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Spese condominiali senza preventivo

9 Agosto 2020
Spese condominiali senza preventivo

L’amministratore può chiedere pagamenti provvisori?

Ci si chiede spesso se, in materia di riparto di spese condominiali, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, l’assemblea può autorizzare l’amministratore a richiedere ai condòmini dei pagamenti provvisori, con riserva di un successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale. In altre parole, è legittima la riscossione delle spese condominiali senza preventivo? La risposta è stata fornita dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

Riscossione spese condominiali

Come noto, è dovere dell’amministratore riscuotere da tutti i proprietari le spese condominiali secondo il piano di riparto da egli stesso redatto sulla base delle tabelle millesimali e, successivamente, approvato dall’assemblea. Lo deve fare nel più breve tempo possibile.

La riscossione dei contributi dovuti dai condomini è un’attività strumentale e indispensabile per poter provvedere alla manutenzione ordinaria e alla corretta gestione dei servizi condominiali.

Nel caso in cui la richiesta di pagamento delle quote – ordinarie o straordinarie – non sortisca effetti, l’amministratore deve agire contro i morosi per la riscossione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale dovere. A tal fine, egli deve incaricare un avvocato di propria fiducia – senza previa autorizzazione dell’assemblea – affinché richieda in tribunale un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

La «provvisoria esecutività» del decreto ingiuntivo in materia condominiale consente al creditore – quindi, al condominio – di agire contro il debitore già dal giorno dopo la notifica del decreto stesso, senza quindi dover attendere i classici 40 giorni previsti invece nella generalità dei casi. Per ottenere la provvisoria esecuzione è necessario allegare il verbale dell’assemblea che approva il piano di riparto redatto dall’amministratore.

Spese condominiali senza preventivo: l’amministratore può chiedere pagamenti provvisori?

Occupiamoci ora della possibile, per l’amministratore, di chiedere ai vari condomini dei pagamenti provvisori in attesa che l’assemblea si riunisca per l’approvazione del piano di riparto. L’interesse è evidente tutte le volte in cui non vi sia sufficiente disponibilità di cassa nel conto corrente condominiale e sia necessario pagare i fornitori onde non subire l’interruzione dei servizi (ad esempio, le utenze). 

Secondo la Cassazione, l’amministratore può chiedere le spese condominiali anche senza preventivo, sempre che l’assemblea lo abbia autorizzato a farlo. In pratica, il capo condomino può chiedere acconti provvisori solo se previamente autorizzato dagli stessi condomini.

Con la pronuncia in commento, la Suprema Corte ha chiarito che, in tema di riparto di spese condominiali, l’assemblea, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, può autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori. Naturalmente, il “conto” andrà poi regolarizzato con un successivo conguaglio che l’amministratore stesso dovrà presentare. 

In altri termini, al fine di assicurare alla collettività condominiale di poter fare conto su di una liquidità economica per fronteggiare i maggiori oneri economici futuri, l’assemblea può autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini l’incasso della rata di acconto concernente la gestione successiva dell’anno. 

Si ritiene tuttavia che, pur sussistendo l’autorizzazione dell’assemblea, l’amministratore che voglia riscuotere in via coattiva gli acconti in questione dai morosi, pur potendo agire in via giudiziale attraverso il decreto ingiuntivo, non potrà però ottenere un provvedimento provvisoriamente esecutivo. E ciò proprio perché manca la delibera di approvazione del consuntivo con riparto delle spese, condizione – come detto in precedenza – per l’ottenimento del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

Costituzione di un fondo cassa

L’assemblea può deliberare l’istituzione di un fondo-cassa sia per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, sia per quelle straordinarie. Tale potere non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio. 

Debbono intendersi vietati, però, comportamenti vessatori, quali l’aumentare per questa via le spese da richiedersi, magari per creare intenzionalmente difficoltà a questo o quel condomino, a corto di liquidità: siffatti comportamenti possono configurare eccessi di potere [3]. 


note

[1] Cass. sent. n. 12638/2020.

[2] Trib. Milano, sent. del 29.09.2005.

