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Restituzione immobile locazione: ultime sentenze

8 Settembre 2020
Restituzione immobile locazione: ultime sentenze

La riconsegna dell’immobile locato; l’invio di una lettera raccomandata contenente le chiavi della casa; la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore; l’anormale stato di usura della cosa; la prova contraria incombente sul conduttore.

L’invio di raccomandata contenente le chiavi dell’immobile 

In tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, secondo comma, cod. civ., costituita dall’intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 cod. civ.), l’adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 cod. civ.) – purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore – pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione.

Tuttavia non può ritenersi che l’invio di una lettera raccomandata contenente le chiavi dell’immobile, peraltro notificata per compiuta giacenza e mai ritirata, possa avere il valore di offerta reale non formale. Ciò in quanto l’obbligo di riconsegna ha ad oggetto l’immobile e tale obbligazione non può ritenersi adempiuta secondo buona fede mediante l’invio delle sole chiavi, senza offrire al locatore la possibilità di constatare in contraddittorio con il conduttore le condizioni dell’immobile.

Tribunale Roma sez. IV, 09/03/2020, n.4961

Riconsegna dell’immobile locato: l’offerta non formale

In tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della complessa procedura ex art. 1216 c.c. e art. 1209 c.c. secondo comma, rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti (art. 1207 c.c.), l’adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), purché serie, concrete e tempestive e sempre che non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell’art. 1591 c.c.

Cassazione civile sez. VI, 11/02/2020, n.3135

Risoluzione della locazione per inadempimento del conduttore

Nell’ipotesi in cui, nel corso del giudizio instaurato dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenga la restituzione dell’immobile per finita locazione, non vengono meno l’interesse ed il diritto del locatore ad ottenere l’accertamento dell’operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli.

Del pari, il giudicato formatosi sulla cessazione, per intervenuta scadenza, della locazione non preclude alla parte che ne ha interesse attuale l’esame della domanda di accertamento, con valore di giudicato, dell’operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per inadempimento grave del conduttore, atteso che, qualora più fatti diano diritto, ciascuno in maniera autonoma, alla cessazione di un contratto, sussistono altrettante “causae petendi” e, quindi, azioni, sicché la pronuncia sull’una, passata in giudicato, non preclude l’esame delle altre.

Cassazione civile sez. III, 20/12/2019, n.34158

Danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso

Nel contratto di locazione, nel caso in cui al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso grava sul conduttore, ex articolo 1590 c.c., l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che il locatore dimostri di aver ricevuto da parte di terzi, richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.

Nel caso di specie, l’immobile presentava delle difformità riscontrate in sede di accertamento tecnico preventivo che hanno portato alla quantificazione dei tempi e dei costi necessari per il ripristino, rispettivamente fissati in tre giorni lavorativi e in circa 4 mila euro.

Tribunale Roma sez. VI, 07/11/2019, n.21591

Rigetto della domanda di rilascio di un immobile

La decisione che, nel rigettare la domanda di rilascio di un immobile perché occupato “sine titulo”, riconosca che lo stesso è oggetto di un valido ed efficace contratto di locazione non determina la formazione di alcun giudicato su fatti costituenti inadempimento del conduttore, pur se anteriori alla pronuncia, poiché l’accertamento di detti fatti non costituisce un passaggio logico-giuridico necessario ai fini della statuizione concernente la richiesta di restituzione del bene.

Cassazione civile sez. III, 24/09/2019, n.23640

Conclusione della locazione e restituzione dell’immobile

In materia di locazione di beni immobili, una volta che il relativo contratto di sia concluso con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito cauzionale sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni in quanto l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione agli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, per cui, nel caso in cui il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione.

Corte appello Napoli sez. II, 05/04/2019, n.1886

Diritto del locatore al risarcimento del danno

Qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.

Cassazione civile sez. III, 07/03/2019, n.6596

Restituzione di immobile locato: il buono stato

In tema di locazione di immobili, con riguardo alla domanda di rimborso delle spese per il ripristino dell’immobile locato, va affermato che, mancando – nel contratto – la descrizione dello stato dell’immobile – questo, ex art.1590, 2° comma c.c., deve presumersi locato in buono stato locativo, presunzione che può essere vinta dal conduttore solo attraverso una prova rigorosa. In mancanza il conduttore è tenuto a rispondere per le modificazioni peggiorative rilevate nell’immobile.

Tribunale Piacenza, 05/03/2019, n.135

Rilascio dell’immobile e restituzione del deposito cauzionale

L’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura dei danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione.

Tribunale Verona sez. III, 26/02/2019

Locazione commerciale: il rifiuto di restituzione dell’immobile

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli articoli 27 e 34 della legge 392/1978, il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno, con la precisazione che, stante l’esistenza di un rapporto di reciproca interdipendenza tra il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno da ritardata consegna dell’immobile locato, ai sensi dell’articolo 1591 del codice civile, e l‘adempimento dell’obbligo su questi gravante di pagamento al conduttore dell’indennità per la perdita dell’avviamento, ove sia chiesto dal locatore il risarcimento del suddetto maggior danno, il giudice deve verificare anche d’ufficio se l’attore abbia adempiuto od offerto di adempiere l’obbligo di pagamento della suddetta indennità, non occorrendo a tal fine una formale eccezione da parte del conduttore.

Cassazione civile sez. VI, 19/10/2018, n.26526

Obbligo del conduttore di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta

In tema di risarcimento del danno per l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligo del conduttore – previsto dall’art. 1590 c.c. – di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, mentre sul conduttore grava l’onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.

Corte appello Bari sez. III, 19/09/2018, n.1568



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