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Trasformazione di una soffitta: ultime sentenze

8 Settembre 2020
Trasformazione di una soffitta: ultime sentenze

La trasformazione di un vano accessorio in un locale abitabile; la compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia; la variazione quantitativa rispetto alla costruzione autorizzata.

La costruzione del piano sottotetto

La costruzione del piano sottotetto autorizzata senza il computo della detta entità nel numero dei piani e senza il conteggio della sua superficie nella superficie utile lorda complessiva dell’edificio comporta che la trasformazione della soffitta, con destinazione dei locali, pur legittimamente ricavati a spazi di civile abitazione, integra un intervento assoggettato al previo conseguimento del pertinente titolo edilizio.

T.A.R. Trento, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 10/02/2011, n.36

La modifica delle superfici

La trasformazione, con opere, del sottotetto in residenza abitabile, comporta certamente la modifica delle relative superfici che si trasformano da superfici non residenziali in superfici residenziali, qualificando così il regime edilizio della relativa modifica di destinazione d’uso come ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. b), t. u. edilizia.

Cassazione penale sez. III, 07/05/2014, n.37841

La realizzazione di opere edilizie

La trasformazione di una soffitta in appartamento costituisce realizzazione di opere edilizie, per le quali necessita il rilascio di concessione edilizia.

Consiglio di Stato sez. V, 06/03/1991, n.198

Il regolamento del condominio

A fronte del mutamento di destinazione di un locale in edificio condominiale, che il proprietario esclusivo del locale medesimo realizzi, mediante opere meramente interne, in violazione di vincolo imposto dal regolamento del condominio (nella specie, trasformazione di soffitta in vano abitabile), deve escludersi che i proprietari delle altre porzioni del fabbricato possano conseguire l’eliminazione di dette opere interne, spettando ad essi soltanto il diritto di ottenere l’inibizione del diverso uso, come pregiudizievole al titolare del sottostante appartamento, in dipendenza dei maggiori rumori derivanti dall’uso diuturno da parte degli abitanti, rispetto a quello discontinuo proprio della soffitta.

Cassazione civile sez. II, 05/01/1985, n.17

Trasformazione di un vano accessorio in un locale abitabile

Nell’ambito di una unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi “accessori” o adibiti a servizi che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire: autorimesse, cantine, soffitte e locali di servizio rientrano, di norma, in questa categoria.

Perciò non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile; senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 30/08/2018, n.9074

La trasformazione di una soffitta in unità abitativa

La trasformazione di una soffitta in unità abitativa (o in parte di quella sottostante che aumenta così di dimensioni con potenziale incremento del numero di abitanti dell’edificio) e specificamente destinando i locali, pur legittimamente ricavati, a stanze di civile abitazione, costituisce un aumento di superficie utile lorda che abbisogna di concessione edilizia.

T.A.R. Trento, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 12/01/2011, n.1

Gli interventi di manutenzione straordinaria

Per interventi di manutenzione straordinaria si intendono le opere e modifiche necessarie per rimuovere o sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso, mentre per intervento di restauro e risanamento conservativo si intendono le opere volte alla conservazione dell’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità, conservandone l’aspetto e le caratteristiche edilizie e strutturali e lasciando inalterata la tipologia e la morfologia: dunque, le opere che comportano la profonda trasformazione di un organismo edilizio, aumentando la volumetria, sia pur parziale, di una soffitta, necessitano di concessione edilizia.

Consiglio di Stato sez. IV, 21/05/2004, n.3295

Deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile

In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia (nella specie, per la trasformazione di una soffitta in locali abitabili), non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto ed altresì persista il potere repressivo della pubblica amministrazione (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile.

Nel concorso di tali condizioni, pertanto, deve riconoscersi all’acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo, ancorché l’amministrazione non abbia ancora esercitato detto potere repressivo (salva restando, per il caso in cui venga impartito ed eseguito l’ordine di demolizione, l’operatività delle disposizioni degli art. 1483 e 1484 c.c. circa l’evizione totale o parziale).