[3] La norma stessa dell’art. 1135 n. 3 c.c. parla di un “residuo”, così indicando che non può trattarsi che di una piccola frazione, residuale appunto, della gestione, non di una somma importante. Inoltre l’assemblea è chiamata, dalla norma stessa ora richiamata, a deciderne la destinazione, il che esclude che si possa semplicemente decidere di tenere queste somme senza destinazione, a titolo di previdenza su future esigenze di spesa. Che poi non si possa richiedere ai condomini di versare somme importanti senza destinazione vien chiarito dalla lettura dell’art. 1135 n. 4 c.c., ove si parla della costituzione di “fondi” – qualcosa di più di semplici “residui” – ma si dice anche, specificamente, che questi debbono essere finalizzati ad opere di straordinaria manutenzione. In ogni caso si tratterebbe di vizi di annullabilità, perché si tratta di materia disponibile, nulla vietando ai condomini di fornire con dovizia l’amministratore di danaro con libertà di utilizzo, ma ciò potrà farsi solo con il consenso di tutti o se tutti si rimettono alla delibera della maggioranza.

Cassazione civile sez. II, 25/06/2020, (ud. 12/09/2019, dep. 25/06/2020), n.12638

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO

1. C.A. e B.A. impugnavano dinanzi al Tribunale di Milano la Delib. Assembleare 13 marzo 2008, adottata dal condominio in (OMISSIS), con la quale era stato autorizzato l’incasso della rata di acconto concernente la gestione successiva dell’anno 2008-2009, assumendone la nullità ovvero l’annullabilità.

Nella resistenza del convenuto, il Tribunale adito, con la sentenza n. 4670 del 6 aprile 2011, rigettava la domanda.

La Corte d’Appello di Milano con la sentenza n. 2/2015 rigettava il gravame degli attori condannandoli altresì a rifondere le spese del grado liquidate in complessivi Euro 8.000,00.

Secondo i giudici di appello la Delib. impugnata, con la quale era stata autorizzata la richiesta di versamento di un acconto per la gestione 2008-2009, pari ad una rata del preventivo di spesa per la gestione 2007-2008, approvato nella medesima assemblea, era valida, in quanto è possibile autorizzare l’amministratore a richiedere pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio, sulla base del bilancio approvato.

Inoltre, nemmeno sussisteva la violazione del principio della dimensione annuale della gestione, in quanto la Delib. era stata approvata nel marzo del 2008 ed il preventivo approvato avrebbe cessato la sua efficacia alla data del 30 settembre 2008, così che l’acconto provvisorio era inerente all’ultimo trimestre dello stesso anno.

Ne derivava che non ricorreva nemmeno la violazione dell’art. 8 del regolamento di condominio.

Infine, quanto deliberato corrispondeva ad una prassi invalsa da anni, alla quale gli stessi appellanti avevano aderito in passato, e volta ad assicurare, con il pagamento dell’acconto, i fondi necessari per affrontare le spese incombenti di più rilevante entità.

2. Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso B.A. e C.A. sulla base di cinque motivi.

Il condominio intimato ha resistito con controricorso ed ha depositato memorie in prossimità dell’udienza.

Con ordinanza interlocutoria del 26/03/2019, atteso il decesso del difensore dei ricorrenti, è stato disposto il rinvio a nuovo ruolo, al fine di permettere la comunicazione dell’avviso di fissazione d’udienza alle parti personalmente.

3. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 66 disp. att. c.c. e segg., artt. 1136,1137,1138 c.c. e segg., artt. 2697,1322 c.c. e segg., artt. 1335,1362,1363 c.c. e art. 112 c.p.c., nella parte in cui erroneamente la sentenza impugnata ha escluso che l’assemblea avesse approvato la riscossione di una spesa di gestione ultrannuale. Con l’approvazione del capo 8) dell’ordine del giorno che prevedeva “approvazione conto preventivo di gestione 1.10.207/20.09.08 e relativo piano di riparto. Autorizzazione all’incasso, secondo consuetudine, della rata di acconto per la gestione successiva”, l’assemblea non si è limitata a prevedere il pagamento di acconti provvisori, ma ha disposto pagamenti in anticipo sulle annualità future ed in evidente violazione di legge.

