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Assemblee condominiali: può partecipare un affittuario?

10 Ottobre 2020 | Autore:
Assemblee condominiali: può partecipare un affittuario?

Conduttore: ha diritto di partecipare all’assemblea di condominio? Quando può votare e quando impugnare la deliberazione?

L’assemblea condominiale può trasformarsi in un’arena quando i condòmini non sono d’accordo tra loro; non poche volte i toni si infiammano e si rischia perfino di commettere reati. Per tale ragione, essere esonerati dal partecipare a un’assemblea potrebbe essere una vera benedizione. Tuttavia, non prenderne parte significa non aver alcun potere decisionale; anzi, colui che vive in condominio e non partecipa all’assemblea subisce la volontà degli altri: è pacifico, infatti, che le delibere hanno efficacia nei confronti di tutti. Ti sei mai domandato se a un’assemblea condominiale può partecipare l’affittuario?

Tante persone vivono in condominio pur non essendo proprietari dell’unità immobiliare: grazie a un regolare contratto di locazione, esse pagano il canone al proprietario e vivono in una casa che appartiene ad altri. Quando ciò accade in condominio, l’inquilino partecipa anche al pagamento di alcune spese condominiali: pensa, ad esempio, alla manutenzione ordinaria dell’impianto di illuminazione, del giardino, ecc. A questi oneri corrisponde il diritto di partecipare all’assemblea condominiale? Oppure la partecipazione è appannaggio esclusivo del proprietario dell’immobile? Vediamo cosa dice la legge.

Assemblea condominio: chi partecipa?

La regola vuole che all’assemblea di condominio partecipino solo i proprietari degli immobili presenti nell’edificio condominiale.

L’assemblea, dunque, è la riunione dei proprietari, cioè di coloro che sono formalmente titolari di una porzione esclusiva della struttura condominiale (abitazione, box, locale commerciale, ufficio, ecc.).

Dunque, il semplice affittuario (cioè, il conduttore) che vive in locazione nel condominio non ha diritto a prendere parte all’assemblea, se non in alcuni casi. Vediamo quali.

Affittuario: quando partecipa all’assemblea condominiale?

Secondo la legge [1], il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

L’affittuario/conduttore ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Dunque, la legge conferisce all’affittuario il diritto di partecipare all’assemblea in due occasioni:

  • quando si decide circa i servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. Si tratta in genere delle decisioni inerenti alla ripartizione dei costi;
  • quando si decide sulla modifica degli altri servizi comuni (parcheggio, installazione antenna centralizzata, ecc.). in questi casi, però, non ha diritto di voto.

Resta ferma la possibilità dell’inquilino di partecipare sempre alle assemblee nelle vesti di delegato del locatore.

Convocazione degli affittuari: come funziona?

Nei casi in cui all’assemblea devono partecipare anche gli affittuari (con o senza diritto di voto), l’amministratore è tenuto a convocare anche loro, pena l’invalidità della delibera e possibilità che gli affittuari non regolarmente convocati possano impugnare la deliberazione assunta in loro assenza entro trenta giorni dalla conoscenza della decisione.

È dunque da escludere che l’onere di avvisare gli affittuari gravi sui proprietari, a loro volta resi edotti dall’amministratore. È quest’ultimo e solo lui a dover notificare l’avviso di convocazione d’assemblea anche ai conduttori, quando questi hanno il diritto di parteciparvi.

Affittuario: quando può impugnare la delibera?

Da quanto detto nei precedenti paragrafi si evince che l’affittuario può impugnare la delibera assembleare solo quando ha il diritto di parteciparvi.

Secondo la Corte di Cassazione [2], il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell’immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori.

Resta salvo, infine, il potere di impugnare la delibera relativa alla modifica dei servizi comuni, quando l’affittuario non è stato nemmeno convocato: la delibera, infatti, sarebbe annullabile per violazione di legge.

Usufruttuario: partecipa all’assemblea?

Per l’usufruttuario le regole sono leggermente diverse. Chi vanta un usufrutto in condominio ha diritto di voto in assemblea condominiale per i fatti che riguardano l’ordinaria amministrazione e il godimento degli spazi in comune con gli altri condomini.

In tutti gli altri casi, il diritto di voto spetta esclusivamente ai nudi proprietari delle porzioni di immobili.

Molto più ampio, rispetto a quello dell’affittuario, è il potere di impugnazione di cui gode l’usufruttuario. Infatti, la delibera che sia direttamente azionabile contro l’usufruttuario, lo legittima ad impugnarla.

Dunque, anche una decisione che riguardi dei lavori straordinari (assunta dunque senza la sua partecipazione) può costituire oggetto di impugnativa da parte dell’usufruttario.

In conclusione, l’usufruttuario gode della legittimazione ad impugnare una delibera che produca effetti sulla sua sfera giuridica, anche in tema di spese straordinarie, ove non gode del diritto di voto.


Secondo la legge, il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

L’affittuario/conduttore ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

note

[1] Art. 10, l. n. 392/78.

[2] Cass., sent. n. 151/2017.

Autore immagine: Depositphotos.com


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