primaria importanza (tutelato anche dalla Costituzione), il tribunale di Bologna inizialmente aveva sancito il divieto di distacco del moroso dal servizio idrico, prevedendo che ai soggetti indigenti debba comunque garantirsi almeno la somministrazione di 50 litri d’acqua al giorno [3]; in seguito, nella fase collegiale del procedimento, attivata dal condominio inizialmente soccombente, i giudici hanno mutato orientamento, e hanno autorizzato con ordinanza il distacco del condomino moroso dal servizio idrico [4].  

Approfondimenti

Per maggiori approfondimenti, leggi:


note

[1] Art. 63 disposizioni di attuazione del codice civile.

[2] Trib. Torino 21 agosto 2014: «la sospensione del servizio di riscaldamento centralizzato nella sola unità abitativa del condomino moroso, oltre che spesso di difficile attuazione tecnica, comporta notevoli problematiche giuridiche, essendo da più parti segnalato il problema della violazione del diritto alla salute costituzionalmente tutelato (ha negato la richiesta di sospensione del riscaldamento».

[3] Trib. Bologna 15 settembre 2017.

[4] Trib. Bologna 3 aprile 2018.


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