Il deliberato assembleare in relazione al predetto punto si è, infatti, limitato ad autorizzare l’incasso, senza fare alcun cenno alla riserva di successivo conguaglio, pervenendo quindi anche ad una errata interpretazione del contenuto della Delib..

Il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 66 disp. att. c.c. e segg., artt. 1136,1137,1138 c.c. e segg., artt. 2697,1322 c.c. e segg., artt. 1335,1362,1363 c.c. e art. 112 c.p.c., per non avere i giudici di appello accolto la domanda di nullità della Delib., in relazione al profilo della dimensione pluriannuale della spesa approvata.

Infatti, oltre ad essere stato approvato il consuntivo per il periodo dal 1.10.2006 al 30.9.2007, è stato approvato il preventivo per il periodo 1.10.2007-30.9.2008, ma è stato disposto il pagamento di un acconto relativo alla gestione dell’anno successivo senza che però fosse stato previamente approvato il consuntivo dell’anno 2007-2008.

Il terzo motivo lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1123 c.c. e segg., artt. 1135,1136,1137 c.c. e segg., artt. 1138,1326,1362 c.c. e art. 68 disp. att. c.c., laddove è stata disattesa la richiesta di nullità della Delib., per avere disposto il pagamento di oneri condominiali in anticipo per due anni, in evidente violazione del principio secondo cui non è consentita una previsione ultrannuale della gestione condominiale. Inoltre sarebbe stata introdotta una deroga a maggioranza ai criteri legali in tema di spese, che può essere disposta solo con il voto all’unanimità dei condomini.

Il quarto motivo lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1123 c.c. e segg., artt. 1135,1136,1137 c.c. e segg., artt. 1138,1326,1362 c.c. e artt. 66-68 disp. att. c.c., sempre in merito all’approvazione di una spesa pluriannuale ed in violazione del regolamento di condominio che, nel prevedere la possibilità di compilare un preventivo per le spese occorrenti durante l’anno ed il progetto di ripartizione tra i condomini, fa evidentemente riferimento all’anno di gestione, ma non all’anno solare, come invece opinato da parte della sentenza impugnata.

Il quinto motivo denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 91,92 c.p.c. e segg., art. 75 disp. att. c.p.c., art. 112 c.p.c., L. n. 247 del 2012, in tema di ordinamento professionale forense e della L. n. 212 del 2011, nonchè dell’art. 24 Cost..

Si rileva che i ricorrenti sono stati condannati al rimborso delle spese di lite del giudizio di appello quantificate nell’esorbitante importo di Euro 8.000,00.

La Corte di merito ha però omesso di motivare in ordine ai criteri seguiti per la liquidazione, senza indicare il parametro di riferimento della liquidazione e senza distinguere tra voci di spesa non imponibili ed onorari.

Inoltre la quantificazione delle spese deroga anche al principio secondo cui il relativo importo non può superare il quantum del capo di condanna a titolo di sorte capitale.

4. I primi quattro motivi che possono essere congiuntamente esaminati per la loro connessione, sono infondati.

Va sicuramente disattesa la deduzione di parte ricorrente secondo cui i giudici di appello sarebbero incorsi in un’erronea interpretazione del contenuto della Delib. assembleare, non potendosi in alcun modo accedere alla diversa tesi sostenuta in ricorso secondo cui il condomino con la Delib. impugnata, ed in relazione al capo concernente il punto 8) dell’ordine del giorno, avrebbe approvato una spesa eccedente l’annualità.

Ed, invero, a prescindere dalla correttezza dell’interpretazione adottata in sentenza circa la riferibilità del termine annuale contenuto nelle previsioni regolamentari, pur riportate in ricorso, all’anno solare, come opinato dai giudici di merito, ovvero all’anno di gestione, come invece affermato dai ricorrenti, risulta invece evidente come la reale finalità della Delib. fosse quella di assicurare alla collettività condominiale, gestita dall’amministratore, di poter far conto su di una liquidità economica per far fronte ai maggiori oneri economici che si sarebbero dovuti affrontare, una volta terminato il periodo in relazione al quale era stato approvato il preventivo.

