Distacco dal riscaldamento centralizzato: quali costi

5 Agosto 2020 | Autore:
Distacco dal riscaldamento centralizzato: quali costi

Spese di funzionamento o di esercizio, di manutenzione ordinaria o straordinaria e di conservazione dell’impianto: quando sono a carico del distaccato autonomo.

Se hai deciso di distaccarti dall’impianto di riscaldamento centralizzato condominiale ed installare il riscaldamento autonomo, probabilmente ti chiederai quali costi dovrai sostenere.

Il problema si pone non riguardo alla spesa per acquistare ed installare il nuovo impianto, che è una tantum e facilmente quantificabile, ma alle somme che dovrai continuare a corrispondere al condominio anche dopo esserti distaccato.

Ci sono infatti alcune voci che riguardano i contributi che ogni condomino, compreso chi è passato all’autonomo, deve versare per contribuire al mantenimento dell’impianto centralizzato esistente, anche se non ne usufruisce più.

Dobbiamo capire perché sono ancora dovute queste spese e soprattutto in cosa consistono. Ad esempio, riguarderanno solo i costi fissi, le spese straordinarie oppure ci sarà anche una quota di contributo sui consumi?

Analizziamo quindi quali costi condominiali dovrà sopportare chi ha eseguito il distacco dall’impianto centralizzato. Scoprirai di esserti liberato da alcune spese, ma non da altre.

Distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato

Il condomino ha la facoltà di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato e di installare, a sue spese, un impianto di riscaldamento autonomo.

Per farlo non occorre un’autorizzazione dell’assemblea, è sufficiente informare l’amministratore, che a sua volta provvederà a notiziare l’assemblea di condominio alla prima occasione utile.

Il distacco, però, è consentito a condizione che non comporti un aggravio di spese agli altri condomini oppure pregiudichi il funzionamento dell’impianto comune. Per approfondire questi aspetti puoi leggere l’articolo su come staccarsi dal riscaldamento centralizzato e quanto costa.

Le spese dell’impianto centralizzato

Le spese di un impianto di riscaldamento centralizzato sono diverse eterogenee. Possono riguardare i costi di manutenzione ordinaria (che comprendono anche le operazioni periodiche previste dai libretti d’impianto), quelli di manutenzione straordinaria (come la messa a norma) e di vera e propria sostituzione della caldaia, della centralina o dei tubi, e quelle di esercizio annuale, che comprendono il carburante per il funzionamento, i controlli sull’accensione, la pulizia periodica del bruciatore e dei condotti, ecc.

Nessun problema si pone per i proprietari allacciati all’impianto, che sono tenuti a contribuire a tutte queste voci in base alle rispettive quote millesimali indicate nella specifica tabella relativa al riscaldamento centralizzato.

Per chi, invece, si è distaccato dall’impianto, le cose cambiano: egli infatti non usufruisce più del servizio, ma in diversi casi è chiamato a rispondere anche delle spese di esercizio.

Il regolamento condominiale

Il regolamento condominiale è la legge interna del condominio. Se non può impedire il distacco ai singoli condomini (è una facoltà prevista dalla legge che non può essere derogata) potrebbe però imporre anche al proprietario distaccato di pagare una percentuale determinata sulle spese di gestione. Vale a dire che, in questi casi, il distaccato sarebbe costretto a corrispondere una quota prefissata, per contribuire ad un servizio di cui non usufruisce.

La Cassazione [1] ammette da tempo questa ipotesi, perché, pur derogando ai normali criteri, la legge non dispone in senso contrario. Occorre però che il regolamento sia stato approvato all’unanimità.

Le spese di funzionamento dell’impianto

Anche la giurisprudenza di merito ammette questa possibilità di contribuzione alle spese: in un caso il Tribunale di Roma [2] ha ritenuto legittima la quota fissa pari al 40% della spesa di esercizio stabilita nel regolamento a carico dei condomini distaccati. Tutto ciò, quindi, indipendentemente dall’uso, che evidentemente non c’era più stato dal momento del distacco.

La motivazione della decisione dei giudici capitolini è che «la scelta del distacco è potenzialmente foriera di maggior consumo energetico complessivo (una sola caldaia consuma e inquina molto meno di tante caldaie autonome e per di più è più facile controllare il suo adeguamento anche alle norme di sicurezza, con verifiche periodiche)».

In alcuni casi i giudici hanno ritenuto dovute [3] anche le spese per le dispersioni di calore, che costituiscono un «consumo involontario» da ripartire fra tutti i condomini, compresi quelli distaccati.

E tutte queste spese di funzionamento si aggiungono ai costi dovuti per la conservazione dell’impianto comune, ai quali deve contribuire anche chi se ne è staccato. Quindi, chi ha il riscaldamento autonomo paga anche il centralizzato, sia pure solo in parte.

La sentenza della Cassazione che abbiamo poc’anzi richiamato [1] afferma che «è valida la clausola del regolamento contrattuale che, in ipotesi di rinuncia o distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, ponga, a carico del condomino rinunciante o distaccatosi, l’obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione», quando si ravvisa «l’esigenza dell’uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale».

Da tutto ciò si deduce che il distacco, pur essendo perfettamente legittimo, è considerato sconveniente e in contrasto con l’utilità sociale, per i maggiori costi indiretti che la collettività è chiamata a sopportare per effetto di questa decisione. E allora, in questa prospettiva, appare giusto che il distaccato sia chiamato a contribuire, con una quota forfettaria e predeterminata, anche alle spese di funzionamento dell’impianto.

Le spese di manutenzione e di conservazione dell’impianto

Il distaccato è tenuto anche a concorrere alle spese di manutenzione e conservazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, che continua a rimanere, pro quota, anche di sua proprietà.

Per espressa e inderogabile previsione di legge [4], nessun condomino può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, e tra queste c’è l’impianto di riscaldamento centralizzato. Perciò, il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese necessarie per la loro conservazione, manutenzione anche straordinaria e messa a norma.

La sostituzione della caldaia

Queste voci di costo verranno addebitate a ciascuno in base al piano di riparto delle spese sostenute, secondo la tabella millesimale, come nel caso di sostituzione della caldaia condominiale, che rientra nella manutenzione straordinaria in quanto ha lo scopo – afferma la giurisprudenza  [5] – di «ripristinare la funzionalità dell’impianto già esistente».

Solo nel caso di installazione di una nuova caldaia di potenza inferiore e dimensionata per le esigenze dei soli condomini che sono rimasti ancora allacciati all’impianto, c’è la possibilità di sfuggire al costo di sostituzione: in questo caso infatti i condòmini distaccati verrebbero privati della possibilità di riallacciarsi, in futuro, al nuovo impianto, che altrimenti sussiste sempre e costituisce anch’esso un valido motivo perché contribuiscano alle spese di manutenzione e di conservazione.


note

[1] Cass. ord. n. 12580/17 del 18 maggio 2017.

[2] Trib Roma, sent. n. 4074 del 25 febbraio 2020.

[3] Trib. Roma, sent. n. 7568 del 8 aprile 2019.

[4] Art. 1118 Cod. Civ.

[4] Trib. Roma, sent. n. 9982 del 9 luglio 2020.


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