Cassazione civile sez. II, 23/10/1991, n.11218

Soffitta con tetto parzialmente crollato

La trasformazione di una soffitta, il cui tetto sia parzialmente crollato, in una mansarda abitabile, non costituisce intervento di restauro e risanamento conservativo ai sensi dell’art. 31 lett. c) l. 5 agosto 1978 n. 457; perciò l’esecuzione di tali lavori in difetto di concessione edilizia è punita ai sensi dell’art. 20 lett. b) l. 28 febbraio 1985 n. 47.

Cassazione penale sez. III, 21/02/1990

Il controllo sulla sanatoria degli abusi edilizi

Per la natura eminentemente cartolare del controllo sulla sanatoria degli abusi edilizi di cui al capo IV l. 28 febbraio 1985 n. 47, dev’essere accolta la domanda in cui è precisato che l’abuso consiste in una sopraelevazione allo scopo di ricavarne una nuova abitazione anche se si sia accertato che alla data del I ottobre 1983 l’opera era al rustico e non erano stati effettuati i lavori interni di trasformazione della soffitta in vano abitabile.

T.A.R. Trento, (Trentino-Alto Adige), 22/12/1988, n.447

La demolizione delle opere abusive

Ai sensi dell’art. 27 l. prov. Bolzano 23 giugno 1970 n. 20 (e successive modificazioni) l’ipotesi di edificazione difforme rispetto al progetto approvato va equiparata all’ipotesi di costruzione senza licenza o concessione edilizia: ad entrambe dunque è applicabile la demolizione delle opere abusive (nella specie la sezione ha ritenuto che la trasformazione di una soffitta in locale abitativo comporti variazione quantitativa rispetto alla costruzione autorizzata precisando peraltro che la variazione deve essere desunta da non equivoche caratteristiche strutturali – quali impianti di servizi igienici, di riscaldamento, tramezzature e simili – non bastando invece semplici migliorie o abbellimenti.

Consiglio di Stato sez. V, 16/06/1983, n.247

La violazione del regolamento del Comune di Bolzano

La trasformazione di una soffitta in vano abitabile viola il regolamento del comune di Bolzano che prescrive la licenza per tutte le opere relative a costruzioni, sopralzi, restauro, riattamenti e trasformazioni in genere.

Consiglio di Stato sez. V, 01/06/1979, n.282

La domanda di demolizione di corpi di fabbrica abusivamente costruiti

La domanda di demolizione di corpi di fabbrica abusivamente costruiti su un immobile appartenente a più comproprietari deve essere proposta nei confronti di tutti i comproprietari stessi, in qualità di litisconsorti necessari, trattandosi di azione reale, che prescinde, perciò, dall’individuazione dell’autore materiale dei lamentati abusi edilizi; ne consegue che l’eventuale violazione del contraddittorio è deducibile e dichiarabile anche per la prima volta in sede di legittimità, se risultante dagli atti e non preclusa dal giudicato sulla questione.

(Nella specie, sulla scorta dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, relativa ad una domanda di demolizione di opere di copertura di un terrazzo e conseguente sopraelevazione per trasformazione di una soffitta in appartamento, siccome emessa in difetto dell’estensione del contraddittorio nei confronti del coniuge dell’originario convenuto, poi ricorrente, pacificamente risultante dagli atti comproprietario dell’immobile sul quale erano state realizzate le attività illegittime).

Cassazione civile sez. II, 26/04/2010, n.9902

Cambio di destinazione d’uso di locali accessori in vani ad uso residenziale

Nell’ambito di una unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi « accessori » che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire: autorimesse, cantine e locali di servizio rientrano, di norma, in questa categoria. Perciò non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile; senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire.

Quindi, deve ritenersi che il cambio di destinazione d’uso tra locali accessori e vani ad uso residenziale integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire e ciò indipendentemente dall’esecuzione di opere.

T.A.R. Salerno, (Campania) sez. I, 14/05/2018, n.742

La trasformazione di un garage o di una soffitta in un locale abitabile

Non si può ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage o di una soffitta in un locale abitabile. Deve infatti ritenersi che solo il cambio di destinazione d’uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incide sul carico urbanistico), mentre, allorchè lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, così come tra locali accessori e vani ad uso residenziale, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire e ciò indipendentemente dall’esecuzione di opere che, comunque, nel caso di specie sono presenti.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 04/04/2017, n.4225



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