Appare quindi corretto il richiamo dei giudici di appello ai precedenti di questa Corte secondo cui (cfr. Cass. n. 4531/2003) in tema di riparto di spese condominiali, ben può l’assemblea, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale (conf. Cass. n. 4679/2017, relativa peraltro ad analoga controversia tra le stesse parti, sebbene riferita ad una diversa annualità). Nè appare fondato il rilievo di parte ricorrente secondo cui la possibilità di disporre acconti provvisori sarebbe consentita solo in assenza di tabelle millesimali, stante il chiaro riferimento nei precedenti citati alla necessità che anche gli acconti, come peraltro accaduto anche nel caso in esame, siano posti a carico dei condomini in proporzione ai valori millesimali, emergendo altresì il rispetto della regola del successivo conguaglio dallo stesso contenuto della Delib. impugnata, laddove, confermandosi quanto sostenuto in sentenza circa il fatto che fosse usuale la prassi di prevedere un’anticipazione a carico dei condomini, ragguagliata ad una percentuale del preventivo approvato per l’anno di gestione, in relazione al versamento delle somme derivanti dal preventivo di spesa per la gestione 1.10.2007-30.9.2008, si prevedeva che dalle somme dovute fosse dedotto l’importo della prima rata già incassata a titolo di acconto (cfr. pag. 7 del ricorso).

Ne discende che tale statuizione assembleare non contravviene al principio affermato da questa Corte (cfr. Cass. n. 7706/1996) secondo cui il disposto dell’art. 1129 c.c. (nomina annuale dell’amministratore), art. 1135 c.c., n. 2 (preventivo annuale di spesa), art. 1135 c.c., n. 3 (rendiconto annuale delle spese e delle entrate), configura una dimensione annuale della gestione condominiale, sicchè è nulla la deliberazione condominiale che, nell’assenza di un’unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l’obbligo della contribuzione, dovendosi invece reputare che con la stessa, lungi dal disporsi una previsione di spesa pluriennale, il condominio abbia inteso, con una previsione limitata alla sola annualità immediatamente successiva, dare vita ad una sorta di fondo cassa (per la cui ammissibilità si veda da ultimo Cass. n. 20135/2017, che esclude che la decisione presa sul punto sia sindacabile in sede giudiziaria sotto il profilo dell’effettiva vantaggiosità per la collettività condominiale), che nel caso di specie viene alimentato con le anticipazioni da parte dei condomini, ma che la giurisprudenza di questa Corte ha ritenuto possibile generare anche (cfr. Cass. n. 8167/1997) con l’accantonamento del canone di un bene condominiale, che altrimenti sarebbe stato oggetto di immediato riparto tra i singoli condomini.

La legittimità di tale deliberazione, ove accompagnata, come nel caso in esame, dalla previsione di un riparto dell’anticipazione secondo i valori millesimali (per l’invalidità invece di un riparto che venga fatto gravare solo su alcuni condomini e senza possibilità di poter recuperare quanto versato in eccedenza nei confronti dello stesso condominio, si veda Cass. n. 13631/2001 che ha affermato che in mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123 c.c. e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi, fatta salva l’eccezione rappresentata dall’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme – come nel caso di aggressione in executivis da parte del creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio – al fine di dover sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva, previsione dalla quale conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l’obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri; conf. Cass. n. 3463/1975), trova poi conforto anche nel testo della legge, alla luce della previsione di cui all’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, il quale, per l’ipotesi di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, prevede che la Delib. debba anche costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Ancorchè tale disposizione non sia applicabile alla vicenda in esame ratione temporis, atteso che i fatti oggetto della presente controversia risalgono a data anteriore all’entrata in vigore della legge di riforma del condominio, dalla stessa è però possibile trarre la conclusione circa la validità di previsioni assembleari che contemplino la creazione di fondi speciali per far fronte a spese che il condominio dovrà affrontare in futuro, e senza che su tale previsione possa incidere il richiamato principio della tendenziale annualità delle previsioni in materia di spese (e ciò anche laddove si tratti, come dedotto dal condominio di spese destinate ordinariamente ad essere sostenute, come nel caso di specie quelle di riattivazione del servizio comune di riscaldamento, e particolarmente elevate proprio nella fase di riaccensione dell’impianto).

Va pertanto esclusa la violazione delle norme indicate dai ricorrenti, avendo l’assemblea deliberato legittimamente e con i quorum richiesti su materia evidentemente alla stessa attribuita.

5. Anche il quinto motivo deve essere disatteso.

Ed, infatti, in disparte l’inapplicabilità al caso di specie del principio, pur invocato in motivo, secondo cui l’importo delle spese di lite liquidate non può superare il quantum della condanna a titolo di sortacapitale, atteso che trattasi di regola operante a norma dell’art. 91 c.p.c., u.c., introdotto dal D.L. 22 dicembre 2011, n. 212, art. 13, comma 1, lett. b), conv. nella L. 17 febbraio 2012, n. 10, solo nelle cause previste dall’art. 82 c.p.c., comma 1, come peraltro precisato anche da Cass. n. 9557/2014, menzionata in ricorso, poichè occorre avere riguardo, ai fini della competenza per valore e quindi anche dello scaglione applicabile ai fini della liquidazione delle spese di lite, in caso di impugnazione di una Delib. concernente una spesa, all’importo contestato, relativamente alla singola obbligazione del condomino impugnante, e non all’intero ammontare risultante dal riparto approvato dall’assemblea di condominio (così da ultimo Cass. n. 21227/2018; Cass. n. 16898/2013), il ricorso pecca evidentemente di genericità.

Infatti, a fronte di un riferimento all’ammontare complessivo della rata di acconto di cui si contesta la legittimità dell’autorizzazione all’incasso, individuato in Euro 31.353,12, manca qualsivoglia indicazione nel motivo circa l’entità della quota parte di tale ammontare specificamente dovuto dai ricorrenti, il che oltre ad impedire la verifica circa il rispetto del detto principio di corrispondenza tra ammontare del disputatum ed importo delle spese liquidate (che si è detto essere inapplicabile), non consente nemmeno di individuare quale sia lo scaglione di riferimento sulla scorta del quale verificare la correttezza della liquidazione operata dal giudice di appello.

Inoltre, e rilevato che la regolazione delle spese di lite è stata operata dando piana applicazione al principio di soccombenza (il che esclude la dedotta violazione dell’art. 91 c.p.c.), e che la relativa liquidazione è limitata al solo riconoscimento dei compensi, la censura si risolve in un’inammissibile doglianza quanto all’eccessività della liquidazione, in contrasto con la giurisprudenza di questa Corte secondo cui (cfr. Cass. n. 2386/2017) in tema di liquidazione delle spese processuali successiva al D.M. n. 55 del 2014, non trova fondamento normativo un vincolo alla determinazione secondo i valori medi ivi indicati, dovendo il giudice solo quantificare il compenso tra il minimo ed il massimo delle tariffe, a loro volta derogabili con apposita motivazione (conf. Cass. n. 26608/2017; Cass. n. 29606/2017; Cass. n. 11601/2018), essendo quindi necessario, laddove si deduca anche un difetto di motivazione, lamentare che la liquidazione sia avvenuta al di sopra dei massimi ovvero al di sotto dei minimi tariffari (cfr. Cass. n. 22983/2014), doglianza che invece i ricorrenti non hanno proposto nè specificato.

6. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

7. Poichè il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto del Testo Unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

PQM

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al rimborso delle spese del presente giudizio in favore del controricorrente che liquida in complessivi Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali, pari al 15% sui compensi, ed accessori di legge;

ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti del contributo unificato dovuto per il ricorso principale a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 12 settembre 2019.

Depositato in Cancelleria il 25 giugno 2